Rodiny a najmä jednorodičia s malými deťmi nepatria medzi najvyhľadávanejších nájomníkov. Mnohí prenajímatelia sa im cielene vyhýbajú a radšej si vyberú bezdetný pár alebo pracujúcich jednotlivcov.Jedným z dôvodov je zákonná ochrana ľudí s deťmi. Môže byť komplikované vypovedať nájomcovi zmluvu v prípade, že neplatí nájomné. Zmenu môže priniesť nový Občiansky zákonník, ktorého návrh majú v blízkej budúcnosti schvaľovať poslanci Národnej rady.
Článok pokračuje pod video reklamou
Menší výber, prísnejšie podmienky Na slovenskom nájomnom trhu koluje bonmot, že väčšiu šancu na získanie prenájmu máte so psom ako s malým dieťaťom. Zvieratá totiž mnohí prenajímatelia vnímajú ako „technické riziko“ z pohľadu možného poškodenia bytu, kým v rodinách s deťmi vidia hrozbu právnych komplikácií.„Obávajú sa komplikovaného ukončenia nájmu v prípade neplatenia alebo problémového nájomného vzťahu,“ tvrdí prezidentka Združenia realitných kancelárií Slovenska Alexandra Novák.V praxi preto jednorodičia musia spĺňať prísnejšie podmienky než iní nájomníci. Či už ide o vyšší depozit, preukázanie stabilného príjmu, zabezpečenie ručiteľa alebo platbu viacerých nájmov vopred.„Zároveň majú menší výber, pretože prevažná časť prenajímateľov automaticky preferuje bezdetných nájomcov,“ dodáva Novák.O výrazne sťaženej pozícii oproti iným záujemcom hovorí aj riaditeľka neziskovej organizácie Jeden Rodič Eva Marková. „Z ponuky realitných portálov a svedectiev našich prijímateľov pomoci vyplýva, že až 70 percent inzerátov na nájomné byty v Bratislavskom kraji vylučuje rodiny s deťmi. Jednorodičov to núti hľadať drahšie alternatívy alebo zostávať v nevyhovujúcich podmienkach,“ konštatuje.Lehota sa môže natiahnuťAktuálna právna úprava Občianskeho zákonníka podľa advokátky z kancelárie Legal Mates Lenky Markovej vytvára problémy najmä pri hrubom porušení zmluvy. Môže ísť napríklad o situáciu, keď nájomca nezaplatí nájomné viac ako tri mesiace. Až potom mu môže dať majiteľ bytu výpoveď, a to s ďalšou, trojmesačnou výpovednou lehotou. V najjednoduchšom prípade sa teda prenajímateľ zbaví neplatiaceho nájomcu o šesť mesiacov.„Navyše, z dôvodu objektívnej hmotnej núdze sa výpovedná lehota predlžuje na šesťmesačnú,“ pripomína advokát Milan Ficek z právnickej kancelárie Ficek & Partners. Za ľudí v objektívnej hmotnej núdzi sa považujú aj jednorodičia, ktorí sa starajú o dieťa do troch rokov.Problém býva tiež s núteným vysťahovaním neplatičov. „Pri žalobách o vypratanie nehnuteľnosti prihliadajú súdy aj na záujem maloletého dieťaťa,“ približuje Lenka Marková.Okrem toho, súčasný Občiansky zákonník od prenajímateľov požaduje, aby neplatiacim nájomcom ponúkli náhradné bývanie. Inými slovami, na nájomnom trhu im musia vyhľadať primeranú náhradu.Advokát a tajomník Realitnej únie SR Mojmír Plavec hovorí, že pokiaľ je ochrana zraniteľných skupín, ako sú maloletí či seniori, nastavená príliš jednostranne, môže mať nakoniec opačný efekt.„V praxi to môže viesť k tomu, že práve osoby, ktoré majú byť viac chránené, budú mať ešte väčší problém nájsť si nájomné bývanie,“ konštatuje.Čo prinesie nový zákonníkNový Občiansky zákonník by mal zaviesť jednoznačnejšie pravidlá. Prenajímateľ bude mať dve možnosti, ako ukončiť problematický nájom.Po prvé, štandardná výpovedná lehota sa skráti na dva mesiace, hoci v prípade seniorov nad 70 rokov, ľudí s ťažkým zdravotným postihnutím a osoby starajúce sa o dieťa či o bezvládneho člena domácnosti ostane trojmesačná.Zmenou však je, že prenajímatelia už nebudú musieť neplatičom hľadať náhradné bývanie. Zákon ich namiesto toho zaviaže povinnosťou oznámiť výpoveď nájomnej zmluvy obecnému úradu, ak hrozí, že nájomca nebude schopný nájsť si iné ubytovanie.„Výpovedná lehota sa neskončí skôr, ako si prenajímateľ túto povinnosť nesplní,“ približuje Lenka Marková. Druhou možnosťou bude novinka, ktorá v občianskom zákonníku doteraz nebola, a to odstúpenie od zmluvy. V takom prípade stačí, aby nájomca, hoci aj s dieťaťom, meškal s nájmom dva mesiace. Majiteľ bytu môže odstúpiť od zmluvy s bezprostredným efektom.„Nájom sa skončí prakticky okamžite doručením oznámenia druhej strane bez plynutia výpovednej lehoty, pričom nájomca je povinný byt odovzdať v krátkej lehote, a to do 15 dní,“ vysvetľuje advokátka z Legal Mates Lenka Erdős.Ako dodáva, pokiaľ sa nájomca v tejto lehote nevysťahuje, prenajímateľ má právo žiadať dvojnásobok dohodnutého nájomného, a to až do riadneho odovzdania bytu. Tento režim sa uplatní aj v prípadoch, keď ide o nájomcu starajúceho sa o maloleté dieťa.Súčasných šesť až deväť mesiacov výpovede tak po novom môže nahradiť odstúpenie od zmluvy po dvoch mesiacoch neplatenia nájmu, a to bez nutnosti hľadať náhradné ubytovanie.Nájomcovi naďalej zostane možnosť napadnúť výpoveď alebo odstúpenie od zmluvy na súde. Na rozdiel od súčasnosti to však nebude mať odkladný účinok na ukončenie nájmu. Výnimkou sú zraniteľné prípady, medzi ktoré patrí aj nájomník s maloletým dieťaťom. Pri nich zostáva v platnosti súčasná prax. „Aj dnes platí, že ak nájomca podá do troch mesiacov žalobu na neplatnosť výpovede, účinky výpovede nastanú až po právoplatnom zamietnutí tejto žaloby,“ konštatuje Ficek.
