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In Spitzenlagen wie Sylt bleibt das Angebot knapp – die Preise zählen zu den höchsten am deutschen Ferienimmobilienmarkt. Foto: IMAGO Immobilien: Sommerhaus, Sorgenhaus? Erbengemeinschaften, Sanierungskosten, Steuern: Warum ein Ferienhaus-Erbe oft Ärger verursacht – und wie man ihn vermeidet.

Für viele ist ein Ferienhaus weit mehr als nur eine Immobilie. Es ist der Ort, an den man jeden Sommer zurückkehrte, wo man als Familie sorgenfreie Tage genoss und vielleicht schwimmen lernte. Ein Ort, der in der schönsten Zeit des Jahres Generationen zusammengebracht hat.Für viele Menschen aus der Babyboomer-Generation war ein Ferienhaus auch ein Bestandteil des Vermögensaufbaus – und ein Stück Luxus, den sie sich über Jahrzehnte erarbeitet hatten. Erst das Eigenheim, dann – wenn es gut lief – die Finca auf Mallorca, ein Häuschen an der Ostsee oder ein Appartement in den Bergen.Ein großer Teil dieses Vermögens hat in den vergangenen Jahren den Besitzer gewechselt. Zwischen 2015 und 2024 wurden laut einer Analyse des Forschungsinstituts Empirica Vermögenswerte im Umfang von rund 3,1 Billionen Euro vererbt. Allein 2024 registrierten die Finanzämter Erbschaften und Schenkungen im Wert von 113,2 Milliarden Euro. Die Hälfte davon umfasst auch Immobilien oder Grundstücke. Aufgrund hoher Freibeträge dürfte der tatsächliche Wert sogar weit darüber liegen.Testament und Erbfolge Wie Familien Streit ums Erbe vermeiden Unklare Regelungen oder enttäuschte Erwartungen bergen Konfliktpotenzial. Dabei muss es nicht schwierig sein, den Nachlass konfliktfrei aufzuteilen. von Niklas HoyerFerienhäuser werden in der Auswertung von Erbschaften und Schenkungen nicht separat erfasst. Doch die Vermutung liegt nahe, dass viele Menschen in den vergangenen Jahren auch Immobilien im Ausland übertragen bekommen haben. Die Erbschaftswelle trifft auf eine Generation, die anders lebt als ihre Eltern: Sie ist beruflich mobiler und verbringt auch ihren Urlaub gern an wechselnden Orten. Ein Ferienhaus kann so schnell zum kompliziertesten Vermögenswert im Nachlass werden – und viele vor die Frage stellen: behalten, vermieten oder verkaufen?Wenn das Erbe zum Streitfall wird„Aus Vermarktungssicht unterscheiden sich geerbte Ferienimmobilien kaum von anderen Immobilien“, sagt Robert Rothböck, Geschäftsstellenleiter bei von Poll Immobilien. Schwierig sei aber, dass bei Ferienhäusern häufig mehrere Erben mit unterschiedlichen Interessen und emotionalen Bindungen beteiligt seien. „Jeder verbindet mit der Immobilie eine eigene Geschichte und bewertet ihren ideellen und wirtschaftlichen Wert unterschiedlich.“ Das führe immer wieder zu Konflikten.Auch Jan Bittler, Fachanwalt für Erbrecht und Geschäftsführer des Deutschen Verbands für Erben, Vererben und Vorsorge (DVEV), sieht Erbengemeinschaften als die größte Herausforderung. „Der eine möchte das Ferienhaus behalten und weiter nutzen, der andere braucht liquide Mittel, dem Dritten ist es egal“, beschreibt Bittler typische Konflikte. Können sich die Erben nicht einigen, kann eine Teilungsversteigerung beantragt werden. Dabei wird die gesamte Immobilie versteigert und der Erlös aufgeteilt. Dieser fällt dann oft niedriger aus als bei einem regulären Verkauf.Auch vermeintlich vorausschauende Lösungen haben Tücken. In seiner Praxis erlebt Bittler immer wieder, dass Eltern eine Ferienimmobilie nur einem Kind übertragen und den Geschwistern lediglich Nutzungsrechte einräumen. „Aber wenn alle immer dieselben drei Wochen in den Sommerferien haben wollen, hat der Eigentümer in der Hauptsaison überhaupt nichts mehr von der Immobilie“, sagt Bittler. In einem Fall musste deshalb sogar vertraglich geregelt werden, dass jeder nur alle drei Jahre Anspruch auf die Sommerferien hatte. „Das wird fast immer hochkompliziert.“Geldanlage Lohnt es sich, eine sanierungsbedürftige Immobilie zu übernehmen? von Laura SchickBittlers Rat: Erbengemeinschaften tunlichst vermeiden und die Nachfolge frühzeitig planen. Idealerweise sollte das Ferienhaus einem einzelnen Erben zugewiesen werden, Geschwister werden über anderes Vermögen oder Ausgleichszahlungen berücksichtigt. Lässt sich das nicht umsetzen, sollten Nutzungsrechte, Kostenverteilung und Entscheidungsbefugnisse möglichst präzise geregelt werden.Wann Steuern anfallenAuch steuerlich ist das Ferienhaus oft ein schwieriger Fall. Während das selbst genutzte Familienheim unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei auf Ehepartner oder Kinder übergehen kann, gilt diese Ausnahme für Ferienimmobilien in der Regel nicht. Hier greifen lediglich die allgemeinen Freibeträge der Erbschaftsteuer: 500.000 Euro für Ehepartner, 400.000 Euro für Kinder und 200.000 Euro für Enkel. Gehören neben dem Ferienhaus weitere Vermögenswerte zum Nachlass, kann deshalb schneller Erbschaftsteuer anfallen.Besonders kompliziert wird es bei Ferienimmobilien im Ausland. Dann gelten neben deutschem Recht oft auch die Vorschriften des jeweiligen Landes – etwa für die Erbschaftsteuer, die Umschreibung im Grundbuch oder notarielle Verfahren.Freibeträge, Steuersätze und Fristen unterscheiden sich teils erheblich. Mit Frankreich etwa hat Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen, das verhindern soll, dass der Erwerb einer einzelnen Immobilie in beiden Ländern besteuert wird. Mit anderen Ländern wie Spanien oder Italien gibt es ein solches Abkommen für Erbschaften nicht. Für viele Erben bedeutet das: Neben der Beratung in Deutschland werden häufig auch Experten vor Ort benötigt – das bedeutet zusätzliche Kosten.Eigentum Wo Boomer Häuserpreise drücken Aus dem WiWo-Archiv: In Regionen mit einer hohen Quote von älteren Eigentümern drohen sinkende Immobilienpreise. Wo drückt die Boomer-Generation die Häuserpreise am stärksten? von Martin GerthRenditebringer oder Rückzugsort?Ob Erben eine Ferienimmobilie behalten, vermieten oder verkaufen, hängt nicht nur von familiären Konstellationen ab. Wichtig ist auch, wie viel die Immobilie wert ist – und ob sich ein Verkauf überhaupt lohnen würde. Nach den Preisrückgängen infolge der Zinswende 2022 hat sich der Markt für Ferienimmobilien inzwischen wieder weitgehend stabilisiert. Laut einer Analyse des Maklerunternehmens Engel & Völkers stiegen die Angebotspreise für Ferienwohnungen im vergangenen Jahr um 1,4 Prozent auf 5914 Euro je Quadratmeter.Von einem flächendeckenden Aufschwung kann jedoch keine Rede sein. Stattdessen entwickelt sich der Ferienimmobilienmarkt zunehmend zweigeteilt. In Spitzenlagen wie Sylt bleibt das Angebot knapp – Ferienwohnungen kosten dort bis zu 22.000 Euro je Quadratmeter, einzelne Häuser bis zu 29 Millionen Euro. Auch in begehrten Regionen an Nord- und Ostsee sowie in den Alpen halten sich die Preise trotz gestiegener Zinsen auf hohem Niveau. In weniger gefragten Lagen hat die schwächere Nachfrage den Preisauftrieb allerdings gebremst, teilweise sind die Kaufpreise sogar leicht gesunken.Was ein Verkauf einbringt, hängt also stark von der Lage der Immobilie ab. Göran Holst, Vorsitzender des Deutschen Ferienhausverbands und Geschäftsführer des Ferienhausvermittlers Travanto, beobachtet auf Sylt regelmäßig Eigentumswechsel innerhalb von Familien. Das Unternehmen betreut dort rund 5000 Ferienimmobilien und registrierte im vergangenen Jahr 45 Eigentumsübergänge innerhalb von Familien. Die tatsächliche Zahl dürfte nach Holsts Einschätzung höher liegen, weil viele Objekte über Gesellschaften gehalten werden: „Unserer Erfahrung nach verkaufen etwa die Hälfte dieser Erben die Ferienimmobilie.“Immobilien Das Eigenheim braucht mehr Schutz Die Bundesregierung macht Wohneigentum unattraktiv. Damit sollte endlich Schluss sein. Sonst ist der soziale Frieden in Gefahr. Ein Kommentar. Kommentar von Martin GerthDer mögliche Verkaufserlös ist allerdings nur ein Teil der Rechnung. „Viele Ferienobjekte wurden vor 1990 gebaut und haben häufig einen erheblichen Instandhaltungsstau“, sagt Holst. Vor allem Dämmung, Fenster und Heiztechnik entsprechen oft nicht mehr den heutigen Standards. Wer das Haus behalten will, muss deshalb oft erst mal investieren – und sollte dafür am besten fünfstellige Beträge einplanen.Auch die laufenden Kosten läppern sich: Grundsteuer, Versicherungen, Energie, Gartenpflege oder Instandhaltung fallen selbst dann an, wenn das Haus außerhalb der Ferienzeiten leersteht. Als Faustregel empfehlen Immobilienexperten, jährlich rund ein Prozent des Immobilienwerts für den laufenden Werterhalt zurückzulegen. Bei einem Ferienhaus im Wert von einer Million Euro wären das rund 10.000 Euro pro Jahr – größere Modernisierungen noch nicht eingerechnet.Wer das Ferienhaus nicht verkaufen will, kann versuchen, die laufenden Kosten über Vermietung zu finanzieren. Ein Selbstläufer sei aber auch das nicht, warnt Holst. „Wenn man es schlau angeht, kann ein Ferienhaus zwar ein echtes Renditeobjekt sein.“ Teilweise seien Mietrenditen von mehr als zehn Prozent möglich. Voraussetzungen seien jedoch eine professionelle Vermarktung, eine dynamische Preisgestaltung und eine möglichst hohe Auslastung.Nach Holsts Schätzungen erzielen nur ein Viertel aller professionell betreuten Ferienobjekte Renditen von mehr als zehn Prozent. Entscheidend seien vor allem Lage und Kaufpreis: Während vergleichsweise günstige Objekte an Nord- oder Ostsee aus Vermietersicht attraktiv sein können, werfen Ferienimmobilien auf Sylt wegen der hohen Kaufpreise oft niedrigere Mietrenditen ab. Wer ein Haus geerbt und nicht gekauft hat, kann freilich anders rechnen.Am Ende ist das geerbte Ferienhaus meist keine reine Rechenaufgabe, sondern auch eine Lebensentscheidung. Marktwert, Steuern und Sanierungskosten lassen sich berechnen. Schwieriger ist die Antwort auf die Frage, ob das Haus zum eigenen Leben passt. Ob es ein Ort ist, an den man gern zurückkehrt – oder nur eine lästige Verpflichtung. 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