La vivienda continúa encareciéndose en España a marchas aceleradas. La construcción no ha avanzado en los últimos años al ritmo de la ganancia de población ni de la creación de nuevos hogares, lo que ha llevado a una escasez de oferta para satisfacer la demanda demográfica. Esta tensión, a su vez, permite que los activos sean cada vez más atractivos para la inversión. A pesar de que el fenómeno se aprecia a nivel nacional, el problema se concentra especialmente en los entornos urbanos y, entre ellos, en Madrid. El esfuerzo teórico que los ciudadanos de la capital tendrían que realizar para comprar una vivienda promedio es el más alto entre las capitales de provincia y ha crecido más que en el resto del país desde 2024. Los datos apuntan a un cierto desacople producido por una subida más rápida de los precios. Según calcula CaixaBank Research, el hogar mediano de Madrid debería destinar 17,9 años de sus ingresos laborales netos en marzo de 2026 para comprar una vivienda promedio en la capital (de 93,75 metros cuadrados), según el precio medio por m² publicado por el MIVAU. El cálculo replica la metodología de la ratio de accesibilidad del Banco de España, publicada solo para el conjunto del país, y se construye con información interna de la entidad, lo que permite la desagregación a nivel municipal. En comparación con 2019, los años necesarios para la compra en Madrid se han incrementado en 4,95, pero la aceleración se concentra en los dos últimos, desde 2024, punto desde el que se ganan 4,14 años. A nivel nacional, CaixaBank Research cifra en 7,7 años el tiempo necesario de sueldo para comprar una vivienda, similar, aunque ligeramente inferior, a los 8 años del Banco de España para el mismo periodo, por lo que se puede concluir que ambas métricas ofrecen resultados similares. A nivel nacional, las ratios se han incrementado en 0,52 años y en 1,08 años en comparación con 2019, respectivamente, según cada una de las fuentes, nada que ver con lo sucedido en Madrid. De hecho, Madrid capital se ha desacoplado también de la evolución de la capital de provincia intermedia e incluso, aunque en menor medida, de su propia provincia. A principios de 2024, los años necesarios para la compra en el municipio de Madrid superaban en 2,7 a los de la provincia y en 8,47 a los de la mediana de capitales, pero en marzo de 2026 la brecha ya había llegado a 4,66 años más en la capital que en la provincia y a 11,82 respecto a la capital española mediana. Los datos del Ministerio de Vivienda permiten constatar que el precio de la vivienda ha crecido a un ritmo notablemente superior en el municipio de Madrid respecto al resto de territorios comparados, lo que apunta a que este es el principal motivo del repunte de la ratio. No existen datos publicados de alta frecuencia de salarios a nivel municipal, pero suele ser una variable con un comportamiento mucho más estable y variaciones relativamente reducidas, ligadas tanto a la estructura productiva del territorio como al crecimiento económico y a la composición poblacional. Si se analiza la evolución del precio de la vivienda tasada publicado por el MIVAU, habitualmente inferior a lo finalmente pagado en la compra, se observa un crecimiento del 36,1% en el municipio de Madrid entre el primer trimestre de 2026 y el primero de 2024 y un 68,7% respecto a 2019. Se trata de unas variaciones muy superiores a las de la provincia, España y la mediana de capitales del país. Una conclusión adicional es que, en el caso de la accesibilidad a la compra de vivienda, la media nacional publicada por el Banco de España y tomada como indicador oficial homogeniza estadísticamente un fenómeno que realmente es muy heterogéneo, ya que la ratio evoluciona de una manera muy distinta en cada territorio. Por ejemplo, en Málaga capital existe un problema parecido al de Madrid con un incremento de la ratio de 3,99 años desde 2019 y un repunte acusado en los últimos ejercicios, patrón que también se replica en Palma (Baleares). Al contrario, en algunas capitales de provincia el esfuerzo para comprar vivienda se mantiene prácticamente estable, como es el caso de Palencia, Jaén, Zamora, Córdoba y Soria. Todas ellas tienen en común la despoblación o un crecimiento demográfico muy leve, lo que lleva a analizar la demografía en busca de respuestas sobre Madrid. La capital se frena, la corona no Según los datos de la Estadística Continua de Población del INE, Madrid capital ha aumentado su población un 6,24% entre enero de 2021 y 2026, más que la media nacional (4,6%), pero en el último año el crecimiento se ha ralentizado notablemente por debajo del del conjunto del país hasta sumar solo un 0,13%. Es decir, el estallido en el precio de la vivienda coincide con una frenada de la ganancia demográfica de la capital. La provincia ha crecido algo más que Madrid en el periodo 2021-26, un 6,57%, y un 6,89% excluyendo la capital. De hecho, el fenómeno es claro en el último año: mientras el municipio de Madrid frena, el crecimiento se mantiene en el 1,39% en la provincia, descontando a la capital. Hasta 2024, el municipio crecía más rápido que su corona, pero desde entonces se ha invertido la tendencia. En términos absolutos, de las 54.990 personas que ganó la provincia en 2025, solo 4.465 fueron a la capital: el 8,1%, cuando esta supone casi la mitad de la población de la provincia. Sugiere que el precio está expulsando a la población hacia la periferia porque la capital ha perdido capacidad de absorción. En la misma dirección apunta el precio. Según los datos de tasación del ministerio, en el primer trimestre de 2026 el precio de la vivienda en Madrid capital estaba en 5.466 €/m², mientras que los otros 27 municipios de la provincia con más de 25.000 habitantes (los que se publican) promedian 3.311 €/m². La brecha es de 2.155 €/m², por lo que la vivienda es un 65% más cara dentro de la capital. TE PUEDE INTERESAR La otra incógnita que se debería comparar son las viviendas finalizadas en el periodo, pero estas solo están disponibles para el conjunto de la provincia, sin posibilidad de desagregación a nivel municipal, lo que impide el análisis en esa escala. Según los últimos datos, la provincia de Madrid ha ganado 213.867 hogares entre el uno de enero de 2021 y el uno de abril de 2026, pero solo se han finalizado 100.549 viviendas en ese periodo, contando tanto libres como protegidas. Es decir, los hogares han crecido más del doble que las nuevas viviendas, ahondando en la tensión ya existente previamente. Para el conjunto de España, se han ganado 1.276.843 hogares en el periodo analizado, pero solo se han sumado 493.703 viviendas terminadas, por lo que el déficit de vivienda se situaría ya en 783.140 viviendas en el inicio de 2026, continuando con su tendencia creciente desde que terminó la pandemia.