Las entidades financieras han concedido un total de 172.000 hipotecas sobre viviendas en el primer cuatrimestre del año. Son un 7,3% más que en el mismo periodo del año anterior. Sin embargo, el número total de compraventas en ese periodo se redujo casi un 2,5% tras cuatro meses consecutivos a la baja. Esto significa que la pérdida de dinamismo del mercado inmobiliario se debe exclusivamente a la retirada de grandes patrimonios, que son quienes pueden comprar una vivienda al contado. El número de compras a tocateja subió intensamente al inicio de esta última fase de escalada del precio de la vivienda. Al inicio de 2023, prácticamente se compraban 20.000 viviendas cada mes sin hipoteca. Sin embargo, el pasado mes de abril, el número total se redujo a 13.000 compras, según los últimos datos difundidos por el INE el lunes. Por el contrario, las hipotecas cada vez tienen más peso en el mercado de compraventa. Si en mayo de 2023 su ratio bajó hasta el 60% en plena escalada de los precios, en los últimos meses ha subido hasta superar el 75%. Niveles que superan los registros no solo de los años previos a la pandemia, sino también los de toda la fase de digestión de la burbuja inmobiliaria (2012-2017). La retirada de compradores que van a tocateja indica que los grandes patrimonios empiezan a dudar sobre el futuro de la escalada de precios. El motivo es que el coste de la vivienda, ya sea de compra o alquiler, está ya completamente desajustado con los salarios. Es difícil que los hogares puedan mantener las subidas experimentadas hasta la fecha, y algunos expertos alertan de una ralentización inminente de los precios. En este contexto, comprar una vivienda para alquilarla posteriormente empieza a tener cada vez más riesgos. Primero, porque los hogares tienen grandes dificultades de accesibilidad, lo que puede hacer que algunas viviendas sean difíciles de alquilar. Y segundo, porque el problema de la vivienda es ya político, lo que impulsa decisiones de las administraciones públicas encaminadas a controlar los precios. Todo ello provoca que la relación entre rentabilidad y riesgo del alquiler se esté deteriorando en los últimos meses. La rentabilidad ya no es tan alta (por los altos precios de compra y porque otros activos ofrecen retornos más altos) y el riesgo se está multiplicando. Esta situación es especialmente clara en las zonas con el mercado más tensionado. La provincia de Málaga es un buen ejemplo. En los cuatro primeros meses de 2024, el peso de las hipotecas sobre el total de compraventas se desplomó hasta el 52%, uno de los datos más bajos de toda la serie histórica. En esos meses, casi la mitad de las operaciones se hacían al contado. Por el contrario, este año ha subido ya al 70%, marcando uno de los datos más altos de toda la serie desde la burbuja. En la provincia de Barcelona, donde los topes de precios ponen límites a la rentabilidad del alquiler, el número de compras de viviendas sin hipoteca se ha reducido un tercio desde el año 2025. Y en Navarra, que también aplica topes, se ha desplomado un 53%. En las últimas semanas, han surgido las primeras señales de tensionamiento del mercado, y esta es otra más que apunta en la misma dirección. Los problemas económicos que atraviesa Velzia (High Yield Investments) y su modelo de house flipping son el mejor ejemplo de que algo está cambiando. Esta empresa, cuya principal actividad es comprar propiedades, reformarlas y venderlas a un precio superior, encadena cinco meses sin vender un inmueble, algo que nunca antes le había ocurrido. Ante esta situación tan delicada, se ha visto forzada a iniciar un despido colectivo. Pero hay otro dato relevante: se trata de una empresa centrada en el segmento premium de Madrid. Eso significa que ni siquiera las rentas top son capaces ya de seguir el ritmo del mercado. O —y tal vez esto sea peor— creen que ha llegado el momento de un ajuste de precios. Los fundamentales El problema es que la demanda todavía excede por mucho a la oferta. Según el Banco de España, hay un déficit de 750.000 viviendas. Sin embargo, también es factible que se produzca al mismo tiempo un alto déficit de casas y un parón de los precios. Esto se produciría en el momento en el que las personas que potencialmente quieren formar un hogar (personas que se emancipan o los inmigrantes) no tienen recursos suficientes para pagar el precio de mercado. El crecimiento de la participación de las hipotecas en el mercado de compraventas ha sido más relevante en las provincias con los precios más altos. En Madrid, incluso, se han concedido más hipotecas que el número de compraventas registrado en el primer cuatrimestre del año. Esto muestra hasta qué punto el mercado vuelve a depender de la concesión de créditos. Pero también indica que para mantener la fiesta es necesario que los bancos sigan concediendo préstamos en un contexto de deterioro de la accesibilidad y tipos de interés más altos. En otras provincias de alto precio, como Barcelona, Vizcaya, Guipúzcoa, Álava, Navarra o Pontevedra, el porcentaje de hipotecas sobre el total de compraventas alcanza o está muy cerca del 90%. En estos mercados, el margen de especulación para quienes quieran entrar ahora es ya reducido y conlleva un alto riesgo. Por el contrario, en otras zonas del interior, donde los precios no han subido tanto, podría existir aún cierta capacidad para obtener una alta rentabilidad. Esto explica que provincias como Ávila, Cuenca, Teruel o Ciudad Real tengan todavía la mitad del mercado de compras al contado. Los expertos están alertando de que el precio de la vivienda (y de los alquileres) ha dejado de responder a los fundamentales económicos, lo que pone en riesgo la tendencia de los precios. "La ralentización de las ventas es típica de un mercado que empieza a enfriarse, incluso aunque los precios sigan subiendo a un ritmo rápido", escribió recientemente el economista jefe para Europa de Oxford Economics, Ángel Talavera, en un informe sobre la vivienda en España. Este empieza a ser el sentimiento de una parte del mercado. En última instancia, si los hogares no pueden pagar una vivienda, entonces el precio está sobrevalorado y tendrá que corregir tarde o temprano. Las entidades financieras han concedido un total de 172.000 hipotecas sobre viviendas en el primer cuatrimestre del año. Son un 7,3% más que en el mismo periodo del año anterior. Sin embargo, el número total de compraventas en ese periodo se redujo casi un 2,5% tras cuatro meses consecutivos a la baja. Esto significa que la pérdida de dinamismo del mercado inmobiliario se debe exclusivamente a la retirada de grandes patrimonios, que son quienes pueden comprar una vivienda al contado.