Siete operaciones, cerca de 39 millones de euros y ninguna salió de un banco. Es el balance de PrestaPro, la firma de financiación para promotores inmobiliarios de Kontactalia Finance, la división financiera del Grupo Kontactalia, en las semanas previas al parón de agosto. Los proyectos financiados suman más de 235 millones de euros de valor final y confirman algo que el sector lleva tiempo constatando: el capital privado ya no es la salida de emergencia del promotor, sino una vía estable que puede entrar en cualquier punto del proyecto, desde la compra del suelo hasta la liquidez sobre el edificio terminado.Lo llamativo no es tanto el importe como la variedad. Hay un suelo, una obra que arranca, un edificio que llevaba tiempo parado, una villa terminada que sirve de garantía y un piso que se compra para reformar y vender. Y hay de todo en cuanto a producto: una cooperativa de vivienda asequible, residencial de ultralujo y un hotel de cinco estrellas.Un suelo junto a Puerto Banús que no podía esperarLa operación de más peso es la compra de un suelo a pocos minutos de Puerto Banús, en Marbella, donde ARG Promociones proyecta un complejo residencial de ultralujo con un valor final estimado en torno a los 150 millones de euros. En una zona donde apenas queda terreno disponible, asegurar la parcela era la prioridad. PrestaPro estructuró para ello una captación de 8 millones de euros a través de crowdfunding inmobiliario.El suelo es solo el primer paso. Para la construcción, el proyecto prevé una segunda ronda de entre 50 y 60 millones de euros en un plazo de dieciocho a veinticuatro meses, esta vez con fondos de deuda con los que PrestaPro tiene acuerdos y trabaja de forma habitual.“Con un suelo así no hay margen para esperar. Buscábamos un socio financiero que entendiera el valor del activo y el ritmo que exige una operación de este nivel. PrestaPro montó la captación con rigor, con transparencia y dentro del plazo acordado, y para las próximas fases son nuestro interlocutor natural”, dice Guillermo Magallanes, CEO de ARG Promociones. Un hotel, una cooperativa y un edificio que vuelve a la vidaLa segunda operación por importe es un hotel de cinco estrellas en primera línea de mar, en una de las localidades más conocidas del litoral catalán. Son 20 millones de euros para financiar la construcción, repartidos en dos tramos: 10 millones ya formalizados y otros 10 asegurados, que se irán disponiendo conforme avance la obra. El establecimiento tiene operador internacional firmado y, una vez terminado, se valora en 60 millones.PrestaPro montó la captación con rigor, con transparencia y dentro del plazo acordado, y para las próximas fases son nuestro interlocutor naturalGuillermo Magallanes, CEO de ARG PromocionesEn el otro extremo del mercado está la vivienda asequible, que también se apoya en este capital. En Moraleja de Enmedio (Madrid), un préstamo promotor de 3,5 millones de euros permite a una cooperativa de 24 viviendas, con un valor de venta cercano a los 6 millones, empezar la construcción. Es la fase que más cuesta financiar por el circuito bancario. Y en El Campello (Alicante), 2 millones de euros sirven para reactivar un edificio plurifamiliar cuya construcción llevaba tiempo detenida. Es lo que el sector llama un proyecto WIP, siglas de work in progress: se compra la obra a medias, se rehabilita por completo y se vende. El valor final previsto es de 5,2 millones.Las otras tres operaciones son más pequeñas y, quizá por eso, más ilustrativas. En Roca Llisa (Ibiza), Mazel Capital Group ha obtenido un préstamo puente de 3,7 millones de euros con la garantía de una villa de lujo ya terminada, un desarrollo valorado en unos 12 millones que durante la obra ya contó con préstamo promotor. Mientras llega el comprador, el promotor dispone de liquidez para acometer nuevos proyectos. En el interior rural de Mallorca, 700.000 euros captados vía crowdfunding financian una vivienda unifamiliar con piscina que se valora en cerca de 3 millones una vez acabada. Y en el Eixample de Barcelona, junto al paseo de Gràcia, 780.000 euros cubren la compra y la reforma integral de una vivienda singular, una operación de flipping que rondará los 2 millones tras el reposicionamiento.“El promotor ya no se pregunta si el banco le va a financiar, sino qué estructura de capital necesita para ejecutar a tiempo. Ahí es donde la financiación alternativa juega en casa: rapidez, flexibilidad y un conocimiento real del negocio promotor”, explica Alejandro Melero García, CEO de PrestaPro y del Grupo Kontactalia.“En cuestión de semanas hemos pasado de uno de los suelos más exclusivos de Marbella a una cooperativa de vivienda en Madrid. No existe un tipo de proyecto propio de la financiación alternativa. En todos llega un momento en que el capital privado es la pieza que falta”, añade.El promotor ya no se pregunta si el banco le va a financiar, sino qué estructura de capital necesita para ejecutar a tiempoAlejandro Melero García, CEO de PrestaPro y del Grupo KontactaliaUn mercado que ya no es de nichoLa fotografía de estos dos meses encaja con la de un mercado que se profesionaliza y crece. Según el I Observatorio de la Financiación a la Promoción Inmobiliaria en España, de KPMG y Urbanitae, los financiadores alternativos aportaron en 2024 entre el 30% y el 32% de la inversión en promoción, unos 11.500 millones de euros, y el informe prevé que lleguen al 37%-40% en 2030.Firmas como PrestaPro hacen de estructuradores más que de prestamistas. Analizan la viabilidad técnica, urbanística y comercial de cada proyecto y buscan la fuente de capital que mejor encaja en cada fase: fondos de deuda, family offices, inversores privados, capital institucional o crowdfunding regulado. La horquilla lo dice todo: sin importe mínimo de partida, la firma estructura operaciones desde 100.000 euros hasta 200 millones por proyecto.El verano no ha frenado la actividad. Para septiembre, la compañía tiene ya concretados tres nuevos préstamos promotor, con participación también en el capital, para proyectos en Ciudad Real y Cataluña. Y anticipa más movimiento en hoteles, residencial prime, edificios parados y cooperativas, los segmentos donde la distancia entre lo que pide el promotor y lo que ofrece la banca sigue siendo más ancha.