Las multas en conjuntos residenciales en Colombia no pueden imponerse de manera arbitraria ni depender únicamente de la decisión de la administración. La Ley 675 de 2001 establece que las sanciones por incumplimientos no pecuniarios deben estar previstas en el reglamento de propiedad horizontal, respetar el debido proceso y permitir que propietarios o residentes ejerzan su derecho de defensa e impugnación. LEA TAMBIÉN Cuándo sí pueden imponer multas en conjuntos residencialesLa Ley 675 señala que las sanciones pueden aplicarse cuando la conducta que origina el incumplimiento está expresamente contemplada en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal.Además, antes de imponer una multa, debe existir un requerimiento escrito previo en el que se informe al residente o propietario cuál es la conducta cuestionada y el plazo para ajustarse a las normas internas.Conjuntos residenciales Foto:iStock.Esto significa que una sanción no puede aparecer de manera sorpresiva ni basarse en decisiones improvisadas de la administración. El residente debe conocer claramente qué se le reprocha y tener la oportunidad de responder.Las sanciones que permite la Ley 675La normativa contempla tres tipos de sanciones por incumplimientos no pecuniarios dentro de la propiedad horizontal.La primera consiste en publicar la lista de infractores en lugares de amplia circulación dentro del conjunto o edificio, indicando expresamente la conducta que originó la sanción.La segunda corresponde a multas sucesivas mientras persista el incumplimiento.La tercera permite restringir el uso de bienes comunes no esenciales, como salones comunales, zonas sociales o áreas recreativas.En el caso de las multas económicas, la Ley 675 establece límites específicos. Cada multa no puede superar dos veces el valor de las expensas comunes mensuales a cargo del infractor y, acumuladas, no pueden exceder diez veces ese valor. LEA TAMBIÉN Lo que la administración no puede hacerLa ley también fija restricciones para evitar abusos por parte de las administraciones o consejos de administración.Por ejemplo, no se puede restringir el uso de bienes comunes esenciales ni afectar espacios indispensables para la circulación, acceso o uso normal del inmueble.Esto debe tener en cuenta. Foto:iStockLas restricciones únicamente pueden recaer sobre bienes comunes no esenciales.Tampoco cualquier autoridad interna puede imponer sanciones. La Ley 675 establece que las multas deben ser aprobadas por la asamblea general o por el consejo de administración cuando el reglamento le otorgue esa facultad.El administrador puede ejecutar, notificar y recaudar las sanciones, pero no imponerlas por decisión propia si no tiene competencia para ello.El debido proceso es obligatorioLa norma exige que toda actuación sancionatoria respete el debido proceso, el derecho de defensa, la contradicción y la posibilidad de impugnar la decisión.Además, deben analizarse aspectos como la gravedad de la falta, el daño causado, la reincidencia, la proporcionalidad de la sanción y la existencia de circunstancias atenuantes.Qué debe revisar un residente antes de pagar una multaEl primer documento que debe consultar un residente sancionado es el reglamento de propiedad horizontal.Allí deben aparecer definidas las conductas sancionables, el tipo de sanción aplicable y el procedimiento para imponerla.En términos prácticos, una multa debería cumplir varias condiciones básicas: LEA TAMBIÉN • La conducta sancionada debe estar prevista en la ley o en el reglamento.• Debe existir requerimiento escrito previo cuando corresponda.• El residente debe tener oportunidad de defenderse.• La decisión debe provenir del órgano competente.• La sanción debe ser proporcional a la falta.• Debe existir posibilidad de impugnación.Cómo se puede apelar una sanciónLa Ley 675 permite que los propietarios impugnen las sanciones por incumplimientos no pecuniarios cuando consideren que no se respetó el procedimiento o que la decisión vulnera sus garantías.La posibilidad de impugnar resulta clave en casos donde la multa no esté prevista en el reglamento, haya sido impuesta por una autoridad sin competencia o no se haya garantizado el derecho de defensa.Esto debe conocer. Foto:iStockUna vez la sanción queda ejecutoriada, el administrador puede hacerla efectiva e incluso acudir a la autoridad policial competente para su ejecución.El comité de convivencia no puede multarLa Ley 675 también contempla la existencia de comités de convivencia para resolver conflictos dentro de edificios y conjuntos residenciales.Sin embargo, estos comités no tienen facultad para imponer sanciones ni restricciones.Su función se limita a facilitar acuerdos y promover soluciones entre vecinos para mejorar la convivencia dentro de la copropiedad.Portafolio. Más noticias en EL TIEMPO*Este contenido fue reescrito con la asistencia de una inteligencia artificial, basado en información de Portafolio, y contó con la revisión de la periodista.