En un mercado en el que uno de cada cinco hogares vive de alquiler, la pregunta sobre quién debe pagar una avería no es menor. Una caldera que deja de funcionar, una instalación antigua, una humedad o un desperfecto cotidiano pueden convertirse en un conflicto económico si propietario e inquilino no tienen claro qué dice la ley y qué permite el contrato.La regla general está en la Ley de Arrendamientos Urbanos: el casero debe asumir las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin poder elevar la renta por ese motivo. El inquilino, por su parte, debe pagar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda y responder de los daños que le sean imputables.Ese límite entre conservación y uso cotidiano encaja con una advertencia más amplia de Alejandro de Grado, de Ainos Abogados, sobre el margen de actuación del propietario en un contrato de alquiler: “La ley española, en concreto la Ley de Arrendamientos Urbanos, no permite hacerlo de forma libre ni en cualquier momento”. En materia de renta, añade, “solo podrá subir el alquiler si respeta el contrato, los plazos y los límites legales establecidos”.La conservación de la vivienda corresponde al propietarioEn la práctica, la clave está en determinar si la reparación es necesaria para que la vivienda siga sirviendo al uso pactado como hogar. Si la avería afecta a la habitabilidad, a instalaciones esenciales o al estado de conservación del inmueble, la responsabilidad ordinaria recae en el arrendador, salvo que el deterioro se deba a culpa del inquilino.El propietario debe asumir las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable. La ley también impone cautelas: el propietario no puede convertir una reparación necesaria en una vía indirecta para encarecer el alquiler. De Grado lo resume así: “No está permitido aplicar subidas con carácter retroactivo ni modificar el precio de forma unilateral fuera de lo pactado”. Y advierte de que “forzar la firma de un nuevo contrato con un precio mayor, amenazar con no renovar o utilizar vías indirectas para encarecer el alquiler puede considerarse una práctica abusiva”.Desde la perspectiva del arrendatario, esa previsibilidad es esencial. María Pastor Hesles, directora de sede en Vilches Abogados, sostiene que “el inquilino gana en seguridad jurídica y previsibilidad”. A su juicio, “también se favorece la asequibilidad de la vivienda y la estabilidad habitacional”.Las pequeñas reparaciones, a cargo del inquilinoLa otra cara de la norma son las pequeñas reparaciones vinculadas al desgaste ordinario. La ley no ofrece un catálogo cerrado de averías ni una cuantía automática que separe lo pequeño de lo relevante. Por eso, cada caso exige atender a la causa del daño, la antigüedad del elemento afectado, el uso dado a la vivienda y lo pactado en el contrato, siempre dentro de los límites legales.En la práctica, no basta con mirar el coste de la avería: también importa su origen. Una avería de la caldera por antigüedad, humedades estructurales, problemas en la instalación eléctrica, de gas o de fontanería, o la sustitución de elementos esenciales deteriorados por el paso del tiempo suelen encajar en el deber de conservación del propietario. En cambio, desperfectos menores derivados del uso diario —como pequeños arreglos en grifos, persianas, manillas, enchufes, cerraduras, desatascos ordinarios o roturas causadas por un mal uso— pueden corresponder al inquilino. La clave, en todo caso, es probar si el daño responde al desgaste normal, a una falta de conservación previa o a una actuación imputable al arrendatario.El inquilino debe comunicar al arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de reparaciones de conservación y facilitar que este o sus técnicos puedan comprobar el estado de la vivienda. Si se trata de una reparación urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, puede realizarla previa comunicación al arrendador y reclamar después su importe.Pastor Hesles sitúa estas reglas dentro de una tendencia legislativa más amplia: “La reforma está claramente orientada a proteger al arrendatario y equilibrar la relación contractual, especialmente en contextos de mercado tensionado”. Esa protección, matiza, no elimina los incentivos para el propietario cumplidor: “Aun así, el propietario puede obtener beneficios indirectos, como menor rotación de inquilinos, menos conflictos y mayor seguridad en el cobro de la renta”.Cuando la reparación también tiene impacto fiscalPara el propietario, una reparación no solo supone una salida de caja. En el IRPF, los gastos de conservación y reparación necesarios para obtener el rendimiento del alquiler pueden deducirse, con los límites previstos por la Agencia Tributaria. Se consideran como tales, por ejemplo, los trabajos destinados a mantener el uso normal del inmueble o la sustitución de determinados elementos. No ocurre lo mismo con las cantidades destinadas a ampliación o mejora, que tienen otro tratamiento fiscal.Esa diferencia entre reparar y mejorar es relevante para valorar la rentabilidad real de una vivienda alquilada. Pilar Tomé, de Vilches Abogados, recuerda que “aunque la vivienda se perciba como una inversión segura, no está exenta de riesgos”. Entre ellos, cita “posibles impagos o incidencias con inquilinos, que pueden alargar los tiempos y generar costes”.Tomé añade que el alquiler residencial debe analizarse con prudencia: “Es una inversión sólida, pero que conviene analizar bien y con una visión a medio y largo plazo”. En su opinión, “en el momento actual, uno de los principales [riesgos] es la incertidumbre regulatoria”.Documentar la avería, avisar y evitar decisiones unilateralesLa conclusión práctica es clara: el casero debe pagar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable; el inquilino, las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario y los daños causados por él o por las personas que convivan en la vivienda. Pero la frontera no siempre es automática.Por eso conviene documentar la avería, comunicarla por escrito, conservar presupuestos y facturas, y evitar reparaciones o descuentos de renta decididos unilateralmente salvo casos urgentes y debidamente justificados. En un mercado tensionado y regulado, la prevención contractual y la prueba documental son tan importantes como la reparación en sí.Como resume Tomé, “existe un debate social y político muy intenso en torno a la vivienda, y eso se traduce en cambios normativos que pueden afectar directamente a la rentabilidad del alquiler, como limitaciones de precios o nuevas obligaciones para los propietarios”. En ese contexto, saber quién paga cada reparación no es solo una cuestión doméstica: también es una pieza más del equilibrio económico entre arrendador e inquilino.