La compraventa de casas de más de 500.000 euros por parte de extranjeros en España vivió en 2025 una tormenta perfecta. La urgencia de los no comunitarios por el fin anunciado de las golden visa o visados de oro, una subida generalizada de los precios y la incombustible demanda de los vecinos europeos llevaron a que las transacciones por valor de más de medio millón alcanzasen su récord histórico el año pasado. En total, los foráneos firmaron unas 97.480 operaciones, de las que casi 12.000 superaron ese umbral de precio, lo que representa el 12,2% del total. Un año antes, el porcentaje se había situado en el 10,8% y era el más elevado hasta entonces, con unas 10.000 transacciones.Hay muchos factores que explican el repunte. El primero es el fenómeno de los visados de oro, uno de los ingredientes de la receta. Este mecanismo legal, que nació en 2013 y estuvo vigente hasta el 3 de abril de 2025, permitía a ciudadanos extracomunitarios obtener el permiso de residencia en España (y por tanto, en toda la UE) si invertían, al menos, medio millón en inmuebles. Los datos recopilados por los registradores de la propiedad dan cuenta de sus efectos en cada uno de los ejercicios, con un peso de estas casas sobre el total de transacciones extranjeras que empezó en torno al 5% y fue escalando hasta aproximadamente el 9%. En 2024, el Gobierno de Pedro Sánchez anunció que pondría fin al régimen en abril del año siguiente, y los extracomunitarios con más poder adquisitivo aceleraron las compras.Ese esprint final se extendió durante el primer trimestre de 2025, que se aprovechó para cerrar muchas operaciones antes de que la puerta legal se cerrara definitivamente. Los datos de los registradores reflejan esa carrera frenética entre enero y marzo del año pasado. De hecho, tan pronto como terminaron los visados de oro, estas transacciones se desplomaron aproximadamente un 30%. Sin embargo, a efectos estadísticos, el tirón de los primeros meses logró inflar los datos del conjunto del año. Así, de las 12.000 operaciones por más de medio millón en 2025, casi 5.600 estuvieron protagonizadas por extracomunitarios.Las golden visa fueron ideadas en 2013, la época más dura de la Gran Recesión, por el Gobierno del Partido Popular. Con el cebo de la residencia a partir de jugosos desembolsos, el objetivo era atraer grandes inversores extranjeros en un momento en el que la economía estaba resentida y los ingresos públicos tiritaban. El panorama, sin embargo, cambió por completo una década después. Con la economía creciendo y con un mercado inmobiliario cada vez más tensionado, el Ejecutivo de Sánchez anunció en 2024 que las golden visa dejarían de emitirse un año más tarde. “Vamos a tomar las medidas necesarias para garantizar que la vivienda sea un derecho y no un mero negocio especulativo”, argumentó el presidente.Los datos disponibles muestran que los efectos de la retirada parecen estar haciéndose notar, al menos parcialmente. Los Registradores corroboran que en el primer trimestre de 2025, el último con los visados de oro en vigor, los extracomunitarios realizaron 1.713 compraventas superiores a los 500.000 euros, una cifra que cayó a las 1.205 en el segundo trimestre y que, desde entonces, se ha mantenido en cotas similares. Por su parte, los datos del Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones certifican que en el primer trimestre de 2025 se produjo un subidón de los visados en vigor ―aunque, a efectos estadísticos, algunos se apuntaron en el segundo trimestre―. Desde entonces, por primera vez desde el inicio de las golden visa, el volumen de estos permisos empieza a caer levemente en España.En el Ministerio de Vivienda celebran la tendencia, pero se muestran más ambiciosos. Una portavoz del departamento que dirige Isabel Rodríguez explica que los datos evidencian que “no basta con derogar las golden visa”, sino que “hay que ir más allá”. Por eso, prosigue, “el presidente del Gobierno planteó ante las instituciones de la UE la necesidad de adoptar medidas de alcance comunitario para limitar la compra de vivienda con fines especulativos”. Además, añade, el Ejecutivo insiste en la necesidad de que los grupos parlamentarios apoyen medidas impositivas disuasorias como las que hay registradas en el Congreso para gravar las operaciones de extracomunitarios.Precios al alza y fidelidad comunitariaAl acelerón por el fin de los visados de oro hay que sumarle el calentamiento general del mercado. En 2025, el precio medio de la vivienda en España se disparó alrededor de un 9,5%, alcanzando los 2.284 euros por metro cuadrado. Esta subida provocó un desplazamiento natural, de modo que viviendas que hace unos años podían moverse en torno a los 400.000 euros han superado ya, y con creces, la barrera del medio millón, principalmente en las grandes ciudades y en las zonas costeras más demandadas.A este escenario se sumó la fidelidad de los compradores comunitarios. Mientras que los inversores de fuera de la Unión Europea se alejaron del mercado tras el fin de la golden visa, los alemanes, franceses y holandeses mantuvieron el ritmo de compras. De hecho, en el balance total del año 2025 para las casas de más de 500.000 euros, los ciudadanos comunitarios representaron el 53% de los compradores, frente al 47% de los extracomunitarios.Baleares se ha consolidado como el epicentro absoluto de este mercado de alto valor. Allí, casi el 30% de todas las casas vendidas son adquiridas por extranjeros. El precio medio por vivienda supera los 410.000 euros, casi el doble de la media nacional, lo que explica por qué es la región donde el umbral del medio millón se cruza con mayor facilidad. Sin embargo, es un mercado fundamentalmente europeo (y principalmente alemán), con un 70,3% de las compras de lujo protagonizadas por comunitarios, frente al 29,7% de no comunitarios.Es un escenario que contrasta fuertemente con la Comunidad de Madrid, donde el 24,4% de las operaciones extranjeras superan el medio millón de euros y casi el 70% de estos compradores son de fuera de la Unión Europea.En la España interior, las compras de más de medio millón tienen apellido extracomunitario. En comunidades como Aragón, Castilla-La Mancha y Castilla y León, la totalidad de los extranjeros que adquirieron este tipo de casas tenían nacionalidades no comunitarias, lo que sugiere un vínculo claro con el visado. Esta hegemonía de los compradores de fuera de la Unión Europea en el segmento de lujo también se replica con fuerza en comunidades septentrionales, con pesos que superan el 80% en Asturias y Cantabria, y el 72% en Galicia.