La compra de un inmueble nuevo está acompañada de expectativas sobre calidad, acabados, zonas comunes y condiciones de entrega. Cuando algo no funciona como se esperaba, reclamar es un derecho del consumidor. Sin embargo, no todo detalle visible constituye una falla estructural ni requiere, de entrada, acudir a la vía judicial. Guillermo Díaz, socio y gerente de ClickAbogados & Asociados, firma de abogados con experiencia en Derecho Inmobiliario, Tributario, Comercial y Civil, advirtió sobre una dinámica que, a su juicio, ha contribuido a aumentar los conflictos alrededor de los proyectos inmobiliarios: partir de la premisa de que cualquier inconveniente es responsabilidad del constructor y convertirlo en un litigio. La clave, aclaró Díaz, está en conocer las garantías, determinar la naturaleza de las fallas y utilizar los mecanismos previstos por la ley antes de acudir a un juez.Para empezar, ¿cree que el elevado número de reclamaciones en Colombia responde más al incumplimiento de las constructoras o a una cultura de la reclamación? GUILLERMO DÍAZ: Hoy tenemos un gran número de personas que reclaman bajo la premisa de que el constructor siempre incumple, a lo que se suma un alto nivel de abogados que ofrecen servicios para demandar. Así, ante cualquier situación, incluso cuando el constructor no ha tenido oportunidad de responder o atender la garantía, se acude a la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC). Esto ha generado una congestión importante de acciones de protección al consumidor. Se presentan muchas reclamaciones, pero solo algunas prosperan.¿Cuáles son las más frecuentes? G.D.: La mayoría están relacionadas con acabados: elementos del inmueble que no fueron entregados adecuadamente o que presentan alguna falla. También existen reclamaciones sobre bienes y zonas comunes, que pueden ser formuladas por la copropiedad a través de su administrador. El problema surge cuando situaciones esencialmente estéticas se presentan como fallas estructurales. Algunas firmas que apoyan la recepción de zonas comunes terminan identificando numerosas situaciones que no necesariamente requieren una intervención judicial. En muchos casos, el constructor podría atenderlas directamente.¿Cómo diferenciar una falla estructural de una fisura que no representa riesgo? G.D.: La misma ley lo permite. Cuando se habla de una falla estructural, se requiere un análisis técnico de un ingeniero estructuralista que permita establecer si existe una amenaza para la estabilidad de la edificación. Una fisura no necesariamente equivale a una grieta estructural. Para determinar una patología constructiva se requieren pruebas técnicas. Sin embargo, muchas veces los informes se limitan a señalar situaciones visibles. Hablemos de la Ley 1480, que establece los mecanismos para reclamar las garantías… G.D.: Sí. Durante el primer año se pueden formular reclamaciones relacionadas con acabados y, frente a la estabilidad de la obra, existe un término de diez años. El consumidor debe utilizar ese tiempo para informar al constructor qué necesita ser atendido. El problema es que, en ocasiones, transcurren casi 12 meses contratando empresas, haciendo diagnósticos y recopilando hallazgos, y la reclamación se presenta cuando el término está a punto de vencer.La demanda no está mal cuando está fundamentada, lo que es inadecuado es acudir directamente a ella sin agotar los caminos que ofrece la garantía. Además, un proceso puede tardar al menos un año en primera instancia y otro en segunda. Muchas situaciones podrían solucionarse por la vía de la reclamación antes de llegar a ese escenario.Guillermo Díaz y Marcela Gómez