Massenphänomen Leerkündigungen? Das stimmt nicht, zeigt eine neue Studie

Die meisten Betroffenen einer Leerkündigung finden wieder eine Wohnung in derselben Gemeinde. Fünf Erkenntnisse zum Zürcher Wohnungsmarkt.20.05.2026, 05.00 Uhr5 LeseminutenDie Zahl der Leerkündigungen blieb konstant, und Wegzüge aus Zürich gehen leicht zurück: Das hat das Forschungsinstitut Sotomo festgestellt.Andrea Zahler / CH MediaImmer mehr Leerkündigungen, steigende Mieten, Gentrifizierung: Das ist die Wahrnehmung des Zürcher Wohnungsmarkts, die momentan die Debatte bestimmt. Doch stimmt sie?Optimieren Sie Ihre BrowsereinstellungenNZZ.ch benötigt JavaScript für wichtige Funktionen. Ihr Browser oder Adblocker verhindert dies momentan.Bitte passen Sie die Einstellungen an.Dazu liefert das Forschungsinstitut Sotomo nun in einer neuen Studie Antworten. Finanziert wurde die Studie von «Fürschi Züri», einer Vereinigung von Unternehmen – auch aus der Immobilienbranche – unter Führung der Zürcher Handelskammer.Sotomo untersuchte auf Grundlage von Daten des Bundes, wie sich der Wohnraum in den Agglomerationen Genf, Lausanne, Zürich und Basel zwischen 2016 und 2024 entwickelt. Dafür haben die Autorinnen und Autoren untersucht, wer in die Stadt zieht, wer wieder wegzieht, wie oft das passiert und was es für Konsequenzen hat – und dabei Überraschendes herausgefunden.1. Die Zahl der Leerkündigungen ist seit 2016 konstantSeit im Winter 2024 kurz vor Weihnachten die berühmten Sugus-Häuser in Zürich leergekündigt wurden, ist das Phänomen in aller Munde. Wo leergekündigt wird, sind Medien und Petitionäre. Es scheint, als würde sich das Phänomen häufen.Doch Michael Hermann, Mitautor der Studie von Sotomo, sagt: «Dass Leerkündigungen ein Massenphänomen sind, muss man relativieren.» Im Zeitraum der Studie seien in allen vier Agglomerationen stets etwa gleich viele Menschen von einer Leerkündigung betroffen gewesen. In der Stadt Zürich seien dies konstant zwischen 0,3 und 0,7 Prozent der Bevölkerung. Über die gesamten untersuchten acht Jahre waren in der Stadt Zürich 3,8 Prozent der Bevölkerung von einer Leerkündigung betroffen. In der Agglomeration waren es mit 1,9 Prozent der Bevölkerung deutlich weniger.Allerdings ist Zürich die Stadt, in der am meisten Menschen von Leerkündigungen betroffen sind, meistens wegen Abbrüchen. In Lausanne und Basel sind es weniger. Am tiefsten ist die Zahl in Genf. Dort dürfte ein Faktor sein, dass die Gesetzgebung Leerkündigungen erschwert. Ausserdem ist in Genf mehr freies Bauland verfügbar, weswegen für Neubauten weniger Häuser abgerissen werden müssen. Welcher dieser Faktoren den grösseren Einfluss hat, misst die Studie von Sotomo nicht.2. Wer eine Leerkündigung erhält, bleibt in der RegionDie Studie von Sotomo zeigt auch: Die Wahrnehmung, dass jede Leerkündigung zu Verdrängung führt, ist falsch. 72 Prozent der Betroffenen von Leerkündigungen in Zürich bleiben nach der Kündigung im selben Quartier oder in derselben Gemeinde. Weitere 17 Prozent bleiben in der Agglomeration – lediglich 11 Prozent ziehen weiter weg.Während Mieter, die freiwillig ausziehen, häufiger in die Agglomeration oder in einen anderen Kanton ziehen, bleiben Betroffene von Leerkündigungen oft in der Region.Dies dürfte teilweise dadurch zu erklären sein, dass Personen, die freiwillig aus ihrer Wohnung ausziehen, dies möglicherweise eher tun, weil sie weiter wegziehen wollen als jene Personen, die gezwungenermassen ausziehen. «Das Bild einer pauschalen Verdrängung der Betroffenen aus ihrer Umgebung wird durch die Daten nicht bestätigt», sagt Hermann.Wie gross der Anteil jener ist, die unfreiwillig aus der Gemeinde oder gar aus der Agglomeration wegziehen, nachdem ihr Mietvertrag gekündigt wurde, untersucht die Studie nicht.3. Wer die Leerkündigung erhält, zahlt nachher mehr – die Miete bleibt aber unter dem MarktpreisWer seine Wohnung wegen einer Leerkündigung verlassen muss, kann zwar oft in der Stadt bleiben. Doch der Mietpreis steigt meist – wenn auch nicht so stark, wie man bisweilen annehmen würde. Im Median zahlen Betroffene von Leerkündigungen für die neue Wohnung 12 Prozent mehr Miete. Eine beträchtliche Summe, allerdings liegt die Miete danach meistens noch immer tiefer als bei regulären Umzügen. Zudem hatten viele Wohnungen, die saniert werden, vor der Sanierung sehr tiefe Mieten.Ebenfalls überraschend: Je weiter weg man nach einer Leerkündigung zieht, desto stärker steigt der Mietpreis an. Steigt die Miete bei einem Umzug innerhalb desselben Quartiers von 189 Franken auf 211 Franken pro Quadratmeter pro Jahr, steigt sie bei einem Umzug in die Agglomeration von 197 Franken auf 240 Franken pro Quadratmeter pro Jahr.Oft ziehen Menschen, deren Mietvertrag gekündigt wurde, danach aber auch in eine grössere Wohnung: So steigt der Flächenverbrauch nach Leerkündigungen in allen Altersgruppen – einzige Ausnahme sind Menschen über 80. Bei Umzügen innerhalb der Stadt ist der Zuwachs klein – er liegt zwischen einem und vier Quadratmetern pro Person –, bei Umzügen in die Agglomeration aber liegt er mit einem Zuwachs von durchschnittlich sieben Quadratmetern bereits deutlich höher. Michael Hermann sagt: «Eine Leerkündigung bedeutet keineswegs immer, dass man danach unter schlechteren Bedingungen wohnt.»4. In den Städten hat es wenig Platz für junge FamilienDie Umzugsdaten, die Sotomo ausgewertet hat, zeigen auch die Auslastung von Wohnungen. Dabei fällt auf: Kinder und Jugendliche leben besonders oft in überbelegten Wohnungen, alte Menschen oft in unterbelegten Wohnungen. Von Überbelegung spricht man, wenn in einer Wohnung mehr Personen wohnen, als die Wohnung Zimmer hat. Unterbelegt ist eine Wohnung dann, wenn sie mindestens zwei Zimmer mehr hat als Bewohner.Im Vergleich mit den drei anderen Agglomerationen zeigt sich hier für Zürich jedoch ein relativ gutes Bild: Die Überbelegung von Wohnungen liegt in Zürich über alle Altersgruppen hinweg im schweizerischen Durchschnitt. In Genf beispielsweise zeigt sich ein deutlich grösserer Locked-in-Effekt. Davon ist die Rede, wenn Menschen nicht in passende Wohnungen ziehen können, auch wenn sie das wollen würden – etwa, weil sich das finanziell nicht stemmen liesse. So leben in Genf 47 Prozent der Kleinkinder in überbelegten Wohnungen – 17 Prozent mehr als im gesamtschweizerischen Durchschnitt. Michael Hermann sagt: «Man sieht, dass es zu wenige Wohnungen gibt, die genügend Zimmer für eine Familie haben.»5. Insgesamt ziehen wenige Menschen umAngesichts der sich häufenden Schlagzeilen über Leerkündigungen und steigende Mieten entsteht schnell der Eindruck, dass auch zunehmend mehr Menschen umziehen (müssen). Das stimmt ebenfalls nicht: Die Umzugsrate hat sich weder in Zürich noch in Basel, Genf oder Lausanne verändert und liegt jeweils zwischen 10 und 12 Prozent. Wegzüge in die Agglomeration blieben zwischen 2016 und 2024 auf gleichem Niveau, sie machen weiterhin rund einen Drittel der Umzüge aus.Genf hat mit fünf Prozent einen besonders tiefen Anteil Umzüge innerhalb der Stadt – das passt zum relativ hohen Locked-in-Effekt, der dort zu beobachten ist. In Zürich ist der Anteil Umzüge innerhalb der Stadt mit 8 Prozent leicht höher. Zudem ist der Anteil Wegzüge aus Zürich seit 2016 sogar leicht gesunken. Entgegen der weitverbreiteten Wahrnehmung gilt: Wer 2016 in Zürich wohnte, wohnt mit grosser Wahrscheinlichkeit heute noch immer dort.Passend zum Artikel