Immobilien: Werden Häuser durch die Baby-Boomer bald günstiger?

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Immobilien: Werden Häuser durch die Baby-Boomer bald günstiger? Studien sagen fallende Immobilienpreise voraus, wenn sich die bevölkerungsstarken Jahrgänge in den nächsten Jahren von ihren Immobilien trennen. Wie realistisch sind die Prognosen?

Wohneigentum von Babyboomern: Viele Häuser und Wohnungen gehören der Generation der zwischen 1946 bis 1964 Geborenen. Foto: E+/Getty ImagesFrankfurt. Es ist eine Warnung, die aufhorchen lässt: Millionen Häuser werden bald auf den Immobilienmarkt drängen. Da die Babyboomer immer älter werden, irgendwann pflegebedürftig sind oder versterben, würden ihre Immobilien in der Zukunft frei werden und für eine Marktschwemme sorgen, Preisrückgang inklusive. Dieses Szenario entwerfen zuletzt mehrere Studien für Länder wie Deutschland und Frankreich.Von einem „Silver Tsunami“ sprechen die Experten plakativ, einer von der Demografie bewegten Verkaufswelle. Der Begriff spielt mit dem Begriff „Silver“, weil die Silberlocken-Generation mehrheitlich im Wohneigentum lebt, und Tsunami, da die Verkäufe eine ähnliche Schockwelle auslösen würden.Steht Deutschland also vor einer Verkaufswelle? Und was bedeutet das für den Immobilienmarkt? Das Handelsblatt gibt einen Überblick über die wichtigsten Fakten, legt die Einschätzungen von Experten offen und nennt die Regionen, die besonders betroffen sein könnten.Tatsächlich sind die Babyboomer, also die geburtenstarken Jahrgänge von 1946 bis 1964, eine Macht am Immobilienmarkt. Sie haben in den Jahrzehnten des Wirtschaftswunders und den Jahren nach der Wiedervereinigung massenhaft Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen geerbt, gebaut oder gekauft – und könnten sich in den kommenden zehn bis 25 Jahren aus gesundheitlichen, finanziellen oder familiären Gründen von ihren Objekten trennen.Schmucke Eigentumswohnungen: Bieten sich potenziellen Käufern bald günstige Gelegenheiten? Foto: dpaAuch anderswo in Europa klingen die Zahlen astronomisch. Bis 2040 werden auch in Frankreich 9000 Milliarden Euro vererbt, davon 60 Prozent in Immobilien. Das sind 464 bis 677 Milliarden Euro im Jahr, so die französische Stiftung Jean-Jaurès.„5400 Milliarden Euro Immobilien werden in den nächsten 15 Jahren vererbt“, sagt Théo Iberrakene, Co-Autor der Studie „Der große Generationswechsel, die Steuern des großen Erbes“. „Der große Generationswechsel bedeutet die größte Übertragung von Reichtum in der Geschichte, weil die Generation der Babyboomer verschwindet“, heißt es darin.In Deutschland sieht es kaum anders aus. Hier befindet sich Schätzungen der Immobilienplattform Jacasa zufolge im bundesweiten Durchschnitt knapp jedes dritte Eigenheim im Besitz von Babyboomern – das sind 4,8 Millionen Häuser und Wohnungen. Das sorge dafür, dass massenhaft Objekte auf den Markt kämen, verspricht die Theorie vom Silver Tsunami.Laut Immobilienexperten wird das vor allem in ländlichen Regionen den Druck auf den Immobilienmarkt deutlich erhöhen. Denn in Frankreich liegt der größte Teil der Immobilien, die vererbt werden, auf dem Land. In den Bereichen könnten die Preise um 30 bis 50 Prozent fallen, schätzt Immobilienspezialist Nicolas Jeffs in „Le Figaro“.Kinder haben in Frankreich nur einen Freibetrag von 100.000 Euro beim Erbe, deshalb fällt für viele Erbschaftsteuer an. Weil die Erben rasch verkaufen müssten, um ihre Erbschulden zu begleichen, seien sie schnell zu Preissenkungen bereit, argumentiert Jeffs, dessen Podcasts über „den großen Generationswechsel“ beim Erbe auf Instagram rund eine Million Mal gehört und gesehen wurden. Das Immobilienangebot werde deshalb zunehmen und gleichzeitig die Nachfrage zurückgehen, weil die Bevölkerung zurückgehe.Demografischer Wandel erfasst den MarktWas ist dran an dieser These? Tatsache ist, dass sich die alternde Gesellschaft bereits auf die Häuserpreise auswirkt. „Der demografische Wandel beginnt jetzt, die Wohneigentumsmärkte zu erfassen“, sagt Thomas Beyerle, Professor für Immobilienwirtschaft und -research an der Hochschule Biberach. Laut Prognosen werden in 40 Jahren voraussichtlich zehn Prozent weniger Menschen in Deutschland leben als heute.2035 dürfte bereits jeder vierte Einwohner 67 Jahre oder älter sein, wie aus einer Bevölkerungsvorausberechnung hervorgeht, die das Statistische Bundesamt in Berlin vorstellte. Das hat auch Folgen für den Immobilienmarkt.Eine Studie des RWI – Leibniz-Instituts für Wirtschaftsforschung aus dem Jahr 2022 kam zu dem Ergebnis, dass der gestiegene Anteil älterer Menschen die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnungen zwischen 2008 und 2020 bereits um rund zwölf Prozent und Kaufpreise für Häuser sowie Mieten um gut sieben Prozent gedämpft habe. Zur Wahrheit gehört aber auch, dass der Markt in dieser Phase trotzdem einen deutlichen Preisboom erlebte.Immobilienkauf 400 Kreise im Check – Wo Eigentum bis 2035 wertvoller wird Forscher des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) kamen im Auftrag der Postbank dieses Jahr zu dem Ergebnis, dass bis 2035 die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand im Durchschnitt über alle 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte real, also inflationsbereinigt, um 0,4 Prozent pro Jahr steigen.Eine erneute sprunghafte Wertsteigerung von Immobilien wie im zweiten Jahrzehnt dieses Jahrtausends halten viele Fachleute jedoch für absehbare Zeit für unwahrscheinlich. „Die Phase außergewöhnlich hoher Wertzuwächse aus der Niedrigzinsära dürfte vorerst nicht zurückkehren“, prognostizieren die Experten des Instituts der deutschen Wirtschaft.Droht also eine neue Immobilienschwemme? Zumindest in Deutschland halten viele Experten die Warnungen vor einem nahenden Markteinbruch für übertrieben. Denn die Entwicklung werde sich laut Reiner Braun, Chef des unabhängigen Analysehauses Empirica, verzögert und nicht so katastrophal darstellen, wie manche Studien nahelegen.So wird laut Bertelsmann-Stiftung in Deutschland die Bevölkerungszahl von 2020 bis 2040 noch um 0,6 Prozent ansteigen. Bevölkerungsrückgänge seien lediglich für die östlichen Bundesländer und für das Saarland zu erwarten. Die anderen Bundesländer könnten dagegen noch mit Zuwächsen bei der Bevölkerungszahl bis 2040 rechnen.In Ostdeutschland sinkt die Bevölkerungszahl„In Sachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen sinkt die Zahl der Einwohner bis 2035 im bundesweiten Vergleich“, sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank der Deutschen Bank in Deutschland. „Gleichzeitig altert die Bevölkerung dort überdurchschnittlich, insbesondere im ländlichen Raum.“ Dies führe zu sinkenden Kaufpreisen. Ausnahmen seien die meisten Groß- und Mittelstädte.Insgesamt ergibt sich laut Ifo-Institut für 2070 eine Spannweite in der Bevölkerungszahl von 63,9 bis 86,5 Millionen Menschen. „Bei hoher Zuwanderung und hoher Geburtenrate läge die Einwohnerzahl Deutschlands 2070 annähernd auf dem heutigen Niveau“, erklärten die Statistiker.Die Erwartung von Interessenten auf einen Silver Tsunami am Immobilienmarkt „ignoriert die Biologie“, sagt Empirica-Chef Braun. „Die Babyboomer verteilen sich auf etwa 15 Jahrgänge“, argumentiert er. Deren Sterblichkeit strecke sich über jeweils 15 bis 20 Jahre. Statt einer Welle würden sich die Erbschaften also über 35 Jahre hinweg eher als kleine Bäche auf den Markt ergießen.Empirica-Chef Reiner Braun: Eher „kleine Bäche“ statt Silver Tsunami am Immobilienmarkt. Foto: empirica/Heidi SchermZudem seien die Preise auf dem Land ohnehin schon niedrig; „ein Preis-Tsunami findet dort mangels Fallhöhe gar nicht statt“, lautet Brauns Prognose. Auch Annette Spellerberg, an der Universität Kaiserslautern-Landau für Stadt- und Regionalsoziologie zuständig, winkt ab. Die Lebenserwartung der Babyboomer sei hoch, viele wollten „ihr Leben noch verwirklichen, meist in ihren Häusern“.In der Praxis sagen mehr als 60 Prozent der älteren Immobilieneigentümer deshalb, sie wollen ihre Häuser und Wohnungen nicht verkaufen, sondern vererben. Das würde bedeuten, dass im Schnitt allenfalls 160.000 bis 240.000 Immobilien jährlich durch diese Geburtsjahrgänge auf den Markt kämen. Da es aber gerade jüngeren Familien schwerfällt, selbst Wohneigentum zu erwerben, werden sich viele freuen, wenn sie in zehn oder 20 Jahren die Häuser der Eltern übernehmen können – und stoßen sie eben nicht ab. Verwandte Themen DeutschlandFrankreichDeutsche BankEuropaDemografie wird wichtigerZudem wirkt dem Trend auch entgegen, dass die Menschen in Deutschland auf immer größerer Fläche leben. Wie das Statistische Bundesamt errechnete, standen Einwohnerinnen und Einwohnern Ende 2025 in Deutschland durchschnittlich 49,5 Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung. Das waren 7,1 Prozent beziehungsweise 3,3 Quadratmeter mehr als noch ⁠zehn Jahre zuvor. Auch die Wohnungen selbst wurden größer und messen im Schnitt 94,0 Quadratmeter, ⁠2,6 Prozent mehr als noch 2015.Wer eine Immobilie auch unter dem Aspekt des Werterhalts kauft, sollte darum mehr als früher auch den demografischen Faktor berücksichtigen. Stagnierende oder rückläufige Preisentwicklungen fänden sich bis 2035 „häufiger in strukturschwächeren, demografisch schrumpfenden oder peripheren Regionen“, warnt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. Während in wachstumsstarken Regionen weiterhin Wertsteigerungspotenziale bestünden, könnten andere Regionen deutlich verhaltenere Entwicklungen aufweisen. Veröffentlicht nach den redaktionellen Standards des Handelsblatts. Mehr Informationen finden Sie in unseren Richtlinien. 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