Alapvetően egyre nehezebb lakást vásárolni, ez az érzés rengeteg lakást kereső magyar fejében megfordult már az elmúlt években. Ez az érzet azonban egészen konkrét számokban is visszaköszön a Magyar Nemzeti Bank (MNB) 2026. májusában megjelent Lakáspiaci jelentésében is.A lakásvásárlás elérhetőségére vonatkozó index (HAI) egészen kedvezőtlen értékeket mutat Budapestre vonatkozóan a minimális önerővel rendelkező elsőlakás-vásárlók esetében.A HAI mutató értéke 2025 decemberében:A fővárosban piaci lakáshitel felhasználásával ingatlant vásárlók esetében a mutató értéke 1,01 volt.A fővárosban Otthon Start felhasználásával ingatlant vásárlók esetében a mutató értéke 1,46 volt.Vidéken piaci lakáshitel felhasználásával ingatlant vásárlók esetében a mutató érték 1,89 volt.Vidéken Otthon Start felhasználásával ingatlant vásárlók esetében a mutató érték 2,73 volt.Ezek a számok önmagukban nem sok mindent árulnak el. Annyit érdemes tudni a mutatóról, hogy 2, vagy annál magasabb érték esetében egy átlagkeresettel rendelkező személy is meg tudja vásárolni a kérdéses ingatlant.Ha a mutató értéke egy alá csökken, akkor már két átlagos fizetés mellett – azaz adóstárssal is – nehézkessé válik a vásárláshoz szükséges hitel felvétele.Ezen információk fényében látható, hogy a fővárosban piaci hitel felhasználásával még adóstárs bevonása mellett is igen nehezen elérhető a vásárláshoz szükséges kölcsönösszeg. Sőt még az igen kedvező, évi 3 százalékos kamatozású Otthon Startot kihasználva is adóstárs bevonásával tud működni az ingatlan megvásárlása, az ahhoz szükséges kölcsön felvétele.MNB, Bankmonitor Az is látható, hogy ezen mutató értéke piaci lakáshitel esetén folyamatosan csökkent a budapesti és a vidéki ingatlanok megvásárlása esetén is. Ugyanakkor az kétségtelen tény, hogy az Otthon Start megjelenése az arra jogosultakat érdemben jobb helyzetbe hozta. Ezt látva egyáltalán nem tűnik meglepőnek, hogy a kérdéses támogatott hitel mennyire leuralta a hitelpiacot. A lakáshitel-szerződések havi volumenének márciusban már a 72 százaléka Otthon Start volt. Csak összehasonlításképp a program indulása előtt a támogatott hitelek aránya 23 százalék körül mozgott.Milyen lakás megvásárlásáról is van szó?Természetesen a fenti HAI mutató értéke számos tényező változásától függ. A kérdéses értékek egy 45 négyzetméter alapterületű ingatlan megvásárlására érvényesek. A lakás megvételéhez az igénylő minimális, 10 százalék önerővel rendelkezett, a maradék összeget finanszírozná 25 éves futamidejű lakáshitelből.Az MNB adatai alapján a vásárláshoz szükséges minimális önerő a vagyonszerzési illetékkel együtt 2025 decemberében egy ilyen ingatlan esetében 7,9 millió forint volt. Ez a vételár 14 százalékát takarja, azaz a tényleges ellenértéke a kérdéses ingatlannak 56,2 millió forint lehetett.A lakásárak utóbbi időben tapasztalt brutális áremelkedését az is jól tükrözi, hogy egy évvel ezelőtt a fenti módon számolt önerő még 1,6 millió forinttal volt kevesebb, míg a kérdéses lakás 11,5 millió forinttal volt olcsóbb.Bankmonitor.huA vásárláshoz a valós önerő 5,62 millió forint, a maradék összeg a 4 százalékos illeték megfizetéséhez kell. Az 50 580 000 forintos kölcsönre 25 éves futamidő mellett Otthon Start esetén 240 ezer forintot, míg piaci hitel esetén 341,5 ezer forintot kell havonta fizetni.Nyilván ez a különbség az eltérő kamatokból ered: a támogatott hitel évi 3 százalékos kamattal, míg a piaci kölcsön évi 6,5 százalékos kamattal lett számolva.A KSH adatai alapján a Bankmonitor a 2025. IV. negyedévi budapesti nettó, kedvezmény nélküli átlagbért 621 585 forintra becsüli. Ezen jövedelemnek a 38,59 százalékát teszi ki az Otthon Start részlete és 54,94 százalékát a piaci törlesztő.Mindkét szám túl van a 30 százalékon, emiatt lett az MNB HAI értéke 2 alatti. Sőt, dupla jövedelemmel a piaci kölcsön esetén a két fizetésnek a terheltsége éppen csak befér a célszámnak meghatározott 30 százalék alá.Persze ezen példától számos élethelyzet eltérhet. Érdemes külön megnézni, hogy a különböző változások milyen hatást okozhatnak és azok mennyire reálisak. Több opción is végigmennek a szakértők: nagyobb önerő, nagyobb jövedelem terhelés, magasabb jövedelem…1. Lehet nagyobb önerővel is kölcsönt igényelniSőt, számos esetben nem is elegendő a 10 százalék önerő. Ez igazából csak az első lakásszerzők és az energiahatékony otthont vásárlók számára elérhető opció. A nagyobb, 20-30 százalék önerő tehát sokszor nemcsak egy lehetőség, hanem banki elvárás is.Miért segíthet a magasabb önerő a fenti helyzeten? Magasabb saját megtakarítás felhasználása mellett kevesebb hitelre van szükség, így a törlesztőrészlet is kevesebb.Ez teljesen logikus, azonban nem lehet az önerőt egyik napról a másikra érdemben növelni. Az alacsonyabb kockázatú megtakarítások – betét, lakossági állampapír – hozama érdemben csökkent az infláció mérséklődését követően. Az MNB kimutatása szerint a hazai pénzügyi eszközök összértéke 2026. I. negyedévében 10,39 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbi értéket. Míg a nettó vagyon – kötelezettségekkel csökkentett érték – 9,67 százalékkal emelkedett ugyanezen időszak alatt.Ez szép növekedés, de elmaradt a lakásár-emelkedéstől. Az MNB előzetes adatai alapján idén az első negyedévben a fővárosban 16,46 százalékkal emelkedtek a lakásárak az egy évvel korábbi adatokhoz képest. Ez azt jelenti, hogy akinek átlagos mértékben nőtt a pénzügyi vagyona, megtakarítása az igazából messzebb került a lakáscéljától.A valóságban sokkal kisebb önerővel vesznek lakást a magyarok, mint korábbanÉrdemben a lakásvásárláshoz szükséges önerőarányt növelni nagyon nem egyszerű feladat. De mit mutatnak a valós vásárlási statisztikák: mekkora önerő mellett vásárolnak lakást a magyarok?A valóságban átlagosan jóval több, mint 10 százalék önerő mellett vesznek lakást hazánkban. Az átlagérték 34-35 százalék körül alakult idén az első negyedévben. Vagyis átlagosan a vételár 65 százalékát finanszírozhatják hitelből.Igen ám, de ez a hitelfinanszírozási arány nem is olyan régen még jóval alacsonyabb volt. 2025. III. negyedévében ez az érték 50 százalék körül mozgott. Természetesen ezen változás is egyértelműen az Otthon Start indulásához köthető: a kedvező kamat a kevesebb megtakarítással rendelkezőket is lépésre ösztönözte.MNB, BankmonitorÉrdemes az átlag mögé nézni jelen helyzetben. Látható, hogy az alacsony önerővel történő finanszírozás aránya érdemben megugrott az elmúlt időszakban. A fővárosban lakást vásárlók mintegy 21,86 százaléka kevesebb mint 20 százalék önerő mellett vesz lakást. Míg a 20-30 százalék közötti önerővel rendelkezők aránya 32,77 százalék.Az elemzés elsősorban Budapestről szól, de mindenképpen meg kell említeni, hogy vidéken ez az arány még rosszabb. Ott az első negyedévben a 20 százalék alatti önerővel vásárlók aránya 26,2 százalék, míg a 20-30 százalék közötti önerővel rendelkezők aránya 33,6 százalék volt.A valóságban tehát tényleg nem tipikus az extrém alacsony önerő a lakásvásárlás során, de azért már korántsem elhanyagolható az ilyen ügyletek száma.A fővárosban már minden ötödik vevő 20 százaléknál kevesebb önerővel vág bele a lakásvásárlásba.Kitekintés – mennyire kockázatos az alacsony önerő egy túlárazott lakáspiacon?Rögtön adja magát a kérdés, hogy a mai, erősen túlárazott lakáspiacon mennyire kockázatos az, hogy a vételárnak ilyen magas részét finanszírozzák a vevők hitelből. Ráadásul a túlárazottságot maga az MNB is alátámasztja, véleményük szerint mintegy 22 százalékkal haladja meg a lakások ára hazánkban az indokolt szintet.MNB, Bankmonitor22 százalékos túlértékeltséget említenek úgy, hogy a hitelből lakást vásárlók negyede, ötöde az elmúlt időszakban 20 százaléknál kevesebb önerővel vásárol ingatlant. Ez nagyon leegyszerűsítve azt jelenti, hogy ezen vevők a reális vételár felett vesznek fel hitelt.Szerencsére ez egy nagyon komoly egyszerűsítése a dolgoknak. Magát a túlárazottságot is több szempontból nézi a jegybank:Vizsgálja a lakásár/jövedelem arányát.Megnézi a lakásár/bérleti díj arányát.Figyelembe veszi az újlakás-ár/építési költség arányát.Fontos szempont a lakásár/megfizethető hitelösszeg aránya.Emellett még vizsgálja a lakásberuházások/GDP arányát is.Ez tehát egy összetett mutató, mely nem csak a lakásárak csökkenésével billenhet helyre. Például a hitelkamatok csökkenése, a jövedelmek emelkedése önmagában is javíthatja a mutató értékét. Például 2022. II. negyedévében 24,9 százalék volt ezen mutató értéke, onnan mérséklődött 2 év alatt 12,2 százalékra. Miközben a lakásárakban nem lehetett látni nominális leértékelődést, az inkább stagnáló lakásárak melletti magas infláció és komoly béremelkedés vezetett a túlértékeltség lefeleződéséhez.Ez persze nem azt jelenti, hogy minden rendben van és nem kell komolyan mérlegelni egy lakás megvásárlását a jelenlegi árak mellett. De az tény, hogy egy ilyen túlárazottság megszűnhet a nominális ingatlanárak csökkenése nélkül is.2. Kisebb, rosszabb állapotú lakás vásárlásaVehetnek az emberek kisebb, olcsóbb lakásokat is. A 45 négyzetméteres alapterület finoman szólva sem tekinthető óriásinak, de egy egyszemélyes háztartás induló lakásának akár egy 35 négyzetméter alapterületű ingatlan is megfelelhet.Ha a korábbi példában szereplő lakás négyzetméterárát vesszük alapul, akkor a kisebb lakás vételára 43,7 millió forint lenne. Ehhez 6 120 000 forint önereje a vevőnek. Azért több, mint korábban, mert az alacsonyabb vételár miatt kevesebb az illeték. Az így felszabaduló összeg önerőként felhasználható.A maradék összeget, azaz 37 580 000 forintot kell hitelből felvenni. 25 éves futamidő esetén a 3 százalékos Otthon Start kölcsönre a törlesztőrészlet 178 209 forint lenne. Míg 6,5 százalékos kamatozású piaci hitel mellett a havi részlet 253 743 forint lenne.A támogatott hitel törlesztőjeaz egy főre jutó fővárosi nettó átlagbérnek a 28,67 százalékát, míg a piaci kölcsön részlete a 40,82 százalékát teszi ki.Vagyis csak az Otthon Startra jogosultak tudnák átlagbérből megvenni a fenti kisebb garzonlakást átlagbérből úgy, hogy a törlesztő beférjen a fizetésük 30 százalékába.3. A jövedelem nagyobb részét is lehet hitelre fordítaniAz reális családi költségvetési terv, hogy a fizetés harmadát költi az ember lakhatásra – albérleti díj, rezsi, hiteltörlesztés -, de a jogszabály ennél nagyobb részlet bevállalását is megengedi.Alapvetően 800 ezer forintot elérő nettó fizetés esetén a jövedelem 60 százaléka fordítható egy kiszámítható – legalább 10 évig fix kamatozású – lakáshitel törlesztésére. Ennél kisebb havi nettó jövedelem mellett a jövedelem fele fordítható hiteltörlesztésre. Fontos, hogy az új hitel mellett a meglévő törlesztőrészleteket is figyelembe kell venni a számítás során.Vagyis az érvényes jogszabályok alapján lenne tér nagyobb törlesztő bevállalására. Persze a bankok ettől szigorúbb saját szabályokat alkalmazhatnak. Azért a gyakorlatban számos bank megengedi, hogy az adósok törlesztője meghaladja a jövedelmük 30 százalékát.Azt mindenképpen érdemes leszögezni, hogy a korábbi példában szereplő 10 százalékos önerő mellett már eléggé kockázatos jövedelem oldalról is nagy törlesztőt bevállalni. Ezt csak akkor érdemes meglépni, ha minimálisan nagyobb önerőt tud felmutatni valaki.Azt is látni kell, hogy a korábbi példában szereplő 45 négyzetméteres lakás megvásárlásánál a piaci hitel törlesztője elvitte a jövedelem közel 55 százalékát. Ez pedig már átlépi a jogszabályi korlátot is.Mennyire terhelik le a jövedelmüket valójában a hiteligénylők?A Bankmonitornál Otthon Start iránt érdeklődők – nevet, elérhetőséget megadók – a kalkulációjuk során megadott adataik alapján nem terhelik drasztikusan a jövedelmüket.Sőt, 2025 július és 2026 április között megadott adatok alapján a bevállalt törlesztőrészlet a megadott nettó jövedelemnek átlagosan csak a 23,72 százalékát teszi ki. Ez messze elmarad a jogszabály korláttól, sőt az MNB HAI mutatójában használt 30 százalékos korláttól is.4. Átlagbér feletti fizetéssel vehetnek fel hitelt a magyarok?Természetesen a hitelfelvételi lehetőségeket nagy mértékben javíthatja a magasabb, átlag feletti jövedelem. Ezt a tényt már az is mutatja, hogy adóstárs bevonásával dupla jövedelem mellett már sokat javult a HAI mutató értéke.MNB, Bankmonitor Márpedig az MNB 2024-es szerződéskötési adatai alapján valóban a kifejezetten magas jövedelműekhez köthető a lakáshitelek jelentős része.A piaci lakáshitelek esetében a legmagasabb jövedelemmel rendelkező 20 százalékhoz köthető a hitelek 54,4 százaléka. A felső két ötödhöz, azaz 40 százalékhoz kapcsolódik a hitelek 72,2 százaléka.csok plusz esetén sem volt sokkal jobb a helyzet. A legnagyobb jövedelemmel rendelkező ötöd vette fel a támogatott hitel 48,4 százalékát. A felső 40 százalékhoz köthető a CSOK Plusz 69,8 százaléka.Ki kell hangsúlyozni ezek még 2024-es adatok, így az Otthon Start hatását sem tükrözik. Elképzelhető, hogy valamelyest átalakult az elmúlt időszakban ez a nagyon is felborult statisztika, de szinte biztos, hogy egyensúlyi állapot nem alakult ki.ÖsszegzésAlapvetően a fővárosban a hitelből lakásvásárlás nagyon nehézkes, ezt objektív, MNB által készített mutatók is alátámasztják.Persze a hitelfelvétel működhetne extra kockázatok – alacsony önerő, jövedelemhez képest magas törlesztő – bevállalása mellett, de az adatok alapján az igénylők nem vállalnak be extra kockázatot. Ugyanakkor a lakáshitelekből eléggé kiszorultak az utóbbi időben az átlag alatti, sőt az átlagos fizetéssel rendelkező érdeklődők is.Nem csoda, hogy ebben a helyzetben a lakásárak emelkedése a fővárosban megtorpant. Az MNB várakozásai alapján 2026. II. negyedévében csak 1 százalékkal fognak emelkedni a budapesti lakásárak az előző negyedévhez képest. Ezzel az éves áremelkedés is 10,9 százalékra mérséklődhet.