Ein Bürovermieter wollte die Interessenten für das gut ausgestattete Hochhaus außerhalb des Zentrums von München begeistern. Die Mitarbeiterin eines ausländischen Unternehmens war auf der Suche nach Büroflächen. Er lotste sie zu dem Büroturm, doch dann wollte sie gar nicht erst aus dem Auto aussteigen. Zu weit weg von der Innenstadt, zu weit weg von den belebten Vierteln der Landeshauptstadt. Sie müsse den Mitarbeitern mehr bieten, damit diese ins Büro kommen.Die Moral der Geschichte, die der Immobilienmanager vor einiger Zeit erzählte: Abseits der Zentren haben es Bürohäuser schwer. Zwar laufen dort häufig die bestehenden Mietverträge noch einige Jahre, aber danach werden die Eigentümer kaum noch mit den Einnahmen auf dem bisherigen Niveau rechnen können. Wer dann noch eine hohe Kreditsumme zurückzahlen muss, kann in Schwierigkeiten geraten. Bisher halten die Eigentümer und Vermieter solcher Immobilien meist still und warten ab, was passiert.Diese Beobachtung passt zu den Einschätzungen zahlreicher Immobilienakteure. Nach der neuen Consensus-Büromarktprognose zu den fünf wichtigsten Bürostandorten in Deutschland bleibt der Platz im Zentrum beliebt: Die Spitzenmieten steigen nach der Prognose in Frankfurt in diesem Jahr um vier Prozent auf rund 56 Euro je Quadratmeter im Monat, in München um 3,5 Prozent auf 60 Euro, in Hamburg um drei Prozent auf etwa 38 Euro und in Berlin um 1,3 Prozent auf 46,60 Euro. Für das kommende Jahr erwarten die befragten Branchenkenner einen geringeren Anstieg von bis zu zwei Prozent. In Düsseldorf bleibt die Büromiete mit 45 Euro in diesem und im kommenden Jahr gleich.Leerstand steigtDie Auswertung der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (GIF) und des Immobilieninstituts CRES der Steinbeis Hochschule soll diese Woche veröffentlicht werden und liegt der F.A.Z. vorab vor. An der Umfrage beteiligten sich mehr als ein Dutzend Immobilienunternehmen mit ihren Einschätzungen. Aus allen eingereichten Prognosen berechnen die Autoren jeweils Medianwerte. Die Leerstandsquoten steigen laut der Prognose in Berlin von 8,6 Prozent zu Jahresbeginn 2026 auf 9,5 Prozent am Jahresende 2027 und in Düsseldorf von 11,3 Prozent auf fast zwölf Prozent. In München ist es ein leichter Anstieg auf 8,45 Prozent und in Hamburg minimal auf 6,35 Prozent. Frankfurt hält die bisherige Leerstandsquote, die allerdings mit etwas mehr als zwölf Prozent der höchste Wert unter den fünf Großstädten ist. Die Spitzenrenditen von vier bis fünf Prozent sollten demnach im kommenden Jahr ähnlich bleiben.Laut Studienautor Felix Schindler zahlen einzelne Unternehmen weiter hohe Mietpreise, aber verlangen dafür auch erstklassige Objekte mit hoher Ausstattungsqualität in den zentralen Innenstadtlagen. Deshalb fokussiert sich die Nachfrage auf die Zentren, in denen die Leerstandsraten niedrig sind. Anders ist es im Umland: Vermietungen älterer Objekte in peripheren Lagen werden zunehmend herausfordernd. Gerade hier legen die Leerstände deutlich zu.Der Immobilienökonom sieht, dass die Unterschiede in der Lage und Gebäudequalität zunehmen. Dadurch steigen gleichzeitig Spitzenmieten und insgesamt der Büroleerstand. „Der steigende Einfluss von Künstlicher Intelligenz auch auf die Büroarbeitswelt dürfte diese Entwicklung noch verstärken“, sagte er. Schindler arbeitet für das Immobilienunternehmen HIH Invest in Hamburg und ist Professor an der Steinbeis Hochschule. Er hat die Umfrage zusammen mit Jaroslaw Morawski, Professor der Technischen Hochschule Aschaffenburg, ausgewertet.Zur durchwachsenen Lage am Büromarkt passt auch, dass bislang kein Käufer für den Opernturm aufgetaucht ist. Die Eigentümer, ein Fonds von J.P. Morgan und der singapurische Staatsfonds GIC, sollen länger den Markt sondiert haben. Sie hatten den Opernturm im Jahr 2010 für schätzungsweise 550 Millionen Euro gekauft. Für eine geschätzte Verkaufssumme von nun rund 850 Millionen Euro wäre das der größte Bürogebäudeverkauf in Europa seit fast vier Jahren geworden. Der Investor Erich Schwaiger aus München, der als aussichtsreichster Käufer galt, konnte die notwendige Finanzierung laut „Financial Times“ jedoch zuletzt nicht aufbringen.Immobilienökonom Schindler zählt den Opernturm durch hochwertige Mieter zu den besseren Bürogebäuden in Deutschland in Toplage, auch wenn das Gebäudealter schon mehr als 15 Jahre beträgt. Dadurch dürften auf den Eigentümer in den kommenden Jahren allerdings auch erhöhte Kosten für Instandhaltung und Modernisierung zukommen. Allerdings sei der Markt für solche großen Kaufsummen aktuell nur bedingt liquide.In München betrat die Interessentin den abgelegenen Büroturm nicht mehr. Das Auto fuhr gleich zurück ins Stadtzentrum, um dort passenden Bürobedarf zu finden. Dort wird die Miete allerdings höher liegen.