Una condomina esercita nel proprio appartamento l'attività di dog sitter: oltre ai suoi 3 cani, ospita regolarmente cani che le vengono affidati in numero variabile (in alcuni periodi abbiamo contato una dozzina di cani). Oltre al fastidio dell'abbaiare, quando vengono lasciati soli in casa, il disturbo molto problematico è quello relativo alla continua presenza di peli negli spazi comuni (androne, ascensore, pianerottolo), oltre al cattivo odore.La nostra impresa delle pulizie interviene 3 volte a settimana, ma le scale sono perennemente sporche, soprattutto di peli. Che cosa possiamo fare, oltre a lamentarci con l'amministratore, che finora non ha fatto variare la situazione?La situazione descritta richiede una distinzione fondamentale: un conto è il diritto di un condomino di vivere con il proprio animale domestico, un altro è adibire la propria abitazione a sede di un'attività professionale che coinvolge un numero elevato e variabile di animali. La legge di riforma del condominio, la legge 220/2012, ha modificato in modo significativo l'articolo 1138 del Codice civile, stabilendo che «le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici». La giurisprudenza più recente ha interpretato questa norma in modo molto estensivo, arrivando a considerare nulla qualsiasi clausola regolamentare che imponga un divieto assoluto. Diverse sentenze, tra cui quella del Tribunale di Cagliari, con sentenza numero 134 del 28 gennaio 2025, e della Corte di appello di Bologna, con sentenza numero 766 del 17 aprile 2024, hanno specificato che il divieto è illegittimo anche se contenuto in un regolamento di natura "contrattuale", ovvero approvato all'unanimità da tutti i proprietari, poiché il rapporto affettivo tra uomo e animale è considerato un interesse meritevole di tutela giuridica. Questa tutela, tuttavia, riguarda la sfera privata e affettiva e non si estende all'esercizio di un'attività imprenditoriale. L'attività di dog sitter, quando svolta in modo continuativo, è a tutti gli effetti un'attività economica, classificata con codice Ateco 96.09.04 – Servizi di cura degli animali da compagnia. In questo caso, diventa determinante verificare se il regolamento di condominio, specialmente se di natura contrattuale, ponga dei limiti alla destinazione d'uso delle unità immobiliari. La Corte di cassazione, con l'ordinanza numero 2770 del 4 febbraio 2025, ha stabilito che, in un caso relativo a un'attività di bed and breakfast, il divieto di adibire un appartamento a "casa di alloggio" contenuto in un regolamento contrattuale è pienamente valido e opponibile anche all'inquilino. Allo stesso modo, un divieto di svolgere attività commerciali, artigianali o che possano turbare la quiete dello stabile sarebbe motivo efficace per opporsi all'attività della sua vicina.Le immissioni intollerabili e l'uso delle parti comuniA prescindere da quanto previsto dal regolamento, la legge offre tutela contro i disagi che lei lamenta. L'articolo 844 del codice civile stabilisce che il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo, calore, rumori e odori derivanti dal fondo del vicino, se non superano la "normale tollerabilità". Il costante abbaiare di un numero elevato di cani e la presenza di cattivo odore sono certamente elementi che possono superare questa soglia, specialmente considerando che derivano da un'attività economica e non dalla normale vita domestica. Inoltre, l'articolo 1102 del codice civile regola l'uso delle parti comuni, stabilendo che ogni condomino può utilizzarle a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso. La continua presenza di peli e sporcizia nell'androne, sulle scale e in ascensore lede il diritto degli altri condomini di godere di spazi comuni puliti e decorosi. Sebbene un animale abbia il diritto di transitare per le aree comuni per entrare e uscire dall'abitazione, il suo custode ha il dovere di evitare che sporchi e di garantire l'igiene. Il regolamento, peraltro, può imporre regole specifiche come l'obbligo di condurre i cani al guinzaglio, di lunghezza non superiore a 1,50 metri, e di applicare la museruola in ascensore.La responsabilità del custode degli animaliÈ fondamentale sottolineare che la persona che detiene un animale, sia essa il proprietario o chi se ne occupa professionalmente come la sua vicina, assume una posizione di garanzia che comporta precise responsabilità civili e penali. Sul piano civile, l'articolo 2052 del Codice civile è molto chiaro: «Il proprietario di un animale o chi se ne serve per il tempo in cui lo ha in uso, è responsabile dei danni cagionati dall'animale, sia che fosse sotto la sua custodia, sia che fosse smarrito o fuggito, salvo che provi il caso fortuito». Ciò significa che la dog sitter è direttamente responsabile di qualsiasi danno, a persone o cose, provocato da uno qualsiasi dei cani che le sono affidati. Sul piano penale, l'omessa custodia di animali è sanzionata dall'articolo 672 del Codice penale. Ancora più grave, qualora un cane dovesse aggredire e ferire una persona, il suo custode risponderebbe del reato di lesioni colpose, previsto dall'articolo 590 del Codice penale. La Corte di cassazione si è espressa a più riprese su questo tema, confermando con diverse sentenze, tra cui la sentenza numero 39622 del 2024 e la sentenza numero 1413 del 2023, la responsabilità penale del proprietario che, per negligenza, imprudenza o imperizia, non adotta le cautele necessarie a prevenire aggressioni. Questo obbligo di controllo è assoluto e prescinde dalla natura dell'animale: il custode deve sempre adottare ogni presidio necessario a evitare danni a terzi.In pratica: i passi da compiereLe azioni concrete che lei e gli altri condomini potete intraprendere iniziano con la verifica del regolamento di condominio. È il primo passo e il più importante. Accertate se il vostro regolamento, specialmente se di natura "contrattuale", solitamente allegato ai singoli atti di acquisto e trascritto o approvato da tutti i condòmini, contenga clausole che vietino la destinazione degli appartamenti a usi commerciali, professionali o che possano recare disturbo alla quiete e al decoro dell'edificio. Se una tale clausola esiste, costituisce il vostro più solido appiglio legale. Successivamente, è opportuno inviare una diffida formale. È consigliabile farlo tramite un avvocato, con una lettera inviata tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata, indirizzata sia alla condomina sia per conoscenza all'amministratore. Nella lettera, descrivete dettagliatamente i disagi, citando la violazione degli articoli 844 e 1102 del Codice civile per le immissioni moleste e l'uso improprio delle parti comuni. Se applicabile, contestate la violazione del regolamento di condominio in merito alla destinazione d'uso dell'immobile, richiamando i principi espressi dalla Corte di cassazione con l'ordinanza numero 2770 del 2025. È inoltre necessario richiedere un intervento dell'amministratore e dell'assemblea. L'amministratore ha il dovere di far rispettare il regolamento di condominio. Sollecitate formalmente il suo intervento. Se dovesse rimanere inerte, potete richiedere la convocazione di un'assemblea straordinaria per discutere il problema. L'assemblea potrà deliberare di diffidare ufficialmente la condomina e, se necessario, autorizzare l'amministratore ad agire per vie legali.Come ultima risorsa, si può agire per vie legali. È possibile ricorrere al tribunale avviando un procedimento, anche d'urgenza, per chiedere al giudice di ordinare la cessazione dell'attività molesta e il rispetto del regolamento. È importante ricordare che la giurisprudenza ammette la possibilità di disporre l'allontanamento di un animale se questo disturba oggettivamente la quiete o si rivela pericoloso. Per sostenere la vostra azione, sarà utile raccogliere prove come fotografie dello sporco, testimonianze di altri vicini e, se il rumore è il problema principale, una perizia fonometrica.
Se il condomino fa il dog sitter
Una condomina esercita nel proprio appartamento l'attività di dog sitter: oltre ai suoi 3 cani, ospita regolarmente cani che le vengono affidati in numero variabile (in alcuni periodi abbiamo contato una dozzina di cani). Oltre al fastidio dell'abbaiare, quando vengono lasciati soli in casa, il disturbo molto problematico è quello relativo alla continua presenza di peli negli spazi comuni (androne, ascensore, pianerottolo), oltre al cattivo odore.La nostra impresa delle pulizie interviene 3 volte a settimana, ma le scale sono perennemente sporche, soprattutto di peli. Che cosa possiamo fare, oltre a lamentarci con l'amministratore, che finora non ha fatto variare la situazione?La situazione descritta richiede una distinzione fondamentale: un conto è il diritto di un condomino di vivere con il proprio animale domestico, un altro è adibire la propria abitazione a sede di un'attività professionale che coinvolge un numero elevato e variabile di animali. La legge di riforma del condominio, la legge 220/2012, ha modificato in modo significativo l'articolo 1138 del Codice civile, stabilendo che «le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici». La giurisprudenza più recente ha interpretato questa norma in modo molto estensivo, arrivando a considerare nulla qualsiasi clausola regolamentare che imponga un divieto assoluto. Diverse sentenze, tra cui quella del Tribunale di Cagliari, con sentenza numero 134 del 28 gennaio 2025, e della Corte di appello di Bologna, con sentenza numero 766 del 17 aprile 2024, hanno specificato che il divieto è illegittimo anche se contenuto in un regolamento di natura "contrattuale", ovvero approvato all'unanimità da tutti i proprietari, poiché il rapporto affettivo tra uomo e animale è considerato un interesse meritevole di tutela giuridica. Questa tutela, tuttavia, riguarda la sfera privata e affettiva e non si estende all'esercizio di un'attività imprenditoriale. L'attività di dog sitter, quando svolta in modo continuativo, è a tutti gli effetti un'attività economica, classificata con codice Ateco 96.09.04 – Servizi di cura degli animali da compagnia. In questo caso, diventa determinante verificare se il regolamento di condominio, specialmente se di natura contrattuale, ponga dei limiti alla destinazione d'uso delle unità immobiliari. La Corte di cassazione, con l'ordinanza numero 2770 del 4 febbraio 2025, ha stabilito che, in un caso relativo a un'attività di bed and breakfast, il divieto di adibire un appartamento a "casa di alloggio" contenuto in un regolamento contrattuale è pienamente valido e opponibile anche all'inquilino. Allo stesso modo, un divieto di svolgere attività commerciali, artigianali o che possano turbare la quiete dello stabile sarebbe motivo efficace per opporsi all'attività della sua vicina.Le immissioni intollerabili e l'uso delle parti comuniA prescindere da quanto previsto dal regolamento, la legge offre tutela contro i disagi che lei lamenta. L'articolo 844 del codice civile stabilisce che il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo, calore, rumori e odori derivanti dal fondo del vicino, se non superano la "normale tollerabilità". Il costante abbaiare di un numero elevato di cani e la presenza di cattivo odore sono certamente elementi che possono superare questa soglia, specialmente considerando che derivano da un'attività economica e non dalla normale vita domestica. Inoltre, l'articolo 1102 del codice civile regola l'uso delle parti comuni, stabilendo che ogni condomino può utilizzarle a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso. La continua presenza di peli e sporcizia nell'androne, sulle scale e in ascensore lede il diritto degli altri condomini di godere di spazi comuni puliti e decorosi. Sebbene un animale abbia il diritto di transitare per le aree comuni per entrare e uscire dall'abitazione, il suo custode ha il dovere di evitare che sporchi e di garantire l'igiene. Il regolamento, peraltro, può imporre regole specifiche come l'obbligo di condurre i cani al guinzaglio, di lunghezza non superiore a 1,50 metri, e di applicare la museruola in ascensore.La responsabilità del custode degli animaliÈ fondamentale sottolineare che la persona che detiene un animale, sia essa il proprietario o chi se ne occupa professionalmente come la sua vicina, assume una posizione di garanzia che comporta precise responsabilità civili e penali. Sul piano civile, l'articolo 2052 del Codice civile è molto chiaro: «Il proprietario di un animale o chi se ne serve per il tempo in cui lo ha in uso, è responsabile dei danni cagionati dall'animale, sia che fosse sotto la sua custodia, sia che fosse smarrito o fuggito, salvo che provi il caso fortuito». Ciò significa che la dog sitter è direttamente responsabile di qualsiasi danno, a persone o cose, provocato da uno qualsiasi dei cani che le sono affidati. Sul piano penale, l'omessa custodia di animali è sanzionata dall'articolo 672 del Codice penale. Ancora più grave, qualora un cane dovesse aggredire e ferire una persona, il suo custode risponderebbe del reato di lesioni colpose, previsto dall'articolo 590 del Codice penale. La Corte di cassazione si è espressa a più riprese su questo tema, confermando con diverse sentenze, tra cui la sentenza numero 39622 del 2024 e la sentenza numero 1413 del 2023, la responsabilità penale del proprietario che, per negligenza, imprudenza o imperizia, non adotta le cautele necessarie a prevenire aggressioni. Questo obbligo di controllo è assoluto e prescinde dalla natura dell'animale: il custode deve sempre adottare ogni presidio necessario a evitare danni a terzi.In pratica: i passi da compiereLe azioni concrete che lei e gli altri condomini potete intraprendere iniziano con la verifica del regolamento di condominio. È il primo passo e il più importante. Accertate se il vostro regolamento, specialmente se di natura "contrattuale", solitamente allegato ai singoli atti di acquisto e trascritto o approvato da tutti i condòmini, contenga clausole che vietino la destinazione degli appartamenti a usi commerciali, professionali o che possano recare disturbo alla quiete e al decoro dell'edificio. Se una tale clausola esiste, costituisce il vostro più solido appiglio legale. Successivamente, è opportuno inviare una diffida formale. È consigliabile farlo tramite un avvocato, con una lettera inviata tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata, indirizzata sia alla condomina sia per conoscenza all'amministratore. Nella lettera, descrivete dettagliatamente i disagi, citando la violazione degli articoli 844 e 1102 del Codice civile per le immissioni moleste e l'uso improprio delle parti comuni. Se applicabile, contestate la violazione del regolamento di condominio in merito alla destinazione d'uso dell'immobile, richiamando i principi espressi dalla Corte di cassazione con l'ordinanza numero 2770 del 2025. È inoltre necessario richiedere un intervento dell'amministratore e dell'assemblea. L'amministratore ha il dovere di far rispettare il regolamento di condominio. Sollecitate formalmente il suo intervento. Se dovesse rimanere inerte, potete richiedere la convocazione di un'assemblea straordinaria per discutere il problema. L'assemblea potrà deliberare di diffidare ufficialmente la condomina e, se necessario, autorizzare l'amministratore ad agire per vie legali.Come ultima risorsa, si può agire per vie legali. È possibile ricorrere al tribunale avviando un procedimento, anche d'urgenza, per chiedere al giudice di ordinare la cessazione dell'attività molesta e il rispetto del regolamento. È importante ricordare che la giurisprudenza ammette la possibilità di disporre l'allontanamento di un animale se questo disturba oggettivamente la quiete o si rivela pericoloso. Per sostenere la vostra azione, sarà utile raccogliere prove come fotografie dello sporco, testimonianze di altri vicini e, se il rumore è il problema principale, una perizia fonometrica.
