Negli ultimi anni gli affitti brevi hanno trasformato profondamente il mercato turistico e abitativo delle città italiane, incidendo sulla disponibilità di alloggi, sui prezzi immobiliari e sulle economie urbane locali. Tra il 2017 e il 2024 il fenomeno ha registrato una crescita costante in quasi tutti i principali contesti urbani del Paese, con milioni di notti prenotate, ricavi sempre più elevati e una progressiva professionalizzazione degli operatori presenti sul mercato. A fornire un’analisi approfondita di questa trasformazione è la ricerca AirMap, il più ampio studio realizzato finora sulla diffusione degli affitti brevi Airbnb nelle principali città italiane tra il 2017 e il 2024. I risultati della ricerca sono stati presentati oggi al Politecnico, in occasione del convegno “Airbnb nelle città italiane: dati, regolazione e sfide”. Lo studio è promosso da una rete di sedici università italiane ed è guidato dal Centro Interdipartimentale FULL – Future Urban Legacy Lab di Ateneo coordinato da Loris Servillo, docente del Dipartimento Interateneo di Scienze, Progetto e Politiche del Territorio-DIST che collabora con Marco Allegra, ricercatore all’Università di Coimbra e collaboratore esterno del Politecnico, Matteo Beltramo, dottorando del DIST, e Francesco Chiodelli, docente dell’Università di Torino.AirMap nasce dalla necessità di colmare una significativa lacuna informativa: i dati istituzionali disponibili risultano infatti spesso frammentati o incompleti, rendendo difficile per amministrazioni e decisori pubblici valutare con precisione dimensioni ed evoluzione del fenomeno. Per superare questi limiti, il progetto utilizza i dataset della società AirDNA, elaborati attraverso un database costruito ad hoc dal FULL.Per la prima volta, sedici contesti urbani italiani sono stati analizzati attraverso una metodologia comune, rendendo possibile una comparazione sistematica tra realtà territoriali differenti. Lo studio ha prodotto un report nazionale e sedici report locali dedicati ad alcune delle principali città italiane, distribuite lungo l’intero territorio nazionale: Bergamo, Genova, Milano, Padova, Torino, Trieste e Venezia per il Nord Italia; Bologna, Firenze e Roma per il Centro; Bari, Cagliari, Catania, Napoli, Palermo e Reggio Calabria per il Sud e le Isole. L’analisi si sviluppa su tre livelli territoriali – capoluogo metropolitano, altri comuni del Sistema Locale del Lavoro e intero Sistema Locale del Lavoro – e combina dati annuali aggregati relativi al periodo 2017-2024 con dati mensili riferiti al 2024. I report restituiscono così un quadro dettagliato dell’evoluzione degli affitti brevi in Italia, analizzando indicatori legati sia alla domanda sia all’offerta, come notti prenotate, posti letto disponibili, unità attive, tariffa media notturna, tasso di occupazione e ricavi per unità e per host.La ricerca evidenzia una geografia urbana molto differenziata: accanto a città ormai vicine alla saturazione del mercato degli affitti brevi emergono territori dove il fenomeno sta crescendo a ritmi estremamente rapidi, contribuendo a ridefinire gli equilibri turistici, immobiliari e abitativi locali. Per questo motivo, AirMap individua quattro grandi cluster urbani che raccontano le diverse traiettorie del fenomeno in Italia.Da un lato ci sono le grandi città d’arte ormai prossime alla saturazione, come Roma, Firenze, Milano e Venezia, dove la crescita delle unità Airbnb rallenta sensibilmente. Il fenomeno Airbnb a Roma, ad esempio, cresce solo del 7% tra il 2017 e il 2024: un dato che non indica una diminuzione dell’attrattività turistica, ma piuttosto il raggiungimento di un limite fisico del mercato, con centri storici già ampiamente occupati dagli affitti brevi. Accanto a questi mercati maturi – o meglio, saturi – emergono città in forte espansione, come Napoli, Torino, Palermo e Bologna, dove il fenomeno sta vivendo la sua fase più aggressiva di espansione a livello urbano. Napoli, ad esempio, supera le 16.600 unità attive nel 2024, quasi il doppio rispetto al 2017.La crescita più impressionante riguarda però alcuni mercati emergenti del Mezzogiorno e del Nord Italia. Bari registra il dato più alto dell’intera ricerca, con un aumento del 245% delle unità Airbnb in sette anni, mentre Genova e Catania crescono rispettivamente del 90% e dell’88%. Anche Bergamo mostra una forte accelerazione (+74%), segnalando l’espansione del fenomeno oltre le tradizionali città turistiche. Infine, l’ultimo cluster comprende città come Trieste, Cagliari e Reggio Calabria, caratterizzate da mercati degli affitti brevi più contenuti e da una crescita stabile e graduale nel tempo. La ricerca ha inoltre analizzato l’evoluzione della domanda turistica e dei ricavi generati dagli affitti brevi, mostrando come la crescita dell’offerta sia stata accompagnata da un forte incremento dell’utilizzo delle piattaforme. Roma si conferma il principale mercato nazionale con oltre 6 milioni di notti prenotate nel 2024 e ricavi annuali superiori a 1,1 miliardi di euro. Milano e Firenze superano entrambe i 3,2 milioni di notti prenotate, mentre Napoli arriva a 1,7 milioni, quasi triplicando i volumi registrati nel 2017.Anche sul piano economico le differenze territoriali risultano molto marcate: Milano passa da 123 a quasi 482 milioni di euro di ricavi annui, Firenze supera i 406 milioni e Venezia raggiunge i 342 milioni. Crescite particolarmente rapide si osservano anche nei mercati emergenti: Palermo supera i 96 milioni di euro di ricavi annui, mentre Catania quintuplica quasi il valore economico generato dagli affitti brevi rispetto al 2017.Coincide, in modo lineare, con il fenomeno Airbnb la progressiva professionalizzazione del settore: in città come Venezia, Firenze e Milano oltre il 30% degli alloggi presenti sulla piattaforma è gestito da large host, ovvero operatori che controllano più di 10 unità, confermando una crescente concentrazione dell’offerta e il passaggio da un fenomeno prevalentemente occasionale a un mercato sempre più strutturato e professionale.Attraverso questa mappatura, AirMap fornisce per la prima volta uno strumento analitico comparativo capace di leggere, interpretare e spiegare le peculiarità che caratterizzano il fenomeno degli affitti brevi nelle città italiane. La ricerca intende così offrire una base concreta per lo sviluppo di politiche pubbliche, strategie di governance urbana e possibili interventi normativi costruiti sulle specificità dei singoli territori, superando approcci uniformi o emergenziali. In questo contesto, il convegno ha rappresentato un’importante occasione di confronto sulle principali esperienze di regolazione degli affitti brevi in Italia e in Europa, approfondendo limiti, opportunità ed effetti delle politiche adottate nei diversi contesti urbani."La penetrazione capillare di Airbnb nei vari contesti urbani, la professionalizzazione da parte dei gestori, gli indotti ingenti ma soprattutto gli effetti sul mercato abitativo richiedono una riflessione a tutto tondo su questo fenomeno, e sulla necessità di regolarlo per garantire una residenzialità equilibrata nelle città – commenta il professor Servillo – Fino ad ora le misure adottate non sono state in grado di affrontare questo tema ma iniziative interessanti iniziano ad affiorare, soprattutto all'estero, ma anche in Italia, sia in alcune regioni, sia in alcune città. È tempo di guardare i dati e gli effetti indotti, e pensare in maniera non dogmatica a come governare le dinamiche che impattano così tanto le città e i territori”.