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Il mattone si conferma un bene rifugio per gli italiani
Milano, 20 maggio 2026 – La casa si conferma il bene rifugio degli italiani. E il mattone continua a correre. Nel 2025 il mercato residenziale ha registrato una nuova fase espansiva: il fatturato complessivo sfiora i 135 miliardi di euro, con una crescita dell’8,25% rispetto all’anno precedente e oltre il 60% nell’ultimo decennio. A fotografare il momento positivo del comparto è il Quarto Osservatorio sull’Abitare di Scenari Immobiliari e Abitare Co., presentato a Milano durante il Forum dell’Abitare 2026. Le compravendite hanno raggiunto quota 770mila abitazioni, quasi 50mila in più rispetto al 2024 (+7%), mentre per il 2026 si punta alla soglia delle 800mila transazioni. Crescono anche i prezzi: nel 2025 i valori medi delle abitazioni sono saliti del 3,1%, con ulteriori rialzi attesi nel prossimo anno. Alla base della corsa dei listini c’è soprattutto la cronica scarsità di immobili nuovi o riqualificati, in particolare nelle grandi città. “La casa continua a rappresentare il principale investimento per le famiglie italiane e un pilastro del nostro sistema economico e sociale”, sottolinea Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. “Il mercato residenziale ha dimostrato una significativa capacità di tenuta, sostenuto da una domanda che resta solida e sempre più articolata. Il vero tema oggi è la carenza di offerta, soprattutto nelle grandi città, che alimenta la crescita dei prezzi e rende più difficile l’accesso alla casa, in particolare per giovani e famiglie”. Il disequilibrio appare evidente nei principali centri urbani. Milano e Roma concentrano oltre il 70% delle circa 17mila nuove abitazioni disponibili sul mercato nazionale. Firenze segue a distanza con circa 1.450 unità, mentre nelle altre città i numeri restano contenuti. In molte realtà del Sud la disponibilità di nuove case è ormai residuale. “I dati confermano una criticità strutturale del mercato residenziale italiano: l’offerta di nuove abitazioni resta fortemente insufficiente e concentrata in pochi grandi poli urbani”, osserva Giuseppe Crupi, amministratore delegato di Abitare Co. “Il peso del nuovo non supera l’8% dello stock complessivo, segnale evidente delle difficoltà che l’industria immobiliare incontra nel rispondere alla domanda abitativa”. Secondo Crupi, Milano resta il simbolo di questa trasformazione: “Le nuove costruzioni scontano il rallentamento legato alla complessità delle inchieste urbanistiche e agli ostacoli burocratici che non consentono più tempi certi per avviare progetti immobiliari e di rigenerazione urbana”. Una situazione che, spiega il manager, sta spingendo sempre più famiglie verso l’hinterland, dove si trovano prezzi più accessibili e maggiore disponibilità di nuove iniziative. A cambiare è anche la domanda. Monolocali, bilocali e trilocali dominano il mercato, sostenuti da studenti, giovani professionisti e investitori. Le abitazioni compatte rappresentano oggi la soluzione più ricercata nei grandi centri, dove i valori rendono sempre più difficile acquistare case di ampia metratura. Milano resta il motore del settore. Nel 2025 le compravendite nella città metropolitana hanno superato le 81.500 unità, con oltre 26mila transazioni nel Comune. Il fatturato ha raggiunto 11,8 miliardi di euro (+10,3%), sostenuto dalla fascia alta e dagli investitori internazionali. I prezzi medi hanno toccato i 10.850 euro al metro quadrato nelle zone centrali, 6.350 nelle aree semicentrali e quasi 4mila euro nelle periferie. Valori destinati a crescere ancora nel 2026. Sul fronte sociale e generazionale, Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, evidenzia come il Paese stia attraversando “una fase di transizione demografica, sociale e patrimoniale”, nella quale oltre 2.250 miliardi di euro di ricchezza immobiliare detenuta dalle generazioni nate tra il 1945 e il 1964 stanno ridefinendo gli equilibri del mercato. “La compressione dell’offerta e la ricomposizione della domanda si manifestano in modo differenziato lungo tutta la Penisola”, spiega. L’Osservatorio introduce anche il concetto di “città metropolitane funzionali”, aree urbane allargate costruite non più soltanto sui confini amministrativi ma sulle relazioni economiche, sociali e infrastrutturali. “Queste nuove dimensioni metropolitane consentono di recuperare competitività grazie a una migliore integrazione tra territori”, sottolinea Federico Rivolta, direttore dell’Area Ricerca di Scenari Immobiliari. Nel frattempo il settore continua ad attrarre capitali. Gli investimenti diretti nel residenziale hanno raggiunto il miliardo di euro, cui si aggiungono circa 470 milioni di investimenti indiretti. Complessivamente, quasi 1,5 miliardi destinati alla produzione e trasformazione di nuove abitazioni.
