Alle vier Jahre braucht die Stadt Frankfurt einen neuen Mietspiegel. So sieht es das Gesetz vor. Das Dokument ist fertig und soll an diesem Freitag im Magistrat beschlossen werden. Die Stadtverordneten müssen auch noch zustimmen, bevor es gültig werden kann.Im Vergleich zur letzten Anpassung des Mietspiegels vor zwei Jahren ist die Durchschnittsmiete um knapp sieben Prozent auf 12,28 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Gegenüber der letzten Neuerstellung des Mietspiegels 2022 beträgt die Steigerung sogar 19,3 Prozent. Die Stadt erklärt das mit der hohen Nachfrage und methodischen Gründen. Die Neuvertragsmieten liegen bei 14 Euro, die Bestandsmieten bei 10,11 Euro.Doch in der Mietspiegelkommission, in der die Verbände der Mieter und Eigentümer vertreten sind, ist das Papier umstritten. Der Eigentümerverband Haus & Grund stimmt dem neuen Mietspiegel nicht zu. Und auch der Interessenverband Mieterschutz und der Verein Mieter helfen Mietern lehnen den Mietspiegel ab. Ihre Zustimmung ist zwar nicht erforderlich, damit das Dokument gültig werden kann. Aber von der Haltung geht doch ein wichtiges Signal aus.Gute Wohnlagen vor allem im ZentrumHaus & Grund sieht methodische und inhaltliche Mängel, insbesondere bei der neuen Wohnlagenbewertung. Ganze Stadtteile würden ohne überzeugende Begründung abgewertet, kritisiert der Vorsitzende Jürgen Conzelmann. „Das ist in der Praxis weder vermittelbar noch für die privaten Vermieter in den bislang guten und sehr guten Lagen am Stadtrand wirtschaftlich tragfähig“, sagt er.Durch die Neubewertung verdopple sich der Einfluss der Lage auf die Miethöhe. Die besten Wohnlagen konzentrierten sich nahezu ausschließlich auf das Zentrum der Stadt. Traditionell als gut oder sehr gut bewertete Wohnlagen etwa in Bergen‑Enkheim, Seckbach oder Kalbach‑Riedberg verlören deutlich. „Dass wenige Meter mehr oder weniger Entfernung zu einzelnen Einrichtungen künftig Mietunterschiede von mehreren Euro pro Quadratmeter auslösen sollen, entspricht nicht unserer Erfahrung in der Praxis. Das hat mit der realen Wohnqualität nichts mehr zu tun“, sagt Conzelmann.Besonders kritisch sieht Haus & Grund auch die deutliche Absenkung der Basismiete. Rund 62 Prozent der Wohnadressen würden im neuen Modell den unteren Lageklassen zugeordnet. Für den Großteil des Wohnungsbestands sei zu erwarten, dass die niedrigere Basismiete durch Lage‑ oder Ausstattungszuschläge nicht annähernd kompensiert wird. „Für viele private Vermieter bedeutet das rechnerisch sinkende Vergleichsmieten – trotz insgesamt steigender Marktmieten. Das entzieht Investitionen die Grundlage und schwächt die finanziellen Möglichkeiten und die Bereitschaft, in Bestand und Neubau zu investieren“, meint Conzelmann.Zuschläge für Altbau und hohe Decken sinkenAuch die Abwertung einzelner Zuschläge für Ausstattungsmerkmale sieht Haus & Grund kritisch. So sei der Zuschlag für hohe Decken von bisher 2,63 auf 0,22 Euro pro Quadratmeter gesunken. Für elektrische Rollläden reduziert er sich von bisher 1,80 auf 0,61 Euro und für einen hochwertigen Altbau von bisher 2,03 auf 1,24 Euro. Der Verband befürchtet, dass sich Investitionen künftig auf wenige hoch bewertete Innenstadtlagen beschränken, während äußere Stadtteile an Attraktivität verlieren könnten, obwohl gerade dort der Neubau von Wohnraum wichtig sei, um den Wohnungsmangel zu beheben.Für die Mietervereine ist es „alarmierend“, dass die Durchschnittsmiete so stark gestiegen sei wie bisher nie zwischen zwei neu erstellten Mietspiegeln. „Der Mietspiegel 2026 wird die Mietpreisspirale in Frankfurt somit weiter anheizen, und wir befürchten eine Welle von Mieterhöhungen“, sagt Conny Petzold vom Verein Mieter helfen Mietern. Beide Verbände kritisieren, dass überhöhte und rechtswidrige Mieten nicht aus der Datengrundlage herausgefiltert worden seien. Wenn auch unzulässige Mieten in die Berechnung einflössen, würden die Daten verzerrt.Die Stadt Frankfurt verweist auf die Bedeutung des Mietspiegels für den Wohnungsmarkt, denn er schaffe Transparenz und vermeide Rechtsstreitigkeiten. Der Mietspiegel sei kein Instrument zur politischen Festsetzung von Mieten, sondern basiere auf wissenschaftlichen Methoden. Die Datenbasis habe sich verbessert, denn erstmals gebe es eine gesetzliche Auskunftspflicht für Eigentümer, Vermieter und Mieter.