Frau Cosneau, Sie beraten Frauen, Immobilien als Wertanlage zu kaufen, und sagen, dass mit Mitte 20 dafür der perfekte Zeitpunkt ist. Stattdessen lässt sich mit wenig Geld auch erst mal in ETF oder Aktien investieren. Was halten Sie davon?Das Risiko bei Immobilien ist meiner Ansicht nach einfacher einzuschätzen, weil man Immobilien vorher genau prüfen kann: wann die Immobilie gebaut und saniert wurde, wann die Heizung und das Dach neu gemacht werden müssen. Diese Kosten müssen in die Kaufpreisverhandlung einfließen. Ein großer Vorteil bei Immobilien ist zudem der Hebeleffekt: Mit 10.000 Euro kann ich schon eine Immobilie im Wert von 100.000 Euro erwerben. Danach gilt es, zu warten, dass sich die Immobilie abbezahlt. Die Mieteinnahmen kommen als passive Rente dazu. Bei ETF müsste man hingegen gleich die gesamten 100.000 Euro aufbringen, um mit einer Rendite von sechs Prozent 6000 Euro im Jahr zu haben.Infolge des Irankriegs und höherer Inflationserwartungen sind die Bauzinsen gestiegen, wodurch Kredite teurer werden. Normalerweise drückt das die Immobilienpreise. Diesmal lässt der Effekt auf sich warten. Im ersten Quartal dieses Jahres sind Immobilien im Schnitt 2,2 Prozent teurer als im Vorjahreszeitraum. Ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um eine Wohnung zu kaufen?Auf jeden Fall sollte man jetzt kaufen, gerade, da die meisten nun abwarten. Das verschafft eine gute Verhandlungsbasis. Viele unserer Frauen haben mindestens 20.000 Euro unter dem Angebotspreis gekauft, weil sie diese Chance genutzt haben. Generell gilt: Wer in einer Krise kauft, weiß auch, dass er die Immobilie in der nächsten Krise halten kann. Diejenigen, die Häuser gekauft haben, als die Zinsen bei unter einem Prozent waren, stehen hingegen schlecht da, weil sie die Immobilien jetzt refinanzieren müssen. Der Gewinn liegt immer im Ankauf. Und das ist viel wichtiger als Zinsen. Ob man nun drei oder fünf Prozent zahlt, macht bei der Gesamtrechnung kaum einen Unterschied. Zudem können Zinsen steuerlich abgesetzt werden, wenn die Immobilie vermietet wird, in zehn Jahren neu verhandelt werden oder über einen Bausparvertrag gedeckelt werden.Nach Plänen der Bundesregierung sollen sich Wohnungseigentümer künftig stärker an hohen Betriebskosten für neue Gas- oder Ölheizungen beteiligen, um Mieter zu entlasten. Wie wichtig ist die Heizung beim Immobilienkauf?Die Heizung muss man beim Immobilienkauf auf jeden Fall einpreisen. Was mich als Eigentümer ein potentieller Austausch kosten würde, ist eine wichtige Frage. Und sie kann helfen, den Kaufpreis zu drücken. Dabei gilt, dass diese Kosten für Vermieter von der Steuer absetzbar sind. Grundsätzlich bin ich nicht dafür, dass alles top energetisch aufgerüstet werden muss. Im Gegenteil ist das auch ein Grund für die verrückten Kaufpreise im Moment, gerade beim Neubau. Es fehlen jährlich immer noch 400.000 Wohnungen, und es werden nur rund 200.000 dieses Jahr gebaut, was mit den hohen Anforderungen zu tun hat.Sie sind seit mehr als 20 Jahren in der Immobilienbranche tätig. Wann haben Sie angefangen, Immobilien als Kapitalanlage zu erwerben?Anaïs Cosneau ist Gründerin und Geschäftsführerin des Happy Immo Clubs, der Frauen beim Immobilienkauf hilft.Alicia MinkwitzDas war im Jahr 2015, kurz nachdem ich mein erstes Kind bekommen habe. Ich hatte vorher die Stelle gewechselt und verantwortete plötzlich Immobilienprojekte im Wert von knapp einer Milliarde. Trotzdem dachte ich, dass ich jetzt selbst mit Immobilien starten müsste. Mit Baby vorne im Tragetuch bin ich durch Frankfurt gegangen, um mir Wohnungen anzusehen. Dabei habe ich gemerkt, dass ich als junge Mutter nicht sehr ernst genommen wurde. Ich war auch meistens die einzige Frau bei Besichtigungen. Da habe ich mich gefragt, warum die Branche so männerdominiert ist.Nach wie vor gibt es ein Ungleichgewicht beim Kauf von Immobilien: Während sich mehr als 40 Prozent der Männer entschließen, allein eine Immobilie zu erwerben, sind es bei Frauen 29 Prozent. Was sind die Gründe dafür?Zum einen liegt es an Einkommensunterschieden. Frauen verdienen im Schnitt weniger als Männer, unbereinigt etwa 16 bis 18 Prozent. Das heißt, sie haben auch weniger Geld, das sie investieren können. Zum anderen gibt es Glaubenssätze. Viele Frauen denken, sie bekommen keinen Kredit. Oft fehlt auch das Wissen, welche Kriterien erfüllt sein müssen, um einen Kredit zu bekommen. Dann müssen sie auch erst mal auf die Idee kommen, eine Wohnung zu kaufen. Die Prioritäten liegen oft anders.Wie hilft der von Ihnen gegründete Happy Immo Club Frauen, die eine Immobilie erwerben wollen?Zuerst wollen wir ihnen die Ängste nehmen. In einem kostenlosen Workshop besprechen wir außerdem drei Investitionsstrategien: Cashflow neutral, wenn also die Einnahmen einer Immobilie genau ihren Ausgaben entsprechen. Cashflow positiv, wenn ein Eigentümer durch eine Wohnung mehr einnimmt, als die Instandhaltung kostet. Und als dritte Möglichkeit Cashflow negativ, wenn die Ausgaben für eine Immobilie die Einnahmen übersteigen. Wir zeigen, für wen sich welche Strategie lohnt. Wichtig dabei: Wir verkaufen keine Immobilien und auch keine Finanzierung, sondern nur unser Wissen.Wann lohnt es sich denn, Verluste mit einer Wohnung zu machen?Das lohnt sich, wenn man Steuern sparen will. Ab 3500 Euro Nettoverdienst kann es sinnvoll sein, eine Wohnung zu kaufen, bei der man jeden Monat etwas draufzahlt, weil man davon viel steuerlich absetzen kann. Tatsächlich denken viele aber, sie müssten eine Wohnung kaufen, die direkt positiven Cashflow bringt. Oft sind diese Wohnungen aber viel zu teuer.Welche Fallen lauern bei Verhandlungen mit einem Makler oder Wohnungsverkäufer?Es gibt ein paar Themen, die mich hellhörig machen. Das Erste sind „All-in-one-Pakete“. Wenn ich Arbeit an andere abgebe, verdienen die damit. Einen Haken gibt es auch, wenn ein Verkäufer für eine Wohnanlage eine Mietgarantie für fünf Jahre gibt. Danach ist die Miete nämlich nicht mehr garantiert und könnte darunter liegen. Sowieso sollte man nur in eine Wohnung investieren, die sich nach dem Mietspiegel wirklich rechnet. Auch wenn mit „null Euro Eigenkapital“ geworben wird, ist Vorsicht geboten – das muss ich an anderer Stelle wieder draufzahlen.Brauche ich einen Gutachter, bevor ich eine Wohnung kaufe?Ich bin da zwiegespalten. Ein schriftliches Gutachten ist meist nur teurer und unverbindlich. Aber es gibt auch die Möglichkeit, einen Gutachter auf Stundenbasis zu einer Besichtigung mitzunehmen. Danach kann er oder sie mündlich sagen, was bei der Immobilie zu machen ist. Alternativ kann man auch einen Handwerker, dem man vertraut, mitnehmen. Bei Happy Immo haben wir eine Fachfrau, die einen Onlinetechnikcheck macht und Kosten kalkuliert.Auf Instagram gibt es einen Trend: Junge Paare kaufen sich für einen Spottpreis eine Bruchbude, um die dann sehr aufwendig zu sanieren. Kann sich das rechnen?Ich habe auch schon Wohnungen, die Schrott waren, gekauft, saniert und dann weiterverkauft, weil es mir Spaß bereitet. Ob es für junge Paare eine gute Idee ist, weiß ich aber nicht. Es gibt einige Beziehungen, auch auf Instagram, die sich nach so einer Hausrenovierung trennen. Grundsätzlich sollten sie die Kosten gut durchrechnen. Anstelle eines Paares, das ein Haus renoviert, würde ich zum Bausparvertrag tendieren oder zu einem Konto, auf das man nicht zugreifen kann.