Immobilien: Nördlich der Elbe locken in Hamburg gute Konditionen

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Immobilien: Nördlich der Elbe locken in Hamburg gute Konditionen Wohnraum in der Hansestadt bleibt knapp und lässt die Mieten steigen. Wo liegen Quartiere, die jetzt besonders gefragt sind? Exklusive Daten geben darüber Aufschluss.

Kathinka Burkhardt 02.07.2026 - 22:01 Uhr Artikel anhörenHamburg: Die Elbperle zählt zu den teuersten Metropolen in Deutschland. Foto: Getty Images/Westend61 [M]Hamburg. Kopf an Kopf traben sechs verschwitzte Pferde samt Sulkys hinter einem Startauto her. Vorbei an den Bäumen des Volksparks, an in die Jahre gekommenen Stallungen der Trabrennbahn in Bahrenfeld, hinein in den Luruper Bogen bis zum Zieleinlauf mit der verglasten Haupttribüne. Es ist eines der wenigen Gebäude, das stehenbleiben soll, wenn hier Anfang 2027 die 130 Jahre währende Ära der Trabrennbahn endet.Statt Sulkys und in der Open-Air-Saison Konzerte von Musikgrößen wie die Rolling Stones, Robbie Williams oder den Toten Hosen werden Hamburger auf dem Gelände bald Erschließungsarbeiten für Wohnquartiere der Science City Hamburg Bahrenfeld vorfinden.Den darin zentralen Campus West mit dem bekannten Forschungszentrum DESY, der Universität Hamburg und dem Max-Planck-Institut für Struktur, Dynamik und Materie sowie Einkaufsmöglichkeiten sollen rund 3800 neue Wohnungen ergänzen.Ein ganzer Stadtteil soll so bis 2040 neu entstehen – und für Entlastung auf dem Wohnungsmarkt sorgen. Denn auch in der Hansestadt sind Immobilien teuer. Wo aber liegen die Viertel, die bei Käufern besonders gefragt sind? Exklusiv für das Handelsblatt hat vdp Research dieses Jahr wieder die Trendviertel der Hansestadt ermittelt. Das sind Stadtviertel, in denen die Kaufpreise überdurchschnittlich stark gestiegen sind.Jahrelang als Musterschüler in Hinblick auf Wohnungsbau gehandelt, hat auch die Stadt an der Elbe die Unsicherheiten der vergangenen Jahre am Immobilienmarkt deutlich zu spüren bekommen. Nach 8319 Fertigstellungen im Jahr 2024 hat der Wohnungsbau 2025 mit nur 5976 Einheiten einen neuen Tiefpunkt erreicht.Visualisierung: Blick in die geplanten Quartiere am Volkspark. Foto: Cobe A/S Science City Hamburg BahrenfeldDoch Projekte wie in Bahrenfeld, die zwar noch Gestalt annehmen müssen, aber für die konkrete Entscheidungen gefallen sind, zeigen: Zwischen Elbe und Alster tut sich etwas. Mit 125 Hektar gehört die Science City neben dem „Wilhelmsburger Rathausviertel“ im Süden, Diebsteich im Westen und dem bis zu 7000 Wohnungen umfassenden künftigen Stadtteil Oberbillwerder im Osten zu den zentralen Bauvorhaben Hamburgs.Diese sind nach dem Rückgang der Bauaktivitäten in den vergangenen Jahren wichtiger denn je für den Wohnungsmarkt der Hansestadt – ebenso wie die zunehmenden Starts kleinerer Neubauprojekte.Das aktuelle Niveau der Baugenehmigungen liege zwar „immer noch 30 Prozent unter dem 10-Jahres-Mittel“, sagt Andreas Kunert, Leiter Immobilienmarktforschung vdp Research. „Aber die Pipeline scheint sich wieder etwas zu füllen.“ Die Zahl sei damit gegenüber dem Vorjahr um 50 Prozent gestiegen.Andreas Kunert ist Leiter der Immobilienmarktforschung bei vdp Research. Foto: vdp-ResearchAuch die Preise ziehen wieder an. Durchschnittlich 4,2 Prozent mehr als noch im Vorjahr zahlten Käufer 2025 laut vdp Research für Eigentumswohnungen, immerhin drei Prozent mehr für Ein- oder Zweifamilienhäuser. Dass die Häuserpreise leicht zurückbleiben, liegt am Sanierungsbedarf in Hamburg.Käufer blicken heute kritischer auf Energieausweise, Dämmung und Heizungssystem und preisen hohe Kosten auch aufgrund der Auflagen vieler Hausbanken ein.Deshalb bleiben neben Speckgürtel-Gemeinden wie Pinneberg, Norderstedt oder Ahrensburg auch Trendviertel für Hausinteressenten attraktiv, die am Stadtrand liegen: Mit durchschnittlich 3980 Euro pro Quadratmeter im ersten Quartal 2026 und einer hohen Preisentwicklung im vergangenen Jahr von 4,3 Prozent bietet Marmstorf im Süden auch für Familien und Käufer mit kleinerem Budget Häuser mit Garten. Auch Langenbek und Eißendorf gehören mit deutlichen Zuwächsen auf den Radar.Der Trend zeigt weiter nach oben: Aufgrund der anhaltenden Erholung in vielen Quartieren könnten die Preise in Hamburg 2025 laut vdp Research um durchschnittlich weitere vier Prozent bei Wohnungen und auch um 3,5 Prozent bei Häusern steigen.Viele Trendviertel nördlich der ElbeDoch verlängerte Vermarktungszeiten und kleinere Preiskorrekturen gehörten auch in den vergangenen zwölf Monaten zum Hamburger Immobilienmarkt dazu. „Gleichzeitig sehen wir aufgrund der verringerten Bauaktivität der vergangenen Jahre und entsprechender Verknappung des Angebotes für gut positionierte Eigentumswohnungsprojekte eine Preisstabilität bis hin zur Chance einer Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent“, sagt Garlef Kaché, Bereichsleiter für Wohnimmobilien bei Robert C. Spies in Hamburg.Die meisten Trendviertel Hamburgs befinden sich nördlich der Elbe. „In vielen Teilen der Stadtbezirke Altona, Eimsbüttel, Nord und Wandsbek haben sich die Preise für Eigentumswohnungen im letzten Jahr überdurchschnittlich entwickelt“, sagt vdp-Research-Experte Kunert. In Stadtteilen wie Ottensen, Alsterdorf, Barmbek-Süd und Tonndorf gab es Preissprünge um fünf Prozent.Immobilien Mietrecht-Reform trifft Vermieter hart – Hunderte Euro weniger Rund um die Alster ist weiterhin ein größeres Budget nötig, ganz gleich ob im Bestand oder im Neubau: Durchschnittlich 10.150 Euro pro Quadratmeter zahlten Immobilienkäufer in Harvestehude im ersten Quartal 2026 für Eigentumswohnungen, immerhin 9910 Euro im benachbarten Rothenbaum. In Neubauprojekten wie „The Gardens“ in Winterhude werden für eine 3-Zimmer-Wohnung auf 117 Quadratmetern sogar 1.435.000 Euro aufgerufen.Mehr BauprojekteWeil Immobilien jedoch insgesamt wieder einen größeren Interessentenkreis anziehen, trauen sich Projektentwickler in Hamburg im Kleinen wie im Großen wieder öfter an Projekte heran. Ein Beispiel für den langen Atem, den man in der Branche zuletzt in Hamburg benötigte, ist das Holsten-Quartier in Altona-Nord.Hamburgs Stadtteil Altona: Im Holsten-Quartier sollen hier neue Wohnungen entstehen. Foto: dpa2016 hatte die Adler-Gruppe das 8600 Quadratmeter große Areal vom Carlsberg-Konzern gekauft, um dort bis zu 2000 Wohnungen zu errichten. Top-Lage zwischen den Trendvierteln Altona und Eimsbüttel. Doch auf Abrissarbeiten folgte Stillstand. Gerüchte um eine Verzögerungstaktik zugunsten steigender Bodenpreise machten die Runde.Erst in diesem Jahr übernahm mithilfe der Stadt ein Konsortium aus den Unternehmen Quantum und Hanse Merkur sowie dem städtischen Wohnungsbauunternehmen SAGA und der Hamburger Sparkasse das Projekt. Mit einem Ansatz, der zeigt, dass sich viele Projekte nur noch lohnen, wenn der Anteil der geförderten Wohnungen stimmt. 700 davon baut die SAGA in einem ersten Bauabschnitt im Holsten-Quartier, wo am Ende rund 50 Prozent der geplanten Einheiten gefördert sein werden.Kalkulation wird schwierigerSelbst für Branchengrößen wie Otto Wulff ist es schwierig geworden, frei finanzierte Wohnungen so zu bauen, dass es sich für das Bauunternehmen und den Entwickler rechnet. „Der plötzliche Zinsschock hat dazu geführt, dass die gestiegenen Kosten für viele nicht mehr darstellbar waren“, sagt Holger Fieseler, Geschäftsführer beim Hamburger Bauunternehmen und Projektentwickler Otto Wulff.Anders als kleinere Marktteilnehmer kann das Unternehmen Projekte weiter stemmen. „Aber deshalb müssen wir daran arbeiten, die Preistreiber wieder in den Griff zu bekommen.“Auch er beobachtet, dass die Stimmung auf der Kundenseite sich auf niedrigem Niveau erholt hat. „Wir spüren sowohl bei den Eigentumswohnungskäufern als auch bei den professionellen Globalkäufern wieder mehr Nachfrage.“Obwohl die Preisfindung schwierig bleibt, geht Otto Wulff wegen des leichten Aufwärtstrends mit vermehrten Vorhaben nach und nach in den Bau – und ins Risiko. Wie im Fred + Sten im Trendviertel Ottensen, wo in begehrter Lage bis 2028 rund 56 Eigentumswohnungen entstehen. Knapp 30 Prozent der Wohneinheiten sind bereits verkauft oder reserviert.Mieten ziehen anWas einen Kauf dabei attraktiv macht: Auf Sicht kann Wohnraum in Hamburg wohl nicht günstiger werden. Wenn auch langsamer als prognostiziert, wächst die rund 1,86 Millionen große Metropole im Norden jedes Jahr weiter um etwa 10.000 Neuhamburger.Das hat auch Folgen für die Mietpreise. Liegt die Monatsmiete laut vdp Research im ersten Quartal 2026 über Hamburg hinweg bei 13,20 Euro pro Quadratmeter, lassen sich in der Hafencity, wo hochwertiger Neubau Mieter sucht, durchschnittlich Neuverträge über 26,20 Euro pro Quadratmeter aushandeln. Prognose steigend: Um 4,2 Prozent könnten die Mieten 2026 in Hamburg zulegen, sagt vdp Research voraus.Mietwohnungen in Hamburg: Die Preise steigen deutlich. Foto: dpa„Wir sehen aktuell Durchschnittsmieten in kleinen, also funktionellen Wohnungen in entsprechender Lage von über 30 Euro pro Quadratmeter“, bestätigt Immobilienexperte Kaché. Die goldene Regel, maximal bis zu 30 Prozent seines Haushaltsnettoeinkommens für die Miete einzusetzen, funktioniert in Hamburg nicht mehr.Erstkauf lohnt sichUnd so wird Kaufen in Hamburg auch immer öfter zur Option für bisherige Mieter. Für Einsteiger wird das Trendviertel Bergedorf im Südosten Hamburgs in den kommenden Jahren immer wieder mal Projekte anbieten. Mit rund 25 Minuten Fahrzeit in der S-Bahn zum Hamburger Hauptbahnhof gut angebunden, bietet die Altstadt alles zum alltäglichen Leben und das ländliche Umland und die Nähe zum Sachsenwald und zur Lüneburger Heide ein vielfältiges Freizeitleben.Unweit des Bergedorfer Bahnhofs baut der Investor und Projektentwickler Swiss Life Asset Management im Quartier „Weidenbaums-Ufer“ an einem Kanal insgesamt 700 frei finanzierte Wohnungen. Knapp 83 davon werden aktuell schon im Neubauprojekt „Fleet“ vermarktet. Startpreis für eine der 3-Zimmer-Wohnungen: 479.000 Euro. Verwandte Themen HamburgTrendviertelAdler GroupOder eben nach Bahrenfeld: Zwischen dem pulsierenden Stadtteil Altona und den grünen wie betuchten Elbvororten bietet das Trendviertel gute Schulen, die Nähe zum Krankenhaus Altona, begehrte Vier-Zimmer-Altbauwohnungen und eine direkte Auffahrt auf die A 7. Rund um die Autobahn dürfte der bald fertige Deckel zudem künftig für weniger Verkehrslärm und mehr Lebensqualität sorgen.Ab 2030 könnte auch das Areal der ehemaligen Trabrennbahn Wohnraum für den Einstieg in den Immobilienmarkt bieten. „Sowohl für Eigennutzer als auch klassisch für den Kapitalanleger dürfte es dort teilweise Einstiegspreise geben, die eine gute Chance auf Wertsteigerungspotenzial bieten“, sagt Kaché. Veröffentlicht nach den redaktionellen Standards des Handelsblatts. Mehr Informationen finden Sie in unseren Richtlinien. 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