Immobilien: Diese fünf Tipps machen die Ferienvermietung zum Erfolg

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Immobilien: Diese fünf Tipps machen die Ferienvermietung zum Erfolg Mit dem Vermieten von Ferienimmobilien lässt sich oft mehr verdienen als mit Wohnimmobilien. Doch das erfordert sorgfältige Planung. Was Interessierte vor dem Kauf beachten sollten.

Haus am Meer: Nicht nur der Standort entscheidet über den Erfolg einer Ferienvermietung. Foto: dpaBerlin. Jede fünfte Reise deutscher Urlauber führt ins Inland. Zu den beliebtesten Reisezielen gehören Ost- und Nordsee, Regionen in Bayern und Mittelgebirge wie der Harz. Aber auch Städte sind beliebt, allen voran Berlin, München und Hamburg, wie die Reiseanalyse 2026 des Deutschen Reiseverbands zeigt.Für Anleger bietet dieser Trend eine Chance: Wer eine Ferienwohnung kauft und vermietet, kann eine höhere Rendite erzielen als mit einer klassischen Wohnimmobilie. Doch Ferienvermietung ist aufwendig: Der Standort, rechtliche Hürden und laufende Kosten entscheiden darüber, ob sich das Investment trägt oder zum Zuschussgeschäft wird.„Wer nur mit der Investorenbrille auf den Kaufpreis schaut, riskiert, in Märkten mit zu wenig Nachfrage zu landen“, warnt Saadia Touzri, die mit ihrer Firma Menschen berät, die Immobilien mieten und weitervermieten. Zwei Expertinnen erklären, welche fünf Schritte beim Einstieg in die Vermietung von Ferienwohnungen wichtig sind.1. Standort der Immobilie analysierenAbhängig von der Lage kann eine Ferienimmobilie im Jahresverlauf sehr unterschiedlich ausgelastet sein. Darum sei es wichtig, eine Standortanalyse zu machen, sagt Touzri. Sie empfiehlt, zwei oder drei Regionen auszusuchen und die durchschnittliche Auslastung sowie den durchschnittlichen Übernachtungspreis zu vergleichen, entweder mithilfe von Buchungsportalen oder mit Tools wie AirDNA oder Airbtics.Liegt der durchschnittliche Preis für eine Übernachtung deutlich unter 100 Euro, sei das ein Indiz dafür, dass die Region nicht genug Potenzial für attraktive Gewinne bietet.2. Zielgruppe für Ferienwohnung definierenWer eine Ferienwohnung vermieten möchte, hat in der Regel Freizeitreisende im Blick. Aber auch für Geschäftsreisende und Monteure gibt es einen Markt. Touzri vermietet vor allem Unterkünfte im Chiemgau, Schwarzwald und Allgäu, betont aber, dass etwa in der Region Rhein/Ruhr die Nachfrage nach Unterkünften für Geschäftsreisende groß sei.Immobilienkauf 400 Kreise im Check – Wo Eigentum bis 2035 wertvoller wird „Mit Blick auf die Zielgruppe ist die Lage immer das Allerwichtigste“, sagt Kerstin Kage, Vorständin bei Ventis Immobilien. Das Unternehmen lässt als Projektentwickler unter anderem Ferienimmobilien an der Ostsee bauen.Je nach angestrebtem Publikum sind demnach unterschiedliche Merkmale relevant, etwa die Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, die Nähe zum Strand, Freizeitangebote außerhalb der Hauptsaison und Familienfreundlichkeit. Wer zum Baden an die Ostsee fährt, wünscht sich eine Unterkunft in Strandnähe, auch eine sehr ruhige Lage ist für manche Urlauber attraktiv, etwa am Rande eines Naturschutzgebiets.Familien schätzen es, wenn es weitere Freizeitangebote wie Schwimmbäder oder Vergnügungsparks gibt. Für Geschäftsreisende hingegen ist die Nähe zu Veranstaltungsorten wie Messegeländen entscheidend.3. Prüfen, ob Ferienvermietung erlaubt istIn vielen deutschen Städten ist die dauerhafte gewerbliche Kurzzeitvermietung von Wohnraum verboten, meist durch ein Zweckentfremdungsverbot.In großen Städten mit Wohnraummangel gilt das oft im gesamten Stadtgebiet, etwa in Hamburg und Berlin. Aber auch in kleineren Orten kann es solche Regelungen geben. Angehende Ferienvermieter sollten sich deshalb direkt bei der Kommune erkundigen.Bücherkiste in einer Berliner Ferienwohnung: Beschränkungen für Ferienvermietung vor dem Kauf prüfen. Foto: dpaSolche Verbote gelten aber meist nur für Wohnraum. Beraterin Touzri rät darum, im Zweifel nach einer Gewerbefläche Ausschau zu halten. „Das kann zum Beispiel ein alter Friseursalon oder ein Büro sein, das schon einen Küchenanschluss hat“, sagt sie.Zusätzlich müssen künftige Vermieter in der Regel eine Nutzungsänderung beim örtlichen Bauamt beantragen, unabhängig davon, ob ein Zweckentfremdungsverbot gilt oder nicht – und ob es um eine ehemalige Gewerbe- oder Wohnfläche geht.4. Kosten berücksichtigenAnders als bei einer selbstgenutzten Immobilie fallen für eine vermietete Ferienwohnung weitere Kosten an, die Vermieter bei der Berechnung eines profitablen Übernachtungspreises berücksichtigen sollten. Neben Maklergebühr, Grundsteuer und Nebenkosten sind das Vermietungsservice, Reinigungskosten und Beherbergungsgebühren. Wenn die Wohnung beim Kauf nicht schon vollständig ausgestattet ist, kommen zudem Ausgaben für Möbel und Bettwäsche obendrauf.Im Betrieb schlagen besonders die Reinigungs- und Verwalterkosten zu Buche. Kage empfiehlt, für den Vermietungsservice inklusive der Gebühren für Buchungsportale etwa 20 Prozent der Einnahmen zu veranschlagen. Hier müssen künftige Vermieter genau hinschauen, ob Reinigung und Wäsche im Preis inbegriffen sind.Immobilien Kauf einer Mietwohnung – Das verdienen Vermieter tatsächlich Mit Blick auf die Kosten sollten Vermieter auch ihre Steuerpflicht nicht vergessen: Der Gewinn aus der Vermietung der Ferienimmobilie wird nach dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert und kann darum unterschiedlich ausfallen. Abschreibungen auf Gebäude und Ausstattung können die Steuerlast reduzieren.Wer eine Ferienwohnung vermietet, muss außerdem sieben Prozent Umsatzsteuer abführen und in manchen Orten einen Kurbeitrag, den man über die Feriengäste abrechnet.„Wenn man das Ganze professioneller angehen möchte, lohnt es sich, ein Gewerbe anzumelden“, rät Touzri. Wer mehr als zehn Objekte vermiete, sollte eine GmbH gründen. So muss man die Einkünfte nicht zusammen mit dem normalen Einkommen versteuern, sondern kann alles gesondert absetzen, hat weniger Haftungsrisiken und kann professioneller gegenüber potenziellen Geschäftspartnern auftreten.5. Rendite der Ferienimmobilie ermittelnSchließlich geht es daran, einen realistischen Mietpreis pro Übernachtung zu kalkulieren, der nicht nur die Kosten deckt, sondern auch einen Gewinn ermöglicht. Softwareprogramme, die den Markt und die erwartete Auslastung analysieren, können hilfreich für die Preisfindung sein.Die Rendite einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses kann deutlich höher liegen als die einer klassischen Wohnimmobilie. Das bedeutet, dass sich auch ein hoher Kaufpreis lohnen kann, wenn Standort, Lage und Ausstattung einen entsprechenden Übernachtungspreis und eine gute Auslastung erwarten lassen. Verwandte Themen BerlinHamburgDeutschlandGleichzeitig gibt es vor dem Kauf deutlich mehr zu bedenken als bei einer selbst genutzten Immobilie. Deshalb sollte ein Objekt mindestens fünf bis sechs Prozent Rendite erwirtschaften, sagt Immobilienexpertin Kage. Veröffentlicht nach den redaktionellen Standards des Handelsblatts. Mehr Informationen finden Sie in unseren Richtlinien. Mehr zum Thema Unsere Partner Anzeige remind.me Jetziges Strom-/Gaspreistief nutzen, bevor die Preise wieder steigen Anzeige ImmoScout Jetzt kostenlos den Wert deiner Immobilie ermitteln Anzeige IT BOLTWISE Fachmagazin in Deutschland mit Fokus auf Künstliche Intelligenz und Robotik Anzeige Presseportal Direkt hier lesen! Anzeige STELLENMARKT Mit unserem Karriere-Portal den Traumjob finden Anzeige Expertentesten.de Produktvergleich - schnell zum besten Produkt