E’ legittimo calcolare il consumo involontario del riscaldamento non con i millesimi ma con quelli calcolati dal tecnico con un aumento per il mio appartamento superiore al 110% senza aver fatto alcuna assemblea ? Allego documento conclusivo in merito da cui si evince che la normativa non è applicabile se la differenza di consumo tra l’appartamento che consuma il minimo e quello che consuma il massimo è superiore al 50% in questo cast addirittura del 76%?La procedura adottata per la modifica dei criteri di ripartizione delle spese di riscaldamento presenta profili di illegittimità, non per il merito del calcolo tecnico, che trova fondamento nell'evoluzione normativa, ma per vizio di procedura derivante dalla mancata approvazione assembleare.La norma in origine La disciplina della contabilizzazione del calore, introdotta dal decreto legislativo 102 del 2014, mirava a superare il tradizionale criterio di riparto basato sui millesimi di superficie radiante, imponendo l'adozione della norma tecnica UNI 10200. Con tale norma si intendeva legare più strettamente il costo del servizio al consumo energetico potenziale e all’effettivo consumo, secondo il principio del “chi usa paga”. Il legislatore aveva previsto fin dall'origine una deroga per i casi di significativo squilibrio energetico all'interno dell'edificio. La normativa all’art.9, comma 5, lettera d, nella formulazione del 2014, consentiva di non applicare la norma UNI 10200 qualora una relazione tecnica asseverata avesse comprovato differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari costituenti il condominio superiori al 50 per cento. La sua situazione, con una discrepanza accertata del 76%, rientrava pienamente in tale eccezione, rendendo non solo possibile, ma necessario, discostarsi da un'applicazione rigida della norma per individuare un criterio più equo.L'evoluzione della normaPrendendo atto delle difficoltà applicative, il legislatore ha successivamente emendato la normativa, rendendola più flessibile. L'attuale formulazione dell'articolo 9, comma 5, lettera d), del decreto legislativo 102 del 2014 ha superato il riferimento obbligatorio alla norma UNI 10200, stabilendo come regola generale che l'importo complessivo della spesa sia suddiviso attribuendo una quota di almeno il 50 per cento ai prelievi volontari di energia termica. La restante parte, afferente ai consumi involontari, può essere ripartita secondo criteri alternativi, tra cui i millesimi, i metri quadri o le potenze installate.Il vizio di proceduraIl punto dirimente della questione, che rende fondata la sua contestazione, risiede però nel vizio di procedura. La relazione tecnica asseverata è il presupposto indispensabile per poter adottare il criterio legale di ripartizione e deve tenere conto delle condizioni specifiche dell’edificio in modo da motivare il criterio legale corretto. Qualsiasi delibera adottata in assenza di tale relazione è da considerarsi nulla, in quanto diretta all'adozione di un criterio di ripartizione diverso da quello legale. L'amministratore di condominio, quale mandatario dei condòmini, è un mero esecutore della volontà assembleare e non detiene alcun potere autonomo di modificare i criteri di ripartizione delle spese. Qualsiasi modifica dei criteri di ripartizione, ai sensi dell'articolo 1123 del codice civile e della consolidata giurisprudenza della Corte di cassazione, deve essere approvata dall'assemblea. Le "nuove eventuali tabelle di fabbisogno" devono essere deliberate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, secondo quanto prescritto dall'articolo 1136, secondo comma, del Codice civile. Con tale maggioranza l’assemblea può stabilire il criterio più corretto della quota del consumo involontario.In praticaIn primo luogo si può procedere, con l'invio di una comunicazione formale all'amministratore, a mezzo posta elettronica certificata o raccomandata, con cui contestare l'addebito non per ragioni tecniche, ma per il vizio di procedura, ovvero la totale assenza di una preventiva e valida delibera assembleare. In secondo luogo, nella medesima comunicazione, si può richiedere la convocazione di un'assemblea straordinaria avente a oggetto la discussione e l'approvazione di un criterio di ripartizione conforme alla normativa e basato sulla relazione tecnica agli atti. Qualora l'assemblea non dovesse raggiungere la maggioranza necessaria per l'approvazione, è importante sapere che qualsiasi condomino potrà adire l'autorità giudiziaria, ai sensi dell'articolo 1105, quarto comma, del Codice civile, per ottenere l'adempimento degli obblighi di legge. Infine, al fine di non incorrere in una situazione di morosità, può effettuare il pagamento dell'importo richiesto, avendo cura di specificare nella causale del versamento la dicitura "pagamento eseguito con riserva di ripetizione per illegittima applicazione di criterio di riparto non approvato dall'assemblea".
Riscaldamento contabilizzato, quando il criterio di riparto si decide in assemblea
E’ legittimo calcolare il consumo involontario del riscaldamento non con i millesimi ma con quelli calcolati dal tecnico con un aumento per il mio appartamento superiore al 110% senza aver fatto alcuna assemblea ? Allego documento conclusivo in merito da cui si evince che la normativa non è applicabile se la differenza di consumo tra l’appartamento che consuma il minimo e quello che consuma il massimo è superiore al 50% in questo cast addirittura del 76%?La procedura adottata per la modifica dei criteri di ripartizione delle spese di riscaldamento presenta profili di illegittimità, non per il merito del calcolo tecnico, che trova fondamento nell'evoluzione normativa, ma per vizio di procedura derivante dalla mancata approvazione assembleare.La norma in origine La disciplina della contabilizzazione del calore, introdotta dal decreto legislativo 102 del 2014, mirava a superare il tradizionale criterio di riparto basato sui millesimi di superficie radiante, imponendo l'adozione della norma tecnica UNI 10200. Con tale norma si intendeva legare più strettamente il costo del servizio al consumo energetico potenziale e all’effettivo consumo, secondo il principio del “chi usa paga”. Il legislatore aveva previsto fin dall'origine una deroga per i casi di significativo squilibrio energetico all'interno dell'edificio. La normativa all’art.9, comma 5, lettera d, nella formulazione del 2014, consentiva di non applicare la norma UNI 10200 qualora una relazione tecnica asseverata avesse comprovato differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari costituenti il condominio superiori al 50 per cento. La sua situazione, con una discrepanza accertata del 76%, rientrava pienamente in tale eccezione, rendendo non solo possibile, ma necessario, discostarsi da un'applicazione rigida della norma per individuare un criterio più equo.L'evoluzione della normaPrendendo atto delle difficoltà applicative, il legislatore ha successivamente emendato la normativa, rendendola più flessibile. L'attuale formulazione dell'articolo 9, comma 5, lettera d), del decreto legislativo 102 del 2014 ha superato il riferimento obbligatorio alla norma UNI 10200, stabilendo come regola generale che l'importo complessivo della spesa sia suddiviso attribuendo una quota di almeno il 50 per cento ai prelievi volontari di energia termica. La restante parte, afferente ai consumi involontari, può essere ripartita secondo criteri alternativi, tra cui i millesimi, i metri quadri o le potenze installate.Il vizio di proceduraIl punto dirimente della questione, che rende fondata la sua contestazione, risiede però nel vizio di procedura. La relazione tecnica asseverata è il presupposto indispensabile per poter adottare il criterio legale di ripartizione e deve tenere conto delle condizioni specifiche dell’edificio in modo da motivare il criterio legale corretto. Qualsiasi delibera adottata in assenza di tale relazione è da considerarsi nulla, in quanto diretta all'adozione di un criterio di ripartizione diverso da quello legale. L'amministratore di condominio, quale mandatario dei condòmini, è un mero esecutore della volontà assembleare e non detiene alcun potere autonomo di modificare i criteri di ripartizione delle spese. Qualsiasi modifica dei criteri di ripartizione, ai sensi dell'articolo 1123 del codice civile e della consolidata giurisprudenza della Corte di cassazione, deve essere approvata dall'assemblea. Le "nuove eventuali tabelle di fabbisogno" devono essere deliberate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, secondo quanto prescritto dall'articolo 1136, secondo comma, del Codice civile. Con tale maggioranza l’assemblea può stabilire il criterio più corretto della quota del consumo involontario.In praticaIn primo luogo si può procedere, con l'invio di una comunicazione formale all'amministratore, a mezzo posta elettronica certificata o raccomandata, con cui contestare l'addebito non per ragioni tecniche, ma per il vizio di procedura, ovvero la totale assenza di una preventiva e valida delibera assembleare. In secondo luogo, nella medesima comunicazione, si può richiedere la convocazione di un'assemblea straordinaria avente a oggetto la discussione e l'approvazione di un criterio di ripartizione conforme alla normativa e basato sulla relazione tecnica agli atti. Qualora l'assemblea non dovesse raggiungere la maggioranza necessaria per l'approvazione, è importante sapere che qualsiasi condomino potrà adire l'autorità giudiziaria, ai sensi dell'articolo 1105, quarto comma, del Codice civile, per ottenere l'adempimento degli obblighi di legge. Infine, al fine di non incorrere in una situazione di morosità, può effettuare il pagamento dell'importo richiesto, avendo cura di specificare nella causale del versamento la dicitura "pagamento eseguito con riserva di ripetizione per illegittima applicazione di criterio di riparto non approvato dall'assemblea".
