A finales de la d�cada de 1990, un joven Nathan Berman entr� en un descolorido edificio de oficinas de ladrillo en el Distrito Financiero de Manhattan y vio el futuro. En menos de dos a�os, hab�a transformado el edificio Tyler, de la d�cada de 1920, en 111 modernos apartamentos.Berman estaba a la vanguardia de lo que se ha convertido en un auge inmobiliario. Los bancos y las agencias de corretaje estaban abandonando los edificios de oficinas m�s antiguos, y Nueva York y otras ciudades estaban cada vez m�s desesperadas por conseguir nuevas viviendas a medida que los alquileres se disparaban. Convertir oficinas en apartamentos era una apuesta financiera y pol�ticamente ganadora.Berman y su empresa, MetroLoft, apostaron por ello al m�ximo. Con el tiempo, los proyectos se hicieron m�s grandes y complicados. Ya no se limitaba a convertir rincones de oficinas en peque�as cocinas, o a transformar espacios de cub�culos en oficinas en casa. Empez� a hacer los edificios m�s grandes, vaciando sus n�cleos para dejar entrar el aire y la luz natural, a�adiendo montones de plantas y elaborando planos para nuevas piscinas."Ha pasado de... 100 unidades a 200, a 400, a, ahora son 800, 1.200... qui�n diablos sabe", coment� Andrew Heiberger, cuya agencia inmobiliaria, Citi Habitats, comercializ� muchas de las primeras conversiones de Berman.El desastre de construcci�n de la semana pasada en el proyecto m�s ambicioso de Berman hasta la fecha —convertir la antigua sede de Pfizer en el centro de Manhattan (Midtown) en 1.600 apartamentos— est� planteando interrogantes sobre qu� puede salir mal en conversiones complejas. Y con la tasa de desocupaci�n de apartamentos en Manhattan por debajo del 2%, las autoridades de la ciudad tienen que decidir si pisan el freno a la ola de proyectos que hay actualmente en marcha.El problem�tico proyecto de la sede de Pfizer, la mayor conversi�n de oficinas a uso residencial del pa�s, se detuvo por completo despu�s de que dos columnas estructurales cedieran bajo el peso del espacio de suelo reci�n a�adido, obligando a cerrar manzanas enteras de Midtown. Est� siendo investigado por la ciudad, y es probable que las obras se retrasen durante meses.Un portavoz de MetroLoft declar�: "Seguimos trabajando en estrecha colaboraci�n con el Departamento de Edificios y nuestra prioridad sigue siendo garantizar que la obra siga siendo segura y que podamos completar los trabajos de reparaci�n necesarios para avanzar hacia la finalizaci�n exitosa del proyecto".Berman ha dicho que el peso del espacio de suelo reci�n a�adido excedi� lo que dos columnas de acero existentes pod�an soportar, lo que provoc� que cedieran, y que esas columnas podr�an no haber sido reforzadas adecuadamente. El episodio, seg�n afirm�, deber�a verse como un problema de construcci�n que "tiene cero que ver con la conversi�n".Cuando los promotores ahuecan el centro de los antiguos edificios de oficinas para aumentar el aire y la luz, las normas de zonificaci�n a menudo les permiten a�adir esos metros cuadrados perdidos en la parte superior del edificio."Han ido haciendo cada vez m�s grandes estas sobreedificaciones", se�al� Heiberger. "As� que est�n empujando los l�mites con los ingenieros y los arquitectos".En Nueva York, el impulso a los gigantescos proyectos de viviendas se aceler� durante la administraci�n favorable al desarrollo del alcalde Eric Adams, que ocup� el cargo de 2022 a 2025. Su conjunto de reformas de zonificaci�n "City of Yes" permiti� a los promotores construir con mayor densidad de viviendas en solares individuales, aument� el n�mero de edificios elegibles para conversiones de oficinas a residenciales y elimin� los mandatos de aparcamiento.Con la elecci�n del alcalde Zohran Mamdani, las conversiones residenciales parec�an ser una de las pocas �reas de acuerdo entre el sector empresarial de la ciudad y los partidarios pol�ticos de tendencia izquierdista del alcalde. A pesar de que la ciudad sigue adelante con la investigaci�n, las autoridades contin�an expresando su apoyo a la creaci�n de viviendas a trav�s de conversiones."Las conversiones de oficinas a residenciales han creado de forma segura y exitosa miles de nuevos hogares en todo el pa�s", afirm� Virginia Maloney, concejal de la ciudad en representaci�n del distrito donde se encuentra el edificio de Pfizer.Aun as�, el proceso de conversi�n est� siendo objeto de un escrutinio m�s minucioso que nunca. Esta semana, el Departamento de Edificios comunic� que los inspectores est�n llevando a cabo investigaciones de seguridad en otras obras de construcci�n. Estas incluyen proyectos en los que participan la empresa de Berman y el inspector de edificios privado que trabaj� en el proyecto de Pfizer, Domani Inspection Services, seg�n una persona familiarizada con el asunto.Incentivos al desarrolloLos incentivos para expandirse verticalmente est�n claros. Con los alquileres de la ciudad de Nueva York en m�ximos hist�ricos, cuantas m�s unidades pueda a�adir un promotor, m�s rentable ser� el proyecto, especialmente porque los apartamentos de los pisos superiores con vistas al horizonte pueden exigir alquileres m�s altos.MetroLoft a�adi� 10 pisos cuando convirti� el n�mero 25 de Water Street, con sus 1.320 unidades terminadas el a�o pasado, en la mayor conversi�n de oficinas a uso residencial del pa�s.Berman estaba a punto de batir su propio r�cord con la antigua sede de Pfizer, un complejo de dos edificios en el centro de Manhattan. MetroLoft hab�a estado a�adiendo 19 plantas al edificio m�s peque�o de 10 pisos, y dos pisos a la torre m�s grande, aquella en la que dos columnas cedieron en el piso 21. Tambi�n hab�a estado ampliando horizontalmente 16 plantas en el edificio m�s alto.Los ingenieros se�alan que las ampliaciones de edificios son comunes y pueden hacerse de forma segura. Aun as�, a�adir pisos a una estructura que no se construy� originalmente para soportar tal peso requiere una ingenier�a compleja, una cuidadosa secuenciaci�n de las fases de construcci�n y una considerable inversi�n en la inspecci�n de la estructura existente.Si los c�lculos son err�neos o las suposiciones sobre la construcci�n anterior son equivocadas, se podr�an a�adir pisos antes de que las columnas est�n debidamente reforzadas, y las estructuras podr�an fallar."Hacer esto en un edificio existente es mucho m�s complicado que hacerlo en un edificio nuevo", apunt� Roberto Leon, profesor de ingenier�a civil en Virginia Tech. "Es un proceso muy complicado. Yo no dir�a que es algo que deba asumir el ingeniero promedio. No es imposible. Se necesita mucho cuidado para hacerlo".La crisis en el edificio Pfizer presenta un nuevo reto para el mercado de conversi�n de oficinas a residenciales."En los tipos de ampliaciones m�s complicados, donde realmente est�n expandiendo el edificio, si yo estuviera en el comit� de inversiones, dir�a: revisemos doble, triple y cu�druplemente los c�lculos para asegurarnos de que no se repita", coment� el abogado inmobiliario Jay Neveloff.La velocidad es uno de los mayores atractivos de la industria de la conversi�n, ya que permite a los promotores entregar apartamentos a�os m�s r�pido que la construcci�n desde cero debido a que gran parte de la estructura del edificio ya existe. Los investigadores tendr�n que determinar si proyectos cada vez m�s ambiciosos, como el del antiguo edificio de Pfizer, pueden completarse en esos plazos tan r�pidos sin comprometer la seguridad.Los promotores de otras conversiones pasaron gran parte de la semana pasada tranquilizando a prestamistas e inversores ansiosos de que sus propios proyectos no se enfrentan a riesgos similares."Hemos tenido un mont�n de inversores y prestamistas... que se han puesto en contacto para decir: '�Puedes recordarnos c�mo podemos estar seguros de que esto no nos va a pasar a nosotros?'", relat� Michael Pestronk, un promotor especializado en la conversi�n de edificios de oficinas en Filadelfia y Washington, D.C.Para tranquilizarlos, envi� fotograf�as que mostraban los amplios refuerzos estructurales en marcha, junto con una explicaci�n del proceso de revisi�n de ingenier�a. "Tenemos... tres pares de cinturones y tirantes", asegur� Pestronk.Pionero de la conversi�nBerman, de 66 a�os, se ha convertido en el principal promotor de conversiones de oficinas a residenciales del pa�s tras poner en marcha m�s de una docena de proyectos y crear miles de nuevas unidades de vivienda.Tuvo una infancia dif�cil en la Uni�n Sovi�tica. Su padre, un superviviente del Holocausto que trabajaba como sastre en lo que hoy es el oeste de Ucrania, le ense�� a su joven hijo c�mo encajar los patrones de ropa en los rollos de tela como si fueran piezas de un rompecabezas, sin dejar ning�n material de desperdicio. Cada cent�metro contaba, relat�.Berman aport� ese mismo ojo cl�nico para descubrir c�mo encajar el mayor n�mero de apartamentos posible en cada planta de los envejecidos edificios de oficinas de Manhattan."Es muy creativo a la hora de idear las distribuciones m�s eficientes en un edificio que la gente, de otro modo, mirar�a y dir�a: 'Esto no es viable para convertirlo'", se�al� el promotor neoyorquino Marty Burger, que ha trabajado con Berman en proyectos de conversi�n.No todos los proyectos salieron a la perfecci�n. MetroLoft ha sido demandada por los propietarios de condominios en el 443 de Greenwich, la conversi�n de un almac�n de lujo en Tribeca que atrajo a celebridades de primer nivel, entre ellas los actores Jake Gyllenhaal y Meg Ryan. Los propietarios alegan defectos de construcci�n que provocaron condiciones que "amenazan la vida".La demanda se�alaba que las paredes del edificio ten�an ladrillos sueltos y filtraciones, y que en el nivel del �tico, el techo y las paredes se estaban "cayendo a pedazos, literalmente". MetroLoft ha negado las acusaciones.Hasta la pandemia de Covid-19, las conversiones de oficinas a viviendas hab�an sido en gran medida un fen�meno neoyorquino, con solo un pu�ado de proyectos en otros lugares del pa�s. Esto se deb�a a que la mayor�a de los edificios de oficinas no ten�an sentido econ�mico para su conversi�n. Sus pisos de gran tama�o hac�an demasiado costoso redise�arlos para convertirlos en apartamentos con luz y aireaci�n adecuadas.Durante la pandemia, la demanda de oficinas se desplom� a medida que los trabajadores se quedaban en casa. Despu�s, incluso una vez superada la crisis sanitaria, muchas empresas adoptaron permanentemente estrategias de trabajo h�brido que redujeron su necesidad de espacio de oficina.Eso fue importante para los promotores de conversiones. La ca�da de los alquileres y el aumento de la desocupaci�n redujeron los precios de los edificios de oficinas en apuros. En algunas ciudades, el valor de las oficinas urbanas cay� hasta un 90%.De repente, los promotores pod�an permitirse realizar cirug�as exhaustivas en los edificios de oficinas, como excavar patios de luces en el medio o eliminar grandes secciones de espacio en el suelo para llevar luz y aire a los apartamentos. Los nuevos proyectos de conversi�n proliferaron. El sitio web de b�squeda de apartamentos RentCafe indic� que a principios de a�o hab�a 90.300 unidades en proceso de conversi�n de oficinas a apartamentos a nivel nacional.Los propietarios de edificios de oficinas en dificultades buscaron a Berman y a otros especialistas en conversiones, con la esperanza de que pudieran ayudar a salvar sus propiedades. Los prestamistas y los inversores institucionales que antes ve�an las conversiones como una estrategia de nicho empezaron a comprometer mucho m�s capital en el sector.MetroLoft ha recibido financiaci�n de grandes instituciones como JPMorgan Chase y la firma de inversi�n Apollo. La participaci�n de grandes nombres en el negocio de las conversiones "da a alguien como Nathan Berman m�s credibilidad para conseguir financiaci�n para la construcci�n", afirm� Neveloff, el abogado.A lo largo de tres d�cadas, Berman ha completado m�s de una docena de conversiones de oficinas a residenciales, sumando m�s de 8.000 apartamentos. A medida que el Bajo Manhattan ha evolucionado hasta convertirse en un pr�spero barrio residencial, esos proyectos han generado beneficios crecientes para Berman y sus inversores, lo que le ha permitido emprender proyectos cada vez m�s grandes y ambiciosos.El incidente en el antiguo edificio de Pfizer podr�a derivar en nuevos obst�culos."Tengo la sensaci�n de que ese problema va a crear todo un nuevo conjunto de regulaciones y normas", dijo Heiberger, que ayud� a comercializar los proyectos de Berman.*Contenido con licencia de The Wall Street Journal. Traducido del ingl�s por Max Estrada