Gregor Weil wundert sich. Der Geschäftsführer des Eigentümerverbands Haus & Grund Frankfurt hat für mehrere Wohnungen durchgerechnet, wie sich der neue Mietspiegel auf die Höhe der Miete auswirkt. Immer kommt das gleiche Ergebnis heraus: Angeblich ist die ortsübliche Vergleichsmiete heute niedriger als vor zwei Jahren, als der Mietspiegel letztmals neu aufgelegt wurde. Dabei haben die Erhebungen laut Mitteilung der Stadt ergeben, dass die Mieten in Frankfurt seit 2024 um durchschnittlich 6,8 Prozent gestiegen sind.„Ich kann das nicht nachvollziehen“, sagt Weil. Seine Liste mit Beispielrechnungen beginnt mit einer vor 1977 errichteten 80-Quadratmeter-Wohnung in Bockenheim. Sie befindet sich in einer gehobenen Lage, verfügt über ein modernes Bad und Parkettboden. Nach dem Mietspiegel von 2024 hat Weil dafür eine Quadratmetermiete von 15,01 Euro errechnet. Aus der aktuellen Fassung ergibt sich ein Preis, der zwei Euro darunterliegt. In der Praxis heißt das: Wenn die Miete schon bei 15 Euro liegt, kann sie nicht erhöht werden, weil die ortsübliche Vergleichsmiete die obere Grenze darstellt.Für Wohnungen im Westend, in Niederrad oder in Bornheim kommt Weil zu ähnlichen Ergebnissen. Die Veränderungen haben damit zu tun, dass der Mietspiegel nach einem neuen Modell erstellt worden ist. Allein die Datengrundlage hat sich verändert: Mussten sich die Wissenschaftler, die den Mietspiegel im Auftrag der Stadt erstellen, bisher auf freiwillige Angaben der Wohnungseigentümer verlassen, gibt es mittlerweile eine Auskunftspflicht. Außerdem ist gesetzlich vorgeschrieben, den Einfluss der Lage einer Wohnung auf die Mieten besser abzubilden. Die Infrastruktur in der Umgebung, etwa die Einkaufsmöglichkeiten, spielt dabei zum Beispiel eine Rolle. Ausstattungsmerkmale werden anders gewichtet als früher.Der neue Mietspiegel ist umstritten„Mit diesem Modell sagen wir den Mietpreis besser vorher“, sagt Felix Silomon-Pflug, der als Abteilungsleiter im Amt für Wohnungswesen für den Mietspiegel zuständig ist. Eine systematische Verzerrung sei nicht festzustellen. Er verweist auf eine statistische Methode, mit der sichergestellt werde, dass bestimmte Merkmale, die mit Ausstattung und Lage einer Wohnung nichts zu tun haben, keinen Einfluss auf die Berechnung der Miethöhe haben. So könne es zwar sein, dass in der Realität eine Wohngemeinschaft aus fünf Studenten eine höhere Miete zahle als eine fünfköpfige Familie in einer vergleichbaren Wohnung. Für die ortsübliche Vergleichsmiete sei das aber unerheblich.Der neue Mietspiegel ist umstritten. In der Mietspiegelkommission haben mehrere Verbände vonseiten der Eigentümer und der Mieter nicht zugestimmt. Silomon-Pflug verweist darauf, dass der Mietspiegel nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt sei und das Ziel habe, den Wohnungsmarkt möglichst genau abzubilden. Ein Mietspiegel, der politischen Forderungen folge, erfülle seine Aufgabe nicht. „Er stellt nur fest, in welchen Lagen welche Mieten bezahlt werden.“ Für besonders gefragte Stadtteile, etwa das Westend, habe die neue Erhebung hohe Zuschläge von bis zu 5,32 Euro je Quadratmeter ergeben. Davon betroffen seien aber nur etwa drei Prozent aller Adressen. Bei 96 Prozent der Wohnungen bewegten sich die lagebedingten Unterschiede innerhalb einer Spanne von etwa 2,70 Euro.„Falsche Anreize für den Wohnungsmarkt“Der Magistrat hat den Mietspiegel bereits anerkannt, am nächsten Donnerstag soll auch das Stadtparlament zustimmen. Einige Fraktionen haben sich schon positioniert. Nach Ansicht der FDP ist der Mietspiegel gescheitert. Er schaffe keine Klarheit, sondern Rechtsunsicherheit und setze falsche Anreize für den Wohnungsmarkt. „Wenn innerhalb derselben Wohnanlage einzelne Hausnummern unterschiedlichen Lagekategorien zugeordnet werden, hat das mit nachvollziehbarer Stadtpolitik nur noch wenig zu tun“, sagt Fraktionschef Sebastian Papke. Ein Instrument, das faktisch in Eigentumsrechte eingreift, dürfe keine Rechtsunsicherheiten schaffen.Die FDP-Fraktion hat einen 22 Punkte umfassenden Fragenkatalog an den Magistrat gerichtet. Unter anderem verlangt sie eine Erklärung dafür, warum „in weiten Teilen des Stadtgebiets“ die Vergleichsmieten sinken, obwohl wegen der anhaltenden Wohnungsknappheit generell steigende Mieten zu verzeichnen seien. Auch Linke und BSW lehnen den Mietspiegel ab, wenn auch aus anderen Gründen als die FDP. Die soziale Wohnungsnot werde verschärft, argumentiert der BSW-Stadtverordnete Eyup Yilmaz.Die CDU-Fraktion zeigt Verständnis für die Bedenken von Mietern und Vermietern, will den Mietspiegel aber dennoch anerkennen. Allerdings soll die Miethöhe nicht wie üblich in zwei Jahren auf der Basis von Preisindizes fortgeschrieben werden. Die CDU wünscht sich, dass 2028 die Daten komplett neu erhoben werden, was normalerweise nur alle vier Jahre vorgesehen ist. „Eine vollständige Neuerhebung stärkt Akzeptanz und Rechtssicherheit langfristig“, sagt die CDU-Stadtverordnete Susanne Serke. Die FDP hält von dem CDU-Vorschlag nichts. Wenn man an den Kriterien nichts ändere, werde sich ein Mietspiegel 2028 nicht von dem von 2026 unterscheiden.