Genossenschaften unter Druck: Wer kann sich „Wohnen für alle“ noch leisten?

„Wenn ihr mal Betreuung für eure Kinder braucht, klingelt einfach bei uns!“, sagt eine Mittdreißigerin mit zwei kleineren Kindern. Die Besuchergruppe ist da gerade erst auf dem Weg in den Gemeinschaftsraum. „Wir wohnen mit meinem Partner ganz oben“, sagt die Frau und deutet auf einen schlichten, dreistöckigen Flachbau.Etwa 25 Menschen haben an diesem sonnigen Samstagmorgen den Weg zum Besichtigungstermin auf den Buckower Feldern am südlichen Stadtrand Berlins gefunden. Sie alle hoffen, hier bezahlbaren, langfristig nutzbaren Wohnraum zu finden – ein knappes Gut in allen Groß- und Mittelstädten Deutschland.Einer steht für den anderen ein, wir tauschen Dinge aus und helfen uns gegenseitig.Angelika, GenossinUnd bei der Genossenschaft UCB Rot Buckow suchen sie weitere Bewohner: Vier Wohnungen sind noch frei, fast wöchentlich bieten die Genossen Besichtigungen an, sogar Probewohnen ist möglich. Etwa 75 Genossen sind sie bisher – Kinder eingeschlossen. Und sie wollen hier nicht nur einfach wohnen, sondern füreinander da sein. Menschen verschiedener Herkünfte, Generationen und Konstellationen. 71 Wohnungen in drei Gebäuden sind in Buckow entstanden. © Jutta Maier Sie sind stolz auf ihr Projekt: Auf dem Acker am Stadtrand sind 71 Wohnungen in drei Gebäuden entstanden, in Holzbauweise, CO₂-neutral dank Nahwärmenetz und Photovoltaik-Anlage. Regenwasser wird aufgefangen und zur Kühlung genutzt – das Schwammstadt-Konzept ist preisgekrönt. Die drei Gebäude sind Teil eines neuen Stadtquartiers. Den Großteil besitzt die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Stadt&Land, von der die Genossenschaft das Grundstück in Erbpacht erhalten hat.Es soll eine Garten-AG geben, die bald mit der Bepflanzung beginnt, vielleicht auch eine Werkstatt in einem der Gemeinschaftsräume. Und sie wollen das Herbstfest neu aufleben lassen, das früher der Bauer veranstaltet hat. „Einer steht für den anderen ein, wir tauschen Dinge aus und helfen uns gegenseitig“, sagt Angelika.Die 76-jährige Rentnerin ist Finanzvorständin und legt Wert darauf, geduzt zu werden. Als ihr Mann starb, fühlte sie sich einsam in ihrer Wohnung in Alt-Stralau. Über die Entwicklungsgenossenschaft Urban Coop Berlin stieß sie auf das Wohnprojekt in Buckow. Als sie einmal stürzte, sei sie von den anderen Bewohnerinnen und Bewohnern rundum versorgt worden, berichtet sie. Einige Genoss:innen der UCB Rot Buckow vor ihren Häusern. Angelika steht mit grünem Parka in der Mitte. © UCB RotBuckow eG Claudia, 43, sucht eine Wohnung für ihre fünfköpfige Familie. Sie möchte raus aus der zu kleinen Wohnung in Neukölln, mehr im Grünen leben. Sie suchen schon lange – dennoch muss Claudia schlucken, als sie von den Preisen der Genossen hört. Und Studentin Mara, 28, die momentan in einer WG wohnt, sich mit Blick auf die Zukunft aber schon mal umschaut, sieht ein Minus in der abgeschiedenen Lage – die nächste U-Bahn-Station ist eine zehnminütige Busfahrt entfernt.„Wir sind in der Miete nicht günstig, weil wir noch eine junge Genossenschaft sind und alles erst aufgebaut werden muss“, sagt Angelika. Anfangs rechneten sie mit einer Miete von 12 Euro pro Quadratmeter. Doch vor vier Jahren, alle Wohnungen waren bereits vergeben, kamen die Corona-Pandemie, Baustoffknappheit, der Beginn des Ukraine-Kriegs – und ein gestopptes Programm der Förderbank KfW für Effizienzhäuser.1740Euro Miete kostet eine 83-Quadratmeter-Wohnung in Buckow, zuzüglich 81.000 Euro für die GenossenschaftsanteileDas Projekt hat überlebt, anders als viele andere gemeinschaftliche Bauvorhaben. Doch die multiple Krise hat Spuren hinterlassen: Der Quadratmeterpreis ist mit 16 bis 20 Euro plus Nebenkosten so hoch wie in herkömmlichen Neubauprojekten in Berlin. Hinzu kommt der Genossenschaftsanteil, der gezahlt werden muss. Für eine 83-Quadratmeter-Wohnung mit vier Zimmern werden 81.000 Euro für den Anteil und monatlich 1740 Euro Miete fällig.Wegen der gestiegenen Kosten sprangen einige Genossen ab. Die größte Schwierigkeit seien die fehlenden KfW-134-Kredite, die den Erwerb von Genossenschaftsanteilen für selbst genutzten Wohnraum fördern, sagt Angelika: „Die stehen zwar hübsch auf dem Papier mit schönen Zinsen, aber man kriegt sie derzeit nur von zwei Banken in Deutschland, wenn man dort schon Kunde ist.“Romy Reimer vom Forum Gemeinschaftliches Wohnen bestätigt das: „Für die Banken ist der Aufwand da, und sie verdienen im Prinzip nichts mehr daran“, sagt sie. Genossenschaftliche Projekte erhielten Kredite dadurch oft nur zu ungünstigen Konditionen. So scheiterte beispielsweise ein Öko-Siedlungsprojekt in Hannover, weil eine finanzierende Bank im letzten Moment absprang – die Genossenschaftsanteile von Mitgliedern gingen verloren.Ein Großinvestor bekommt zu genau den gleichen Konditionen einen Kfw-Kredit wie ein Wohnprojekt.Das Grundproblem liege aber darin, dass die Politik bisher beim Wohnungsbau auf Quantität statt Qualität setze, sagt Reimer. „Häufig ist es in Deutschland so, dass versucht wird, Wohnungsbau in Masse zu fördern, aber nicht genau hingeschaut wird, wer da baut.“ Der Mehrwert von gemeinschaftlichen Wohnprojekten für lokale Gemeinschaften, für Städte und Dörfer sei vielerorts noch nicht in den Verwaltungen angekommen.Außerdem stelle die Förderlandschaft alle gleich: „Ein Großinvestor bekommt zu genau den gleichen Konditionen einen Kfw-Kredit wie ein Wohnprojekt“, kritisiert Reimer. Renditeorientierte Investoren griffen zunehmend auf öffentliche Fördertöpfe für Wohnraum zu, für gemeinschaftliche Projekte bleibe mitunter nichts mehr übrig.Problematisch findet sie auch, dass öffentlich geförderte Wohnungen nur 30 Jahre lang zweckgebunden sind – danach können sie zum Marktpreis vermietet werden. Erbbaurechte, bei denen die Kommune nur ein Nutzungsrecht für 99 Jahre erteilt, seien eine sinnvolle Alternative – wenn die Zinssätze niedrig seien. Till Meinrenken, Mitbegründer und ehrenamtlicher Geschäftsführer des Hausprojekts Velohaven in Freiburg. © Jutta Maier 640 Kilometer Luftlinie südwestlich von Berlin in Stühlinger, einem Quartier in Freiburg im Breisgau: Till Meinrenken steht mit seinem Lastenrad vor einem Bauzaun. „Wir haben großes Glück gehabt mit diesem Grundstück“, sagt der 57-Jährige in Funktionskleidung. Meinrenken ist Mitbegründer und ehrenamtlicher Geschäftsführer des Hausprojekts Velohaven. Die Vision: Ein Haus mit 14 Mietwohnungen, das 37 Menschen dauerhaft ein sicheres und bezahlbares Zuhause bietet – Mobilitätskonzept inklusive.Das 2,3 Hektar große Gelände, auf dem insgesamt 15 Wohnprojekte realisiert werden sollen, befindet sich nicht am Stadtrand, sondern nahe des Zentrums – unweit vom Hauptbahnhof, direkt am Klinikum, gut angebunden mit öffentlichen Verkehrsmitteln und nahen Einkaufsmöglichkeiten.Dass der Bürgermeister das Grundstück – früher eine Kleingartenkolonie – als ein rein gemeinnütziges Quartier nach dem Tübinger Modell vergeben hat, sei eine mutige Entscheidung gewesen, findet Meinrenken. In Tübingen tritt die Stadt als Entwicklerin auf und vergibt kleinere Parzellen nach dem Konzeptverfahren: Nicht die Bewerber mit dem meisten Geld, sondern die mit dem besten Konzept kamen zum Zuge, erklärt Meinrenken. Eine städtische Jury wählte 15 Projekte aus: Mietshäusersyndikatsprojekte, Genossenschaften, das Siedlungs- und das Kolpingswerk. Die Reservierungsvereinbarung galt zunächst für elf bis zwölf Monate. „Jetzt hangeln wir uns jeweils drei Monate weiter“, sagt Meinrenken.Denn noch steht die Finanzierung für die Wohnungen nicht, deren Mieten unter den 20 Euro pro Quadratmeter liegen sollen, die derzeit in Freiburg üblich sind. Doch Scheitern ist für Meinrenken keine Option: „Wir brauchen nur Zeit.“ Er ist zuversichtlich, dass der Gemeinderat die Deadline – bis 2028 muss die Finanzierung stehen – falls nötig nochmal verlängern wird. Blick auf das Grundstück des neuen Freiburger Stadtquartiers. © Jutta Maier Bisher hat Velohaven 1,35 Millionen Euro eingesammelt – etwas mehr als die Hälfte der benötigten 2,5 Millionen Euro Eigenkapital. Velohaven ist eines der 20 Projekte im Aufbau des Mietshäusersyndikats (MHS), das in Freiburg gegründet wurde. Jedes der 217 Projekte deutschlandweit ist autonom, mit einer GmbH, die die Immobilie besitzt. Ein Verkaufsschutz verhindert, dass das kollektive Eigentum eines Tages gewinnbringend verkauft oder privatisiert werden kann.Weil Genossenschaftsanteile für viele Menschen unerschwinglich sind, setzt das MHS neben Bankkrediten auf Direktkredite von Privatpersonen, die ihr Geld lieber bei einer Haus-GmbH parken als bei einer Bank. „Wir bieten bis zu zwei Prozent Verzinsung an, das ist etwas mehr, als eine Sparkasse oder Volksbank auf Festgeld zahlt“, sagt Meinrenken.Um die Kosten niedrig zu halten, haben sie bei der Planung auf einen Garten verzichtet. „Ein Balkonkasten und ein großer Laubengang reichen.“ Sein Traumhaus würde anders aussehen, räumt er ein – doch ihm sei es wichtiger, sich vor Mieterhöhungen und Eigenbedarfskündigungen zu schützen. Und zentral zu wohnen, vor allem mit Blick aufs Älterwerden.Doch der Zeitgeist scheint ein anderer zu sein. Das Interesse an solidarischen Wohnprojekten habe spürbar nachgelassen, beobachtet Meinrenken. Kriege, Wirtschaftskrise, eine unsichere Rente – und jetzt solle auch noch mehr gearbeitet werden: „Das ist der Punkt, wo viele dann abwinken.“ Immer wieder hört er am Infostand den Satz: „Das betrifft mich nicht, ich habe Wohnraum.“Viel zu kurz gedacht, findet der 57-Jährige. Denn wo soll die Pflegekraft wohnen, die man vielleicht in einigen Jahren braucht, wo die Erzieherin für die Enkel, wo der Sanitärtechniker, der die Toilette repariert? „Wir haben eine Mitverantwortung, dass es diesen Menschen gut geht“, sagt Meinrenken. Der fehlende bezahlbare Wohnraum baue gesellschaftlichen Stress auf.Barbara König ist geschäftsführende Vorständin der Wohnungsbaugenossenschaft „Bremer Höhe“ im Berliner Bezirk Prenzlauer Berg, der rund 800 Wohnungen gehören. Die Situation für gemeinschaftliche und genossenschaftliche Bauprojekte in Berlin sei aktuell „katastrophal“, sagt sie. Zwar gebe es inzwischen eine gute Förderung für Genossenschaften, die erstmals auch jungen Projekten Chancen einräume. Doch die Kosten seien zu hoch und die Bauzeiten zu lang. „Alles dauert viel länger, weil Materialien nicht geliefert werden können oder Fachpersonal fehlt.“Das Land Berlin verbrennt das Geld von stinknormalen Menschen, die ihre Altersvorsorge in kleine Projekte stecken, weil sie sicher und gemeinschaftlich wohnen wollen.Barbara König, Vorständin der Wohnungsbaugenossenschaft „Bremer Höhe“Außerdem kämen Baugruppen in der Regel kaum an Grundstücke heran, obwohl dies vom Senat versprochen worden sei, kritisiert die ehemalige SPD-Politikerin. Und die Konzeptverfahren seien zuletzt völlig überfrachtet gewesen. Der landeseigene Immobiliendienstleister BIM versuche, jegliches Risiko auf die Bewerber zu verschieben – mit unrealistischen Anforderungen. Zudem dauerten die Bewilligungsprozesse äußerst lange, teils würden Bewilligungen gar nicht erteilt. „Das Land Berlin verbrennt das Geld von stinknormalen Menschen, die ihre Altersvorsorge in kleine Projekte stecken, weil sie sicher und gemeinschaftlich wohnen wollen“, kritisiert sie.Von einer Verstaatlichung von Wohnraum hält König jedoch nichts. Sie ist für Vielfalt, in der gemeinwohlorientierter, aber nicht staatlicher Wohnraum gefördert wird. „Denn viele der neu entstehenden städtischen Quartiere werden die Ghettos der Zukunft“, sagt sie. Dagegen entstehe bei Genossenschaftssiedlungen meist mehr als reines Wohnen: Hier hätten die Menschen Interesse, Nachbarschaft zu schaffen, etwas für das Quartier zu tun. „Da, wo es realisiert wird, kann man sich wunderbar anschauen, wie gut es funktioniert.“Der Berliner Bausenat lässt die Kritik an sich abprallen: Die Förderung von Wohnungsbaugenossenschaften sei ein zentraler Baustein der Wohnungsbaupolitik, teilt die Pressestelle mit. Die Genossenschaften profitierten von einer mehrstufigen Förderpolitik.Von den geplanten rund 62.000 Wohneinheiten in den 24 großen Wohnbaugebieten seien etwa 7000 für Genossenschaften vorgesehen. Allerdings befänden sich viele Flächen nicht oder noch nicht vollständig in Landeshand. Die Kritik an mangelnder Einbindung weist die Stadt mit Hinweis auf laufende Beteiligungsverfahren zurück.Zudem könnten Flächen auch über Erbbaurecht mit langfristiger Mietpreis- und Belegungsbindung erfolgen. Als Positivbeispiel nennt der Senat just die Buckower Felder: Die Rückmeldungen zum Vergabeverfahren seien sehr positiv, man werde mit den landeseigenen Wohnungsunternehmen daran anknüpfen.Die Genossen der UCB Rot Buckow wollen sich unterdessen ihren Traum nicht kaputt machen lassen. Doch ihnen fehlen die Mieteinnahmen der immer noch freien Wohnungen. „Wenn es lange dauert, könnte es vielleicht bedrohlich werden“, sagt Angelika. Inzwischen überlegen sie, Stiftungen um Unterstützung zu bitten. Oder, ähnlich wie beim Mietshäusersyndikat, sich stille Teilhaber zu suchen, die Kapital in ein sinnvolles Projekt geben wollen.