Redazione BolognaToday
12 maggio 2026 16:11
Un appartamento con soffitti affrescati nel cuore dei portici, una dimora che ha ospitato nobili famiglie bolognesi per generazioni, un attico con vista sulle Due Torri. Sono solo alcuni dei volti del mercato immobiliare di pregio a Bologna, un segmento che negli ultimi sei anni ha mostrato una vitalità crescente, confermandosi come uno dei comparti più dinamici del real estate cittadino. Secondo la quinta edizione dell'Osservatorio del mercato residenziale di lusso in Italia, realizzato da Immobiliare.it Insights, proptech company specializzata in analisi di mercato e data intelligence, le case di lusso in vendita nel capoluogo emiliano raggiungono oggi un valore complessivo di 675 milioni di euro, pari allo 0,9% del totale nazionale del segmento.Una crescita che, si inserisce però - come abbiamo raccontato più volte - in un contesto abitativo sempre più complesso: nel capoluogo emiliano gli affitti continuano infatti ad aumentare, mentre la domanda di case supera ampiamente l’offerta disponibile, alimentando da tempo il dibattito sull’emergenza abitativa e sull’accessibilità del mercato residenziale per studenti, lavoratori e famiglie. Le caratteristiche di un immobile di pregioPrima di numeri e tendenze, è bene fare chiarezza però. Cosa si intende per immobile di lusso? Per spiegarlo rispolveriamo quanto aveva raccontato a BolognaToday Dossier Fabrizio Masetti, consulente con oltre quindici anni di esperienza nel settore delle proprietà di pregio.Questa tipologia di case “sono proprietà immobiliari che si distinguono per qualità, esclusività, posizione e servizi offerti” - teneva a sottolineare - "Ci sono vari fattori che contribuiscono a definire una proprietà come di lusso, tra cui la posizione, le dimensioni, il valore, la qualità dei materiali, il design e l'architettura, i servizi e gli accessori, e infine la privacy e la sicurezza. Una casa di lusso rappresenta molto più di una semplice abitazione: è un'esperienza di vita che offre comfort, prestigio e qualità elevata."Non solo. Secondo il perito “ricercare un immobile di pregio significa puntare su qualità, unicità e comfort, valutando attentamente ogni aspetto che possa influenzare l'esperienza abitativa e il valore nel tempo.”Case sotto terra e monolocali con bagno esterno: tra le follie del mercato immobiliare Garage e posti auto a peso d'oro: la mappa dei prezzi zona per zonaOfferta in espansione Fatte le doverose premesse, veniamo ai numeri. Secondo il report di Immobiliare.it, tra il primo semestre del 2020 e la fine del 2025, tutti i principali indicatori che descrivono il mercato del lusso nella città dei portici hanno registrato incrementi significativi. Il numero di annunci è salito del 90%, arrivando a quota 652 unità a fine 2025. La superficie complessiva disponibile ha raggiunto 117.619 metri quadrati, con una crescita del 37% rispetto al 2020. Il valore monetario dell'offerta è aumentato del 57% nello stesso arco temporale. Il confronto con il solo anno precedente è altrettanto eloquente: rispetto al secondo semestre del 2024, il numero degli annunci è cresciuta del 50%, il valore del 37% e la superficie del 28%. Una dinamica che segnala un mercato in accelerazione, non soltanto in termini strutturali ma anche congiunturali.La composizione del mercato resta fortemente caratterizzata dalla prevalenza degli appartamenti, che rappresentano il 95% dell'offerta complessiva. Le ville si fermano al 5%, dato coerente con la morfologia urbana di Bologna, città in cui il tessuto storico favorisce la presenza di grandi unità residenziali nei palazzi del centro piuttosto che di proprietà isolate con giardino.I tempi di vendita si accorciano Uno degli indicatori più significativi per comprendere la salute di un mercato immobiliare è il tempo necessario a concludere una transazione. Nel capoluogo emiliano, anche sotto questo profilo, la direzione è positiva. Il time to sell, ovvero il tempo medio che intercorre tra la messa in vendita e la rimozione dell'annuncio dal mercato, è sceso da 6,2 mesi nel primo semestre del 2020 a 4,2 mesi a fine 2025, con una riduzione del 32% in sei anni.L'andamento non è stato lineare. Dopo un marcato calo tra il 2020 e il primo semestre del 2022, l'indicatore ha mostrato alcune oscillazioni, con fasi di crescita alternate a contrazioni. Nel primo semestre del 2025 si è registrato un temporaneo ampliamento, seguito da una nuova riduzione nella seconda metà dell'anno.Il time on market, che misura l'anzianità media degli annunci ancora presenti sul portale in un dato periodo, ha seguito una traiettoria simile: dai 9,2 mesi di inizio 2020 è sceso a 7,3 mesi a fine 2025, con un calo del 16% sull'intero periodo. Nella seconda metà del 2025 si registra un lieve aumento rispetto al semestre precedente, segnale di una certa prudenza degli acquirenti, ma il trend di lungo periodo rimane favorevole.Zone che si rivalutano e aree ben servite: dove comprare casa conviene [La domanda cresce Sul fronte della domanda, l'Osservatorio misura la pressione attraverso il numero medio di contatti per singolo annuncio. Nella nostra città, questo indicatore è cresciuto del 23% tra il primo semestre del 2020 e il secondo semestre del 2025. L'andamento ha attraversato fasi distinte: una prima crescita nel 2021, un rallentamento tra il 2022 e il 2023 con variazioni vicine allo zero, e poi una forte ripresa a partire dal 2024, culminata in un picco nel primo semestre del 2025.Il peso dei contatti bolognesi sul totale nazionale del segmento lusso si attesta all'1,5%, valore sostanzialmente stabile nel corso dell'intero periodo analizzato, con un incremento marginale di 0,2 punti percentuali rispetto al 2020. Un dato che colloca Bologna in una posizione di mercato circoscritta ma consolidata nel panorama nazionale del real estate di pregio.I numeri chiave675 milioni di euroil valore complessivo delle case di lusso in vendita a Bologna+57%la crescita del valore dell'offerta rispetto al primo semestre del 2020652 annunci attivi a fine 2025con un aumento del 90% in sei anni117.619 m²la superficie complessiva disponibile sul mercato4,2 mesiil tempo medio per uscire dal mercato, in calo del 32% rispetto al 2020+23%l'incremento della pressione di domanda tra 2020 e 202595%la quota di appartamenti sul totale dell'offerta di lussoOltre i datiI dati che abbiamo illustrato restituiscono il ritratto di un mercato immobiliare del lusso nel capoluogo felsineo in salute, ma non privo di complessità. La crescita simultanea dell'offerta e della domanda, accompagnata da una riduzione dei tempi di transazione, suggerisce un segmento vivace, capace di attrarre interesse sia da parte di venditori che di acquirenti.Alcuni segnali invitano tuttavia a una lettura più sfumata. Il lieve aumento del time on market nella seconda metà del 2025 e la presenza di oscillazioni nel time to sell indicano che il mercato non si muove in modo uniforme, ma è soggetto a cicli e aggiustamenti. La concentrazione quasi esclusiva sugli appartamenti, con le ville ferme al 5%, fa pensare a una struttura urbana consolidata che lascia poco spazio a una diversificazione dell'offerta nel breve periodo.Sul piano nazionale, il peso di Bologna nel segmento lusso rimane contenuto, all'0,9% del valore totale. Un dato che la colloca lontano dalle metropoli come Milano e Roma, ma che ne evidenzia la specificità: una piazza di nicchia, con una clientela selezionata e una domanda che cresce in modo più o meno costante. Insomma, si confermano le aspettative sulle tendenze del settore avanzate dall'esperto che BolognaToday aveva consultato per tracciare la mappa delle zone delle case di lusso e relative quotazioni al metroquadro.
