Wer in der Not sein Grundstück oder einen Miteigentumsanteil weit unter Wert verkauft, kann das Eigentum trotz Grundbucheintrag zurückfordern, entschied der Bundesgerichtshof. Im vorliegenden Fall befand sich eine Frau in einer finanziellen Notlage. Sie war Miteigentümerin eines Grundstücks in Berlin und verkaufte vier Zehntel ihres Anteils an Bekannte. Einen Kaufpreis erhielt sie nicht ausgezahlt.Stattdessen versprachen die Käufer, sie von ihrer Haftung für einen Bankkredit zu befreien. Diese Befreiung entsprach rund einem Fünftel des tatsächlichen Verkehrswertes. Die Käufer wurden als neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Nachdem der Verkäuferin das extreme Ungleichgewicht bewusst geworden war, verlangte sie ihr Eigentum zurück.Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass ein solches Geschäft sittenwidrig sein kann. Das bedeutet, es verstößt gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden. Bei einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung wird vermutet, dass der Käufer die Zwangslage des Verkäufers ausgenutzt hat. Der Kaufvertrag ist dann nichtig.Zwar bleibt die Eigentumsübertragung im Grundbuch formal wirksam. Doch der rechtliche Grund für das Behalten des Eigentums fehlt. Die Käufer sind ungerechtfertigt bereichert und müssen das Grundstück zurückübertragen. Auch der Einwand, ein Miteigentumsanteil sei weniger wert als der rechnerische Anteil am Gesamtgrundstück, half nicht. Solche Abschläge müssen konkret bewiesen werden.Das Urteil zeigt, dass ein Grundbucheintrag nicht immer einen Freibrief bietet. Wer die Notlage eines anderen ausnutzt und extrem günstig kauft, geht ein Risiko ein (Bundesgerichtshof, Urteil vom 7. November 2025, Aktenzeichen: V ZR 155/24).Veronika Thormann ist Rechtsanwältin der Kanzlei Bethge in Hannover.