You,Inc atrasa entregas, sofre com distratos e acumula patrimônio negativo de R$ 312 milhõesEmpresa registra prejuízo de R$ 82 milhões no primeiro semestre, suspende novos lançamentos e tenta se reestruturar. Crédito: EstadãoGerando resumoA gerente de projetos Luiza Bravo e o marido usaram todas as economias para comprar um apartamento da You,Inc em Perdizes, na zona oeste de São Paulo. Ela conta que o imóvel, adquirido em novembro de 2024, deveria ser entregue em 2025. Hoje, a executiva mora de aluguel, as obras do edifício estão paradas e os compradores criticam a falta de transparência da companhia. PUBLICIDADEAquele seria o primeiro imóvel próprio de Luiza. O apartamento, de 105 metros quadrados e três dormitórios, foi comprado na planta e pago à vista. “Fui super bem atendida no estande de vendas e me ofereceram um desconto. Comprei o apartamento de R$ 1,9 milhão por R$ 1,2 milhão”, relembra. “No começo, via a obra evoluir super rápido. Até que um dia, tudo parou”, diz.O estande de vendas continua lá, mas não tem mais corretores. Enquanto esperava o prédio ficar pronto, Luiza engravidou e assistiu ao filho nascer. Nesse período, além do aluguel, ela passou a pagar uma taxa para cobrir os custos de advogados contratados para cobrar a entrega do imóvel. “O prédio é uma ruína no meio de Perdizes”, lamenta.PublicidadeO descontentamento de Luiza é compartilhado por outros compradores. Em agosto, um grupo de clientes da You,Inc realizou um protesto em frente ao canteiro de obras de um empreendimento da incorporadora. Os compradores afirmam que as obras do Authentique Perdizes estão paralisadas desde março de 2025. O episódio expõe a crise enfrentada pela companhia, marcada por atrasos, aumento dos distratos, prejuízos milionários e a suspensão de novos lançamentos em 2026.A You,inc perdeu cerca de R$ 520 milhões em patrimônio líquido nos últimos 18 meses Foto: Breno DamascenaO prejuízo consolidado da You,Inc atingiu R$ 82,7 milhões nos seis primeiros meses de 2026. O patrimônio da empresa está em queda contínua e já acumulou uma redução de R$ 520 milhões nos últimos 18 meses. Entre o primeiro e o segundo trimestre de 2026, a dívida líquida aumentou de R$ 663 milhões para R$ 780 milhões e o patrimônio líquido negativo passou de R$ 221 milhões para R$ 312 milhões.PublicidadeNa prática, a empresa tem R$ 312 milhões a mais em passivos, como dívidas e obrigações, do que em ativos, como estoque de imóveis e terrenos. “Se a companhia vendesse todos os ativos, ainda precisaria captar dinheiro para quitar todas as dívidas”, explica o economista Leandro Siqueira, sócio-fundador da consultoria Varos. “Diante da escassez de capital no mercado, a entrada de um novo sócio também parece improvável”, complementa. Procurada pelo Estadão, a You,Inc optou por não se pronunciar. O espaço permanece aberto e será atualizado em caso de retorno da incorporadora. PublicidadeAtrasos, reclamações e insegurançaA derrocada financeira da You,Inc acontece em meio a uma crise de reputação. No site Reclame Aqui, são 208 reclamações recebidas nos últimos 12 meses. Além disso, constam mais de 80 processos indenizatórios ativos contra a companhia, segundo levantamento do advogado Roberto Farias Amaral, sócio do Busta & Amaral Advogados. A maior parte dessas ações envolve o atraso na entrega de empreendimentos. “Para unidades quitadas, há previsão de indenização de 1% ao mês sobre o valor do contrato em caso de atraso indenizável. Atendo um cliente que comprou um imóvel de R$ 1,2 milhão à vista. A multa contratual, neste caso, é de R$ 12 mil por mês”, diz Amaral, que representa um comprador do Barô Higienópolis by You,Inc.Segundo o advogado, o empreendimento deveria ter sido entregue no fim de julho — já considerando os 180 dias de tolerância.PublicidadeEm agosto, compradores de apartamentos em Perdizes realizaram um protesto na frente de um canteiro de obras da You,inc na região dos Jardins Foto: Arquivo PessoalPUBLICIDADEO sentimento de preocupação também repercute no mercado financeiro. Um analista ouvido pelo Estadão disse que observa um movimento de fundos imobiliários renegociarem os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) ativos da incorporadora. De fato, em junho deste ano, o WHGR11, fundo imobiliário que tem o CRI You Perdizes Authentique, emitiu um comunicado informando que o projeto apresentou atraso na execução das obras em “decorrência do processo de reestruturação financeira da companhia”. Por causa do atraso, foi constituída uma provisão parcial para o ativo. O documento não apresenta o valor da provisão. No relatório seguinte, referente a julho, o fundo informou que a situação continuava sem alteração: o atraso persistia. PublicidadeEm relatório divulgado em março de 2026, o fundo imobiliário XLPR11 classificou como “situação de risco relevante” um CRI da You,Inc e informou que a companhia havia obtido dispensa temporária para suspender o pagamento de juros. O papel foi marcado pelo fundo a 65% do valor de referência. Isso significa que, para fins contábeis, cada R$ 100 de valor de referência do título eram registrados pelo fundo como R$ 65.Distratos em altaA crise econômica e reputacional da You,Inc também se reflete nos distratos. No primeiro semestre de 2026, a empresa já registrou R$ 25 milhões em distratos. O valor representa 13% das vendas brutas totais acumuladas no período (R$ 192,9 milhões). Em todo o ano de 2025, os distratos chegaram a R$ 109,5 milhões, cerca de 13% das vendas brutas totais (R$ 845,1 milhões). No último trimestre, a porcentagem dos distratos chegou a 19% das vendas brutas. “É um número alarmante. Uma taxa normal fica em torno de 5% a 10%”, contextualiza Siqueira. “Esse porcentual indica que os compradores estão inseguros quanto à conclusão das obras.”PublicidadeCanteiro de obra do Authentic Perdizes na tarde da quinta-feira, 3, sem trabalhadores Foto: Breno Damascena/EstadãoEste é o caso do gerente de projetos Gabriel Roldão. Ele diz que comprou o apartamento à vista em setembro de 2024, quando a esposa estava grávida do segundo filho. “Morávamos de aluguel e pegamos todas as nossas economias”, lembra. “Depois de um tempo, percebi que a obra estava mais devagar do que deveria estar. Mandei e-mails e eles não responderam”, conta. “A You,Inc se comprometeu a pagar o valor do distrato em quatro parcelas: duas de R$ 100 mil, no fim de 2025, e outras duas de R$ 500 mil, posteriormente. Eles pagaram apenas as duas primeiras parcelas. Precisei ir à justiça”, diz. “A empresa pagou 30% do valor após determinação judicial, mas ainda falta me pagar o restante. É neste ponto que estamos hoje”, comenta. Promessa de reestruturaçãoEm relatórios operacionais, a You,Inc atribui a situação da empresa ao aumento de custos de obras e à elevação das despesas financeiras em projetos lançados nas safras de 2022 e 2023, além de custos não recorrentes associados a reestruturações de dívidas. Diante desse cenário, a companhia iniciou um plano de reestruturação para reverter a crise e tentar honrar seus compromissos.PublicidadeOs relatórios da empresa detalham que essa jornada passa pela renegociação de dívidas, vendas de participações societárias, novas captações via CRI, aportes de capital e diminuição de despesas corporativas. Entre 2025 e 2026, a empresa relata uma redução de quase 50% nas despesas com salários, encargos e remuneração da administração. O Estadão procurou o Sindicato dos Trabalhadores nas Indústrias da Construção Civil de São Paulo (Sintracon-SP), que disse não ter recebido nenhuma denúncia ou reclamação sobre a falta de pagamento dos trabalhadores. No primeiro trimestre de 2026, a empresa anunciou uma queima de caixa de R$ 72 milhões para manter o ritmo das obras nos seus canteiros ativos. Também adotou uma postura conservadora ao optar por não realizar novos lançamentos no primeiro semestre de 2026 para focar na venda de estoques e preservação de caixa.PublicidadeDesde 2024, a empresa lançou 11 projetos e entregou oito. O Open Life Frei Caneca, por exemplo, foi lançado no final de 2025 e registrou uma velocidade de comercialização acima da média recente da empresa. Sete meses após o lançamento, o empreendimento já havia vendido 60% das unidades, segundo a incorporadora. Em 2026, porém, nenhum empreendimento foi entregue ainda. A arquiteta Rachel Santos, contratada pelos moradores do Park Mariana Life by You para acompanhar as obras do edifício, disse que observou uma retomada nas obras deste ano. Segundo ela, a previsão inicial de entrega do prédio na Vila Mariana era outubro de 2025. “A obra ficou completamente parada entre cinco e seis meses. Os moradores não foram informados e descobriram a paralisação por conta própria”, relata a arquiteta, ao apontar que a retomada das obras ocorreu após a substituição da empreiteira responsável. Santos diz que a incorporadora informou que agora a entrega está prevista para outubro de 2026.PublicidadeEla, porém, acredita que dificilmente os apartamentos serão entregues no prazo. “É mais provável que aconteça no início de 2027”, observa. Ainda assim, ela demonstra otimismo. “No momento, vemos funcionários trabalhando no canteiro de obras e os apartamentos começaram a ganhar aparência de unidades finalizadas”, afirma. Compradores preocupadosA diferença no ritmo de conclusão dos empreendimentos pode, entre outros fatores, estar relacionada à estrutura das SPEs, sociedades criadas especificamente para cada projeto. Embora pertençam ao mesmo grupo, as SPEs têm patrimônio e demonstrações financeiras próprias, de modo que a situação financeira de um projeto não necessariamente é igual à de outro.“O patrimônio de afetação é um mecanismo previsto na legislação para separar o patrimônio de uma incorporação do patrimônio geral da incorporadora. Isso significa que o terreno da construção, as unidades, o dinheiro pago pelos compradores daquele prédio e os materiais de construção são isolados juridicamente da holding (a You,Inc)”, explica o advogado Lucas da Silva Almeida, do escritório Abreu Sampaio.Publicidade“Logo, se a You,Inc quebrar, os credores da empresa (bancos, fornecedores, trabalhadores) não podem, em regra, penhorar o prédio ou as unidades para pagar as dívidas da construtora”, complementa o advogado.No último trimestre, a You,inc registrou uma taxa de distrato de 19% em relação às vendas brutas no período Foto: Breno DamascenaA situação se torna ainda mais complexa porque os compradores do Authentique Perdizes acusam a incorporadora de omitir informações da SPE do empreendimento. A comissão de representantes afirma que há falta de apresentação de documentos fiscais e contábeis do projeto. “Ninguém sabe quanto falta para pagar dessa obra, quanto falta pagar às fornecedoras. Sem saber a realidade financeira da obra, não sabemos ainda qual é o tamanho do buraco”, alega Roldão. Nesta semana, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) emitiu uma decisão judicial determinando a busca e apreensão da documentação do empreendimento. Portanto, a situação do Perdizes Authentique é diferente do Park Mariana e, claro, de outros lançamentos da companhia. Em uma reunião com o grupo que representa os compradores do Perdizes Authentique em meados de agosto, a You,Inc afirmou que negocia a estruturação de dois CRIs somando R$ 95 milhões para que as obras sejam retomadas. Até o momento da publicação desta reportagem, porém, os recursos não foram anunciados. Os advogados dos compradores, por sua vez, já sinalizaram a intenção de buscar a destituição da obra. Ou seja, retirar a incorporadora da condução do empreendimento e buscar alternativas para concluir a construção. Quando a incorporadora abandona a obra ou atrasa excessivamente, a Lei nº 4.591/64 permite que os adquirentes deliberem pela destituição da incorporadora e pela continuidade da obra sob outra administração.“Se os compradores deliberarem, em assembleia, pela continuidade da obra, cabe à comissão de adquirentes contratar uma nova construtora para finalizar o projeto”, explica o advogado imobiliário Thomaz Whately, sócio do HRSA Sociedade de Advogados. Nesse caso, os recursos para concluir a obra vêm das parcelas que os compradores ainda devem e da venda das unidades que permanecem em estoque.Por outro lado, diz Whately, se a obra estiver em estágio inicial e a comissão deliberar que não há recursos ou viabilidade para o término, a lei de incorporações dá mandato para que a comissão determine a alienação do ativo. “O valor arrecadado com a venda é utilizado primeiro para quitar as dívidas trabalhistas e fiscais daquela incorporação, e o saldo remanescente é pago aos adquirentes”, comenta. Risco de Recuperação Judicial? A You,Inc tentou abrir o capital em 2020, em meio à onda de IPOs daquele ano. A operação foi afetada pela turbulência provocada pela pandemia e a oferta foi cancelada antes da estreia na B3. Liderada por Abrão Muszkat, um dos fundadores da Even Construtora, a empresa se consolidou em São Paulo pela produção de apartamentos compactos em áreas nobres da cidade.Incorporadora está no meio de um processo de reestruturação que envolve renegociação de dívidas com credores, novas captações via CRI, aportes de capital e a diminuição de despesas corporativas Foto: Breno DamascenaA deterioração financeira acontece depois de um ciclo bastante positivo. Em 2023, a empresa registrou seu melhor ano até então: vendas brutas de R$ 1,1 bilhão e receita líquida de R$ 1 bilhão. Em 2024, o lucro líquido despencou de R$ 39,3 milhões para um prejuízo de R$ 4,3 milhões. Em relatório publicado em 2026, a You,Inc afirma que os projetos lançados a partir de 2024 apresentam desempenho comercial muito superior, enquanto os empreendimentos passados ainda prejudicam o desempenho financeiro. “Os resultados refletem impactos associados ao processo de reestruturação em curso e ao desempenho de empreendimentos de ciclos anteriores”, disse Muszkat, em um relatório publicado em março.Para Siqueira, a crise da You,Inc. resulta de um descompasso financeiro e macroeconômico combinado a problemas operacionais. “A empresa se endividou quando as taxas de juros estavam muito baixas. Com a alta dos juros, a incorporadora ficou presa a financiamentos caros, que inviabilizam o fechamento das contas e corroem a margem bruta da operação”, diz o economista.Veja maisConstrutoras que apostaram na classe média se endividam e precisam vender empreendimentosDo luxo à ruína: a economia dos esqueletos urbanos de alto padrão em São PauloMercado imobiliário bate recordes, mas classe média enfrenta apagão de oferta em São PauloEle entende que a trajetória da empresa é compatível com uma recuperação judicial ou extrajudicial. “O ritmo de queima de caixa é insustentável”, avalia o economista. “No último trimestre, a empresa queimou R$ 117 milhões, mas tem apenas R$ 59 milhões em caixa. Até fechar o próximo trimestre será difícil”, alerta. “A solução envolve renegociar as dívidas com os credores, encontrar um novo sócio disposto a aportar recursos ou vender o estoque de terrenos por um preço superior ao valor registrado no balanço contábil”, afirma o economista.Vale ler tambémRegime especial para data centers contemplará várias fontes de energia, diz secretário É hora de ajustar a grave situação fiscal e voltar a ter superávits para reduzir a dívida públicaLeilão de baterias atrai grandes empresas e pode demandar R$ 25 bi em investimentos