Diferente de outros momentos de estresse, inadimplência do segmento segue próxima aos padrões históricos e ambiente de negócios não apresenta excesso de oferta, apontam executivos do banco O mercado imobiliário brasileiro está mais preparado para atravessar o atual ciclo de juros elevados do que em períodos anteriores de estresse, na avaliação de executivos do Bradesco. O banco afirma não enxergar deterioração relevante na qualidade do crédito imobiliário e diz que a inadimplência do segmento segue próxima aos padrões históricos. “Na nossa opinião, o setor imobiliário está muito mais maduro, muito menos endividado, com muito mais pé no chão e muito mais dado para tomada de decisão do que a gente viu lá em 2016 e 2017”, afirmou Thiago Spessoto, superintendente sênior de negócios do Bradesco, durante almoço com jornalistas. Segundo ele, incorporadoras passaram a atuar com maior seletividade de projetos e menor alavancagem. Dados apresentados pelo banco mostram que, no acumulado em 12 meses até março, os lançamentos somaram 466,8 mil unidades no país, alta de 5,6%, enquanto as vendas chegaram a 438 mil unidades, crescimento de 3,6%. O estoque disponível avançou 8,1%, para 350,9 mil unidades, mas o prazo de escoamento ficou em 9,6 meses, patamar considerado saudável pelos executivos. No encontro, o banco comparou o indicador ao período de crise do setor, entre 2015 e 2017, quando o prazo de escoamento chegou a ficar próximo de 27 meses. Para o Bradesco, a leitura atual é de equilíbrio, ainda que parte do mercado de médio e alto padrão tenha perdido velocidade diante dos juros elevados. Em São Paulo, o desempenho é desigual entre segmentos. O Minha Casa, Minha Vida respondeu por 65% das vendas e 62% dos lançamentos de imóveis novos em 12 meses até março, com prazo de escoamento de sete meses. Nos demais segmentos, que incluem imóveis de médio e alto padrão, as vendas caíram 13% em 12 meses, e o prazo de escoamento ficou em 12 meses. Apesar da desaceleração em parte do mercado, os executivos afirmaram que não há sinal de excesso de oferta semelhante ao observado em crises anteriores. Segundo Romero Albuquerque, diretor de crédito imobiliário do Bradesco, incorporadoras têm ajustado o ritmo de lançamentos conforme a demanda. “Se a demanda está menor, ele [o incorporador] segurou um pouco mais a oferta”, disse. “Aquele incorporador que este ano ia lançar R$ 1 bilhão de VGV [Valor Geral de Vendas] vai lançar R$ 600 milhões, R$ 700 milhões, dos melhores projetos, até que esse ponto se equilibre.” O Bradesco também afirmou que não fez mudanças relevantes em sua política de concessão de crédito imobiliário. Segundo José Ramos Rocha Neto, vice-presidente do banco, a carteira continua com comportamento saudável, mesmo em um cenário de maior endividamento das famílias em outras modalidades de crédito. “Para resumir, nós não mexemos na política de crédito para este produto”, afirmou Rocha. Segundo ele, a concessão está mais relacionada ao preço e à demanda do que a uma mudança na avaliação de risco dos clientes. Na avaliação do banco, a resiliência da carteira tem relação com as características do crédito imobiliário, que é associado a moradia, tem garantia real e tende a ser priorizado pelo tomador mesmo quando há dificuldades em outras linhas de crédito. O banco também vê uma mudança de comportamento das incorporadoras em relação ao ciclo anterior. Segundo os executivos, empresas do setor reduziram a alavancagem, reforçaram seus bancos de terrenos, passaram a selecionar melhor os projetos e deixaram de buscar a venda integral dos lançamentos logo no início das obras. “Aquela ânsia que existia no passado de vender tudo no lançamento, se falava com orgulho: ‘vendi 100% do lançamento’, eles mesmos hoje já não querem isso”, afirmou Rocha. Segundo ele, a mudança reflete uma estratégia das empresas para lidar melhor com a evolução dos custos ao longo das obras. Para o Bradesco, a combinação entre demanda habitacional estrutural, maior disciplina das incorporadoras e baixa inadimplência mantém o setor em posição mais confortável, apesar dos juros elevados. O banco afirma seguir com apetite para operar tanto no financiamento a pessoas físicas quanto no apoio a incorporadoras tradicionais da casa. — Foto: Divulgação