Los datos conocidos esta semana apuntan a que las transacciones de vivienda caer�n alrededor de un 7,3% en 2026, tras crecer un 12,2% en 2024 y un 4,8% en 2025. Esta reversi�n ha generado preocupaci�n ante la posibilidad de que se deba a un debilitamiento de la demanda. Si bien el aumento de los precios est� reduciendo la accesibilidad, la evidencia sugiere que la causa principal es la falta de oferta.Entre enero y mayo, las compraventas descendieron un 8,4% interanual. Aun as�, en los �ltimos doce meses se acercaron a 730.000 unidades, un nivel no observado desde 2007, por lo que parte del ajuste podr�a responder a una normalizaci�n de la actividad. En todo caso, la preocupaci�n viene de la evoluci�n de los precios, que aumentaron un 13,9% en el primer trimestre y que, en relaci�n con la renta de los hogares, se sit�an en niveles comparables a los de 2004, aunque todav�a por debajo de 2007. De acuerdo con la evidencia emp�rica, solo el encarecimiento de la vivienda explicar�a entre un 30% y un 70% de la ca�da de las transacciones.Sin embargo, este c�lculo no considera que la mayor�a de los factores que sostienen la demanda siguen mejorando. Seg�n las cifras publicadas esta semana podr�an crearse unos 540.000 empleos este a�o, una cifra similar a la de 2025, mientras que varios indicadores salariales apuntan a que la remuneraci�n por trabajador aumentar�a entre un 3,5% y un 4%. Ambos factores permitir�an que la renta bruta disponible de los hogares creciera alrededor de dos puntos porcentuales por encima de la inflaci�n.La poblaci�n tambi�n contin�a aumentando gracias a la inmigraci�n. Se espera que la entrada de personas procedentes de otros pa�ses se mantenga en torno a las 600.000, en l�nea con 2025. Junto con la mejora de la renta disponible, esto explica que la creaci�n de nuevos hogares siga cerca de 220.000 este a�o. Espa�a, adem�s, contin�a siendo atractiva para la compra de segundas residencias, especialmente tras el aumento de la incertidumbre geopol�tica en Oriente Medio que afecta al Mediterr�neo oriental. Por �ltimo, los costes de financiaci�n permanecen en niveles hist�ricamente bajos, sobre todo en t�rminos reales.Todo lo anterior, unido a la inercia que ven�an mostrando las transacciones de vivienda, deber�a haber compensado con creces el efecto negativo de los precios sobre la demanda. Sin embargo, las ventas caen. Y lo hacen, sobre todo, en comunidades aut�nomas como Madrid, la Comunidad Valenciana o Canarias, donde muchos de los factores mencionados son incluso m�s favorables para la demanda.Por tanto, el factor que parece explicar mejor la reciente ca�da de las transacciones es la falta de oferta. Pese a que los visados de obra nueva crecen a tasas de dos d�gitos, todav�a lo hacen a un ritmo insuficiente -con previsiones de 150.000 en 2026 y 170.000 en 2027- para compensar la creaci�n de hogares mencionada anteriormente. Como consecuencia, el desequilibrio acumulado en el mercado de la vivienda contin�a aumentando. Por su parte, la oferta de inmuebles que hab�a salido del mercado del alquiler para eludir los controles de precios y la incertidumbre regulatoria parece estar agot�ndose. Finalmente, tambi�n podr�a haber propietarios retrasando la venta a la espera de precios m�s altos.De cara al futuro, el aumento de los visados iniciado en 2024 podr�a traducirse gradualmente en una mayor oferta, aunque desde niveles reducidos. Adicionalmente, la venta de inmuebles de segunda mano podr�a sostenerse si persistiera la inseguridad jur�dica en el mercado del alquiler. Por �ltimo, el deterioro de la accesibilidad har�a que el incremento de los precios se moderara, lo que podr�a incentivar a los propietarios a cerrar operaciones.Aunque no deben descartarse escenarios negativos para la demanda derivados de la incertidumbre geopol�tica global, de una mayor inflaci�n o de unos tipos de inter�s m�s elevados, en un contexto como el actual, la tensi�n en el mercado inmobiliario continuar� y seguir� reflejando las consecuencias de una oferta insuficiente, ya sea limitando el n�mero de transacciones o a trav�s de mayores precios, lo que intensificar� la urgencia de llegar a un consenso que resuelva el problema.Miguel Cardoso, BBVA Research