München. Wenn der Sylter Immobilienmakler Martin Dau über die aktuelle Marktlage spricht, ist er schnell bei der neuen Realität. Gerade vermarktet er erneut eine 50 Quadratmeter große Wohnung, deren Verkauf er bereits 2018 begleitet hatte. Der damalige Kaufpreis: rund 700.000 Euro. Heute liegen die vorliegenden Gebote bei mehr als 550.000 Euro. „Hier wurde innerhalb weniger Jahre tatsächlich ein erheblicher Wertverlust realisiert“, sagt der 42-Jährige, der seit mehr als zehn Jahren auf Sylt lebt.Das Handelsblatt hat mit Experten über Kundenwünsche und bürokratische Herausforderungen gesprochen, über chancenreiche Standorte und solche, an denen Immobilien nur mit Preisabschlägen verkauft werden können.Deutschlands Ferien-, Promi- und Gourmetinsel Nummer eins steht inzwischen sinnbildlich für einen problematischen Immobilienmarkt, wie er an der gesamten Nordseeküste sowie auf den nord- und ostfriesischen Inseln zu beobachten ist. Vielerorts sind die Preise zuletzt gesunken. Insgesamt ist das Angebot größer als die Nachfrage. Immobilienexperten von Norderney und Borkum bis Sankt Peter-Ording und Sylt sprechen inzwischen offen von einem „Käufermarkt“.Käufer haben unterschiedliche InteressenEtwas Eigenes an der Nordsee besitzen, es teils vermieten, teils selbst nutzen und später vielleicht ganz dorthin ziehen? Diese Idee geht zunehmend Interessenten durch den Kopf. Gesucht werden Immobilien, die sich mit diesen verschiedenen Lebensphasen vereinbaren lassen. „Teilweise besteht aber auch der Wunsch, den Lebensmittelpunkt unmittelbar hierher zu verlegen“, sagt Dirk Jenßen, Geschäftsstellenleiter bei Von Poll Immobilien auf Föhr und Amrum.Interview Luxusmakler Schönberger: „Wir werden bald viele Seegrundstücke am Markt sehen“ Makler treffen dabei auf ein verändertes Klientel potenzieller Kunden. „Kaufinteressenten agieren heute deutlich wählerischer und qualitätsbewusster“, beobachtet Fabian Zalewski, Group Co-CEO beim Makler Engel & Völkers.Das führt zu einer preislichen Zweiteilung: Moderne Immobilien sowie ältere Objekte in baulichem Topzustand und sehr guten Lagen der Inseln werden weiterhin nahezu ohne Abschläge verkauft. Objekte mit Modernisierungsbedarf, unklaren rechtlichen Nutzungsmöglichkeiten oder in einfachen Lagen erfordern dagegen teilweise Preiszugeständnisse.Welche finanziellen Spielräume haben Kunden?Verändert haben sich auch die finanziellen Möglichkeiten der Interessenten. Erneut fällt der Blick auf Sylt. Die Lage am dortigen Immobilienmarkt steht beispielhaft für andere Urlaubsregionen an der Nordsee. Zugleich zeigt sie, wie sich Prioritäten in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit verschieben.Ole König weiß, wie die zum Verkauf stehenden Objekte preislich einzuschätzen sind. Sein Unternehmen König Immobilien gilt auf der Insel als Institution und ist zugleich Makler, Projektentwickler und Ferienvermieter. Es wurde 1952 gegründet – zu einer Zeit, als die Insel noch beschaulich und kaum versnobt war. Heute leitet Ole König das Immobilienunternehmen in dritter Generation. Zugleich ist er Vorsitzender des Vereins Sylter Unternehmen. König unterscheidet drei Kundengruppen:In der ersten Käufergruppe sieht er diejenigen, die sich nach Immobilien bis zu einem Preis von einer Million Euro umsehen. „Eine gute Nachfrage“ gebe es derzeit in diesem Segment. Meist handelt es sich um Eigentumswohnungen mit zwei bis vier Zimmern.Schwieriger wird es bei der zweiten Käufergruppe, die sich in der Preiskategorie von einer bis vier Millionen Euro umsieht. „Hier tun sich viele Käufer im Moment schwer mit der Finanzierung“, sagt König in der typisch norddeutschen Sprachfärbung der Insel. Will heißen: Wer sich bislang für dieses Preissegment interessiert hat, hat derzeit womöglich andere Sorgen als den Kauf einer Immobilie auf Sylt.„Stabil“ ist laut Ole König dagegen die Nachfrage in der obersten Kategorie, die bei Preisen jenseits von vier Millionen Euro beginnt. Diese Zahl stelle allerdings lediglich eine symbolische Untergrenze dar. „In Keitum und Kampen sind Preise zwischen fünf und acht Millionen Euro für gute Haushälften und Einfamilienhäuser durchaus normal“, ordnet König ein.Neben der Bezahlbarkeit der Immobilie belastet seit gut drei Jahren ein geradezu existenzielles Thema den Immobilienmarkt in nahezu allen Ferienregionen an der Nordsee. Viele Ferienwohnungen existieren dort ohne Genehmigung. Gesetzliche Grundlage ist in vielen Kommunen ein Bebauungsplan, der lediglich eine Nutzung als Wohngebiet vorsieht. Immobilien in einem Wohngebiet dürfen jedoch nicht als Ferienwohnungen genutzt werden. Diese sind wiederum nur in Sondergebieten zulässig.Ferienimmobilien In fünf Schritten zur erfolgreichen Ferienvermietung Seit den 2000er-Jahren werde baurechtlich zwischen Dauerwohnen, Wohnen und Ferienwohnen unterschieden, erklärt Immobilienmakler Martin Dau. „Viele ältere Objekte wurden jedoch über Jahrzehnte touristisch genutzt, ohne dass diese Nutzung immer eindeutig dokumentiert oder genehmigt wurde.“ Je nach Gemeinde wird davon ausgegangen, dass ein erheblicher Anteil der älteren Ferienimmobilien von dieser Problematik betroffen sein könnte. Auf Sylt gelte dies insbesondere für Kampen und Wenningstedt, sagt Dau.18 Vermietungen im Jahr bei FerienwohnungenJahrzehntelang wurde dieser Missstand geduldet, brachten Ferienwohnungen doch viele Touristen an die Küsten und auf die Inseln. Ein gewichtiges Argument in einer Region, in der es keine anderen Branchen von nennenswerter wirtschaftlicher Bedeutung gibt.Haus in Hörnum/Sylt: Eine Ferienvermietung ist für Hausbesitzer oft ertragreicher als die dauerhafte Vermietung an Ortsansässige. Foto: IMAGOEin Ausweg für Vermieter wäre eine nachträgliche Genehmigung oder die dauerhafte Vermietung an Menschen, die in der Region leben. Für viele Vermieter lohnt sich das jedoch nicht – ganz im Gegensatz zur ertragreicheren Ferienvermietung. „Im Schnitt haben sie damit 180 bis 200 Vermiettage bei 18 Vermietungen im Jahr“, rechnet Immobilienunternehmer König vor.Vor gut drei Jahren schritt jedoch das Bauamt des Kreises Nordfriesland in Sankt Peter-Ording sowie auf den Inseln Sylt, Föhr und Amrum ein und sorgte für bundesweite Schlagzeilen. Zum entschiedenen Gegner illegaler Ferienvermietungen wurde damals Burkhard Jansen, Kreisbaudirektor des Landkreises Nordfriesland. „Die wissen, dass ich auf der Insel bin, deswegen verstecken sie sich in ihren Wohnungen und zittern“, sagte er vor zwei Jahren dem NDR in einer Dokumentation mit dem wenig versöhnlich klingenden Titel „Herr Jansen greift durch“.11.000Ferienwohnungengibt es Schätzungen zufolge allein auf Sylt.Inzwischen haben alle Beteiligten verbal abgerüstet. Das Bauamt des Kreises Nordfriesland in Husum teilt auf Handelsblatt-Anfrage mit, man werde die auf zehn Jahre angelegten Kontrollen möglicherweise unzulässig genutzter Ferienwohnungen weiterhin systematisch abarbeiten. Von den schätzungsweise rund 11.000 Ferienwohnungen auf Sylt wurde beispielsweise bislang in 37 Fällen die Nutzung untersagt.Derzeit muss sich die Verwaltung jedoch mit einem dringlicheren Problem beschäftigen. Bei der Behörde gingen mehrere Anzeigen wegen Verstößen gegen Brandschutzregeln ein. „Da hier konkrete Gefahren für Leib und Leben bestehen, müssen diese Verfahren vorrangig bearbeitet werden“, sagt Hans-Martin Slopianka vom Landratsamt. Erst wenn diese Verfahren abgeschlossen seien, werde man sich wieder den Ferienwohnungen widmen.Immobilien Bis zu 18 Millionen – Das sind die fünf exklusivsten Orte für Ferienhäuser Für Dirk Jenßen, Geschäftsstelleninhaber bei Von Poll Immobilien auf Föhr und Amrum, liegt das eigentliche Problem ohnehin nicht in der Diskussion über ungenehmigte Ferienwohnungen. Er kritisiert die unterschiedliche Umsetzung vor Ort. „Während beispielsweise in Wyk auf Föhr bereits vor mehr als einem Jahr erste Nutzungsverbote umgesetzt wurden, bestehen in anderen Gemeinden weiterhin Ferienvermietungen – teilweise parallel zur Erhebung von Tourismusabgaben.“Jenßen empfiehlt einen pragmatischen Umgang mit dem Problem. Aus seiner Sicht handelt es sich bei der Mehrheit der betroffenen Immobilien nicht um ursprünglich ungenehmigte Ferienobjekte. „Vielmehr stammen die baurechtlichen Genehmigungen aus einer Zeit, in der die heutige Differenzierung zwischen Dauerwohnnutzung und Ferienvermietung in dieser Form noch nicht im Fokus stand.“Auch wenn inzwischen vielerorts in den Ferienregionen an der Nordsee Bewegung in die Verfahren kommt, sehen Vertreter der Immobilienbranche die Vorgehensweise der Behörden weiterhin als einen Grund für den Rückgang der Immobilienpreise. Das gilt auch für die ostfriesischen Inseln mit den Hotspots Norderney und Borkum. „Der Umgang der Behörden wirkt aus Marktsicht sehr zurückhaltend – die Verfahren dauern vielerorts schlicht zu lange“, kritisiert Nils Onken, Geschäftsstellenleiter bei Von Poll Immobilien in Norden, Emden, Aurich und Esens in Ostfriesland.