Est-ce vraiment le moment d’investir dans l’immobilier en France ? Le climat politique instable et les tensions géopolitiques accrues font peu à peu passer tous les signaux au rouge. Pourtant, la période reste idéale pour les acheteurs finançables qui se retrouvent en position de force (voir ci-dessous). En effet, à la rentrée, les présidentielles risquent de capter toute l’attention et faire passer les achats immobiliers au second plan des priorités des ménages. Les vendeurs vont donc devoir accepter de négocier avec les acquéreurs présents. Si vous comptez investir, vous pourrez donc négocier un tarif attractif et profiter, en plus, d’un coup de pouce fiscal en louant votre bien. De quoi vous assurer un rendement très correct. Seules conditions pour espérer des revenus réguliers et pérennes et une plus-value à terme : bien choisir son emplacement et investir dans une optique de long terme. Bref, revenir aux fondamentaux de l’immobilier, que l’envolée du marché au début des années 2020 a fait perdre de vue au plus grand nombre.Docteur en économie du logement, Thomas Lefebvre développe des indicateurs pour analyser et comprendre l'évolution du marché immobilier français pour le groupe SeLoger. Il nous présente sa vision du marché.L'Express : Comment a évolué le marché immobilier depuis le début de l’année ?Thomas Lefebvre. Au premier trimestre 2026, la conjoncture a été un peu moins bonne que ce que nous anticipions fin 2025. Cette pause dans l’embellie est due à un léger essoufflement de la demande. Les prix sont donc restés atones avec, entre le 1er janvier et le 31 mars, une baisse moyenne de 0,2 % sur l’ensemble du territoire. Dans les métropoles, les évolutions sont contrastées car si, sur la même période, les tarifs sont stables à Nantes et Paris, ils ont augmenté de 0,1 % à Marseille et Toulouse et de 0,3 % à Bordeaux et Lille ; alors qu’ils ont baissé de 0,1 % à Lyon, 0,4 % à Strasbourg, 0,7 % à Nice, 1,7 % à Rennes et 2 % à Montpellier.Ce reflux de la demande est-il dû à la guerre en Iran ?Non, elle était déjà plus retenue avant le déclenchement de la crise. Mais le conflit a déjà eu deux impacts : faire grimper l’incertitude globale et contraindre le pouvoir d’achat des ménages. Deux facteurs qui ne plaident pas pour une franche reprise du marché immobilier.Le nombre de transactions repartira-t-il si le conflit se termine avant l’été ?Difficile d’anticiper une telle situation, car les taux de crédit ont une trajectoire orientée à la hausse, ne facilitant pas le passage à l’acte. D’autant que la baisse des prix, qui semblait résorbée, risque de se réenclencher si le coût des emprunts continue d’augmenter. Il faudra donc attendre quelques mois afin que vendeurs et acheteurs s’accordent à nouveau. Pour que le volume de ventes reprenne à un rythme soutenu, il faudrait une grande réforme avec une feuille de route pour l’immobilier, mais elle a peu de chance d’arriver en période d’élection présidentielle.Pourriez-vous être plus explicite ?Ces dernières années, le cadre législatif a été modifié par petites touches. Avec la fixation de règles strictes, puis leur ajustement, assouplissement, voire disparition d’une année sur l’autre. Un exemple ? L’interdiction de louer des passoires thermiques avec un DPE G dans un calendrier très serré qui a amplifié la pénurie locative. Un nouveau mode de calcul de ce DPE a alors été mis en place avec des critères moins restrictifs pour les petites surfaces, puis les logements chauffés à l’électricité ont été moins pénalisés avec, à nouveau, un DPE réformé…A cela s’ajoutent une multitude de micro-mesures fiscales qui se sont empilées au fil des ans, rendant l’environnement complexe et peu lisible. Ce manque de visibilité et de stabilité pèse sur l’investissement locatif, qui nécessite un horizon clair sur le long terme. Quels conseils donneriez-vous à des investisseurs ?Cette année, la rentabilité locative va continuer de croître, car les prix vont subir une lente érosion face à des loyers en augmentation. Les particuliers qui le peuvent ont donc tout intérêt à investir maintenant plutôt que d’ajourner leurs projets. Il paraît inutile d’attendre que les prix s’effondrent, car cela n’arrivera pas. D’autant que même s’ils baissent, ce que l’investisseur ne paiera pas à son vendeur, il le devra en intérêts à la banque puisque les taux de crédit montent. Investir aujourd’hui demeure une stratégie intéressante dans les pôles d’activité qui connaissent tous une pénurie d’offres locatives. Dans les années à venir, les appartements en bon état trouveront preneur sans difficulté. Rappelons aussi qu’acheter un appartement pour le louer nécessite un faible effort d’épargne, puisque la mensualité du prêt est souvent largement couverte par le loyer encaissé. Cette stratégie permet enfin de se garantir des revenus complémentaires dans le temps, utile pour compléter une petite pension de retraite.