PfadnavigationHomeRegionalesHamburgNeuvertragsmietenTeure Stadt, teures Umland – Eine Hamburger Schulstudie zeigt die neue MietrealitätVeröffentlicht am 05.05.2026Lesedauer: 3 MinutenBlick auf ein Wohnhaus im Hamburger Stadtteil EidelstedtQuelle: Georg Wendt/dpaDie Wohnungsmarktstudie des Gymnasiums Ohmoor offenbart, wie teuer die Wohnungssuche in Hamburg inzwischen geworden ist – und warum selbst das Umland kaum noch Entlastung bietet.Bezahlbarer Wohnraum bleibt in Hamburg Mangelware – und die Preise steigen weiter. Das zeigt die aktuelle Wohnungsmarktstudie des Gymnasiums Ohmoor, die seit fast vier Jahrzehnten als feste Größe in der Hamburger Mietdebatte gilt. Für das erste Quartal 2026 ermittelten die Schülerinnen und Schüler des Profilkurses Geographie (Jahrgang 11) eine durchschnittliche Neuvertragsmiete von 15,88 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Anstieg von 1,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Im Hamburger Umland fällt die Dynamik noch deutlich stärker aus: Dort kletterten die Angebotsmieten um 4,8 Prozent auf durchschnittlich 12,65 Euro pro Quadratmeter.Lesen Sie auchBesonders bemerkenswert ist weniger das absolute Niveau der Mieten als die Geschwindigkeit, mit der sich Stadt und Umland annähern. In den sechs untersuchten Landkreisen rund um Hamburg schrumpfen die Preisunterschiede spürbar. Ausweichbewegungen ins Umland, lange Zeit ein Ventil für Wohnungssuchende mit begrenztem Budget, verlieren damit zunehmend ihre Wirkung. Die Studie spricht von einer „besorgniserregenden Dynamik“, weil auch jenseits der Stadtgrenzen bezahlbarer Wohnraum knapper werde.Datengrundlage: Angebotsmieten im FokusDie Untersuchung basiert auf rund 5000 anonymisierten Mietwohnungsinseraten des Immobilienportals Immowelt aus dem Zeitraum Januar bis März 2026. Ergänzt wurde dieser Datensatz durch etwa 300 zusätzliche, von den Schülerinnen und Schülern selbst recherchierte Inserate, um Stadtteile mit geringer Angebotsdichte besser abzubilden. Ziel war es, ein möglichst differenziertes Bild der aktuell aufgerufenen Angebotsmieten zu zeichnen.Lesen Sie auchDiese methodische Entscheidung prägt die Aussagekraft der Studie maßgeblich. Denn erfasst werden ausschließlich Neuvertragsmieten – also Preise, mit denen Wohnungen auf den Markt kommen. Bestandsmieten, die für die Mehrheit der Mieterinnen und Mieter relevant sind, fließen nicht ein. Genau darin sehen Kritiker ein zentrales Problem.30,88 Euro pro Quadratmeter in der AltstadtAuffällig ist die starke Streuung innerhalb des Stadtgebiets. Während sich in vielen äußeren Stadtteilen die Mieten im Bereich von 13 bis 16 Euro bewegen, erreichen zentrale Lagen neue Spitzenwerte. In der Hamburger Altstadt lag die durchschnittliche Angebotsmiete zuletzt bei 30,88 Euro pro Quadratmeter – ein Wert, der selbst für langjährige Beobachter des Marktes außergewöhnlich hoch ist. Gleichzeitig registriert die Studie deutliche Anstiege in bislang moderaten Stadtteilen wie Niendorf oder Schnelsen.Lesen Sie auchEin weiteres Signal für die angespannte Lage sehen die Studienmacher in der zunehmenden Zahl von Wohnungs­tausch­angeboten. Immer mehr Mieter versuchen, ihre Situation durch einen direkten Tausch zu verbessern. Nach Einschätzung des Hamburger Mietervereins scheitert dies jedoch meist an rechtlichen und wirtschaftlichen Hürden – nicht selten verbunden mit dem Versuch der Vermieter, deutlich höhere Mieten oder Indexklauseln durchzusetzen.Vermieterverband spricht von „Zerrbild“Scharfe Kritik kommt vom Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW). Dessen Direktor Andreas Breitner bezeichnet die Ohmoor-Untersuchung als „Zerrbild des Hamburger Mietwohnungsmarktes“. Zwar sei das Engagement der Schülerinnen und Schüler ausdrücklich zu begrüßen, die Datengrundlage bilde jedoch nur einen kleinen Ausschnitt der Realität ab. Von rund 70.000 jährlichen Neuvermietungen in Hamburg tauchten viele gar nicht auf Immobilienportalen auf – insbesondere die Wiedervermietungen von Genossenschaften, der SAGA und anderer gemeinwohlorientierter Anbieter.Lesen Sie auchBreitner verweist auf die offizielle Hamburger Mietenstudie, für die rund 290.000 reale Mietverträge ausgewertet wurden. Demnach liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete in Hamburg bei 9,11 Euro pro Quadratmeter, Neuvertragsmieten bei 10,13 Euro. Die große Mehrheit der Bestandsmieten bewege sich deutlich unter den in der Ohmoor-Studie genannten Werten.dfe