A las faldas de la Embajada de EEUU en Madrid se erige la sede de Inmobiliaria Colonial. Desde la azotea del edificio ya aprieta el calor en la capital y se observa la silueta de parte de los rascacielos y edificios emblem�ticos de oficinas que se suceden en el paseo de la Castellana uno tras otro. Ah� residen algunos de sus grandes clientes. Pere Vi�olas, consejero delegado de una de las mayores socimis del pa�s, viene de uno de los innumerables foros de debate que celebra el sector inmobiliario y donde se conocen tanto que dice que ser�a capaz de contar el proyecto de las otras firmas de memoria (bromea, pero es probablemente cierto).Espa�a, un pa�s donde la vivienda copa decenas de titulares d�a tras d�a, no ha conseguido animar a una sola firma de residencial a cotizar en el mercado y solo hay socimis de oficinas y de log�stica en el mercado p�blico. La crisis de 2008 sigue teniendo una sombra alargada, aunque ya poco (o nada) queda de aquello. Solo hay un factor que ha vuelto a repetirse y que afecta directamente al inmobiliario: los tipos de inter�s que regresaron hace un par de a�os a los niveles hist�ricamente m�s altos, vistos en la previa a la gran crisis financiera, impulsados por una inflaci�n galopante. Hoy, la guerra en Oriente Pr�ximo tambi�n ha disparado los precios y descuenta tipos m�s altos en la Eurozona este mismo verano.Pregunta. �Les est� afectando la guerra de alguna manera?Respuesta. Lamentablemente nos estamos acostumbrando a que cada a�o pase algo cercano al fin del mundo y no s� si de tantas que ha habido uno se habit�a. En la parte de la econom�a real la consecuencia es nula en nuestra actividad en Espa�a y en Francia. Luego viene la otra cara de la moneda, que son los mercados de inversi�n, que evidentemente son sensibles a las subidas de tipos y a la aversi�n al riesgo. Es l�gico pensar que haya una cierta traslaci�n a los mercados de inversi�n en forma de un mayor impasse.P. �Y dir�a que ya hay alg�n s�ntoma?R. En Espa�a no. Dir�a que hoy es percibida como una de las mejores econom�as europeas en las que invertir. Adem�s, por el tama�o del mercado nacional [m�s reducido] los inversores siguen muy activos. Nosotros hemos vendido en los �ltimos cuatro a�os cerca de 1.000 millones de euros [en activos]. Otros mercados, como el franc�s o el londinense, dise�ados para inter�s del inversor institucional grande, s� son m�s sensibles y han ralentizado su actividad.P. La inflaci�n es la gran protagonista de los �ltimos cinco a�os, con una subida desmesurada, para luego caer y hoy, de nuevo, al alza. �C�mo se ha gestionado? �Se traslada �ntegramente al inquilino?R. Cuando empez� el tema de la inflaci�n, la gran pregunta era si se podr�a trasladar [a la renta de los inquilinos]. Y era una pregunta t�pica que cuestionaba hasta qu� punto el sector inmobiliario respond�a a la reputaci�n que dice tener, como valor refugio cuando la inflaci�n es alta. Tras unos 3 o 4 a�os con inflaciones altas, la absorci�n y la capacidad del sector, lo que los ingleses llaman el power pricing, en nuestro caso es total y dir�a que en buena parte del sector. Est�s en el sitio adecuado para estar, pero hay dos etapas, una primera refractaria [cuando sube el IPC] y una segunda que adem�s, como dir�a Warren Buffett, es exponencial en el largo plazo, viene con el tiempo y juega en favor del sector inmobiliario.P. �Cu�nto de la subida de precios que se ha visto en los �ltimos a�os viene de la inflaci�n y cu�nto de lo que llaman la polarizaci�n del mercado [entre zonas prime -muy caras y ajenas a los ciclos- y el resto]?R. Haciendo unos n�meros muy simples, y quiz� no suficientemente t�cnicos, grosso modo dir�a que en los �ltimos a�os nuestras rentas han subido entre el 5% y el 6% anual, de lo cual la mitad se explica por la inflaci�n y la otra mitad por el inter�s del producto que tenemos y que tiene que ver, efectivamente, con una din�mica de polarizaci�n entre mercados. Este mercado, como cualquier otro, se basa en oferta y demanda. A ra�z de la crisis del Covid-19 naci� algo que no exist�a antes y es la necesidad de que las compa��as se planteen d�nde y c�mo quieren trabajar, c�mo quieren que sea su espacio de trabajo, c�mo se ven a s� mismas... Tras este proceso de reflexi�n, muchos han llegado a la conclusi�n de que el sitio de trabajo es importante, de que si t� quieres tener a la mejor gente, si quieres retenerla, si quieres promoverla, si quieres formarla, si le quieres transmitir valores, si quieres generar unas din�micas de grupo adecuadas para que la empresa sea m�s creativa, llegas a la paradoja de que cuanto m�s quieres proteger los intangibles de tu empresa, m�s importante es el tangible. El sitio de trabajo es muy importante y yo creo que esto ha generado una demanda relevante de gente buscando los activos de mayor valor. Y ahora nos vamos al lado de la oferta. Existe una limitaci�n f�sica, a la cual le a�ades que en la �ltima d�cada, por muchas razones que se remontan a la anterior crisis, la gente no se ha puesto a hacer nueva oferta. Podemos hablar de Madrid, de Par�s, de Londres... Es m�s, una parte relevante del stock de oficinas se est� yendo a residencial.P. Hay algo que contrasta con una socimi como Colonial, 100% oficinas, que es alguna inversi�n que han realizado en residencial...R. Estamos centrados en oficinas, pero tambi�n tenemos otra filosof�a: si mediante transformaci�n urbana, a�ades m�s valor en un sitio con un uso distinto, no se nos caen los anillos. Hemos hecho el Hotel Mandar�n de Par�s, un museo en la Fundaci�n Cartier, un hospital en Barcelona, una residencia de estudiantes en Madrid, donde adem�s, fue bastante notoria la apuesta que hicimos por la zona de M�ndez �lvaro. Ah� compramos suelo para construir el equivalente de 100.000 metros cuadrados y pensamos en aquel momento que dedicarlo todo a oficinas no ten�a sentido y que hab�a una parte que ten�a que ser residencial, cosa que hicimos, promovimos y vendimos hace dos a�os. Tambi�n hemos tenido alguna exposici�n a inmobiliario residencial que nos ha venido de la incorporaci�n de Criteria; lo hemos gestionado durante casi dos a�os y ahora estamos, b�sicamente, procediendo a su desinversi�n.P. De todas formas, y teniendo en cuenta los precios de la vivienda, �destinar parte de oficinas a residencial es una cuesti�n puntual?R. La l�gica de pasar de oficinas a residencial es t�ctica y puntual en funci�n de la zona, que es algo que est� haciendo el sector en general. En Madrid podremos hablar de que un mill�n de metros cuadrados han pasado de oficinas a residencial al ritmo al que vamos en los pr�ximos tres a�os. En toda Espa�a, el �ltimo dato que hab�a era de 800.000 metros cuadrados, m�s de la mitad en Madrid.P. �O sea que se est�n reconvirtiendo oficinas para hacer vivienda como tendencia generalizada?R. Hay una reflexi�n que todos nos tendr�amos que hacer: �Tiene sentido que t� entres en un bloque residencial y te encuentres en el entresuelo o en el primer piso una oficina? Con la carest�a de suelo que hay para residencial en Madrid o en cualquier ciudad. En Barcelona se hizo una estimaci�n sobre los metros de residencial que se hab�an destinado a oficinas y eran unos 32.000 metros cuadrados, pero luego el titular se lo llevan los pisos tur�sticos [cuando ocupan unos 10.000 metros cuadrados porque es un tema que pasa desapercibido. Este es uno de los peque�os elefantes en la habitaci�n.P. Aunque el negocio de Colonial sean las oficinas, le tengo que preguntar obligatoriamente por la crisis de vivienda actual. �Cree que nos enfrentamos a un drama social?R. Es un drama, un tema de primer�sima magnitud porque aun siendo capaces de ponernos de acuerdo en la soluci�n, no se podr�a implementar en 24 horas. El d�ficit estructural de vivienda es de tal magnitud que yo lo pondr�a entre los tres problemas m�s graves que puede tener Espa�a ahora mismo.P. �Y ve factible implementar la colaboraci�n p�blico-privada de la que tanto se habla?R. Aqu� est� la famosa frase de 'colaboraci�n p�blico-privada', que es una manera de decir que ni el p�blico ni el privado est�n haciendo nada al respecto. La visi�n desde el sector privado es sencilla: t� tienes que destinar unos recursos a cambio de una rentabilidad limitada, nada especial, dentro de un marco de seguridad jur�dica. Si esto se da, la gente juega, como ha sucedido en el pasado.P. Volviendo al negocio de Colonial, una de las novedades es su participaci�n en el �mbito de la innovaci�n. �Ser� un segmento relevante en el futuro?R. Colonial est� en la liga de las oportunidades de transformaci�n urbana. Deber�a ser m�s normal que vieras a Colonial haciendo cosas que no son oficinas porque la ciudad lo pide. Si hacemos un hospital ahora en Barcelona es porque es una necesidad que todo el mundo comparte. Por otro lado, antes se demandaba una oficina est�ndar, y hoy es una demanda m�s sofisticada y esto puede valer para una empresa de life science que te pide un laboratorio; una empresa de chips para la industria de defensa, etc. Entonces, s� estamos abriendo verticales.P. �Tienen un objetivo sobre cu�nto puede llegar a representar del negocio?R. Siempre hemos dicho que entre el 80% y el 90% de nuestro negocio seguir� centrado en lo que es Colonial, oficinas en zonas prime, y el margen de creaci�n de valor de nuevas iniciativas es de un 10% como mucho.P. �Aqu� entrar�a tambi�n su acuerdo con Stonehield (fondo de inversi�n fundado por Felipe Moren�s Bot�n-Sanz de Sautuola -hijo de Ana Bot�n- y Juan Pepa -ex Lone Star en Neinor Homes-) para invertir en ciencia e innovaci�n?R. Esto nos lleva a otro tema y es que, cuando abres un nuevo cap�tulo, lo haces con socios que ponen dinero contigo. Junto a Stonehield, Colonial ha invertido 200 millones de euros para la creaci�n de una iniciativa de ciencia e innovaci�n a la que se est�n sumando nuevos inversores que har�n crecer nuestra plataforma.P. De vuelta al negocio tradicional sus mejores activos, los m�s exclusivos, est�n en Par�s. �Dir�a que el precio de las oficinas all� ha tocado techo teniendo en cuenta que est� en niveles estratosf�ricos?R. Har� un comentario un poco simple, pero no tiene por qu� haber un techo. Lo pondr� en un ejemplo sencillo: si a una persona la paramos por la calle y le preguntamos: Oye, �t� qu� techo le ves a tu sueldo? �l te dir� que no tiene, que aspira a que cada a�o le aumenten al menos el IPC y que, por tanto, dentro de 5 a�os, adem�s de mantener su trabajo, le gustar�a que el sueldo haya subido con la inflaci�n. Este famoso tema [la inflaci�n] en el sector inmobiliario es especialmente de aplicaci�n y, por tanto, que hoy se pague 40 en un sitio y dentro de unos a�os se pague 50 lo tenemos que normalizar. Si miras la evoluci�n hist�rica no estamos en ninguna zona extraordinaria. Otro ejemplo: esta ma�ana est�bamos [en unas jornadas sectoriales organizadas por el diario Expansi�n] al lado de la Torre Picasso y me acordaba cuando yo, personalmente, era arrendatario en el a�o 1992 y pagaba 6.000 pesetas metro cuadrado, 36 euros al cambio. La evoluci�n de la historia tampoco te hace pensar en una din�mica donde el esfuerzo hoy sea muy grande en las oficinas. Y, por �ltimo, llega la comparaci�n internacional. Si vas a Mil�n, que no es una plaza a la que Madrid tenga mucho que envidiar, te encuentras unos precios bastante m�s altos; por no hablar de Par�s, o de Londres. Las rentas de las sociedades espa�olas son relativamente sanas.P. Pero no me negar� que las rentas que se pagan por alquilar una oficina en la mejor zona de Par�s est�n disparadas...R. S�, ah� hay una tendencia de fondo, que ha hecho normal ahora rentas superiores a 1.000 euros metro cuadrado (anualizadas), que hace unos a�os no eran tan normales. Una de las derivadas del �ltimo plan urban�stico, despu�s de un proceso de debate ciudadano muy largo, muy grande y muy importante, es que se han identificado 1.000 edificios de oficinas que van a dejar de serlo para convertirse en residencial. O sea, tambi�n hay una din�mica de empeque�ecimiento de la oferta que juega en favor del sector oficinas.P. �Contin�a valorando entrar en Alemania? Entiendo que ser�a siempre en oficinas...R. No necesariamente, pero en esta vida siempre tienes que gestionar distintas capas de riesgo y el de la diversificaci�n geogr�fica en un nuevo pa�s ya supone, en s� mismo, un desaf�o. Nuestro trabajo lo podemos hacer en cualquiera de las mejores ciudades que haya en Europa. Dicho esto, alguien puede preguntar, �y por qu� no lo hab�is hecho antes? Bueno, pues porque nosotros en los de los �ltimos 10-15 a�os identificamos Espa�a como el mejor pa�s en el que invertir en oficinas. Ven�a de una crisis mayor que la de cualquier otro pa�s europeo. Entonces era una oportunidad. Luego fuimos a Francia. En aquel momento Alemania era un mercado prohibitivo o que no ten�a sentido econ�mico; pero en los �ltimos a�os ha sido al rev�s, es -con perd�n- como la Espa�a del 2008, y ahora la precauci�n va en el sentido inverso, valorar la entrada de manera prudente en un sector que lo ha pasado peor que Espa�a desde el punto de vista inmobiliario y que se est� recuperando. Tienes que medir bien tus tiempos.P. Porque digamos que tocaron techo los precios y volvieron a caer...R. Tuvieron una revalorizaci�n de los precios mayor que cualquier pa�s europeo y luego han tenido una correcci�n mayor tambi�n que cualquier otro pa�s. Si se pone en contexto, en una din�mica de largo plazo, es m�s una oportunidad que una amenaza.P. En Barcelona, una de las ciudades clave para Colonial, las din�micas p�blicas contrastan con el resto de Espa�a y reflejan un activismo en favor de la vivienda social que no se ve en otros lugares. �Les est� condicionando en alg�n modo su actividad?R. Dir�a que esas din�micas se ven tambi�n en otras ciudades europeas, y que est�n concentradas en el sector residencial. Probablemente, ser�a m�s interesante una Barcelona que fomentara m�s las soluciones que requiere el sector inmobiliario y, en particular, el residencial. Pero es una visi�n que tenemos como espectadores.P. A nivel accionarial y teniendo en cuenta que el mercado sigue sin reconocer a Colonial ni tan siquiera el valor que tienen sus activos, �se siente m�s tranquilo a sabiendas de que tiene el respaldo de inversores como Criteria, Qatar Investments o Finaccess, del mexicano Carlos Fern�ndez?R. Estamos encantados con ellos. S� resaltar�a el hecho de que suponen un contrapunto a unas din�micas de los mercados de capitales que han estado simplistas; adversos al inmobiliario y a las oficinas en particular, con muy poca capacidad de juicio cr�tico individual de cada compa��a (...) Es lo que los ingleses llaman herding o 'aborregamiento', cuando los mercados en entornos de gran incertidumbre se comportan como una manada.P. �Ha valorado si les merece la pena seguir cotizando ocho a�os despu�s desde que Colonial se reconvirtiese en socimi?R. Sin duda. Es verdad que ahora pasamos por una �poca de traves�a del desierto en todo el sector cotizado, pero tambi�n sabemos los que llevamos algunos a�os en el sector que las traves�as no son cortas habitualmente, y sabemos otra cosa adem�s y es que, en alg�n momento, se acaban.