La prohibición de la compra especulativa de vivienda fue la medida estrella en materia de vivienda que pactaron los Comuns con el PSC a cambio del "sí" de los de Jéssica Albiach a los primeros presupuestos del Govern de Salvador Illa. Una vez aprobados, también con el apoyo de ERC, el Parlament apretó el acelerador y el 8 de julio dio luz verde -con el voto del PSC, ERC, Comuns y la CUP- a la tramitación por lectura única de la proposición de ley y se abrió el periodo para presentar enmiendas. La norma, sin embargo, ha entrado en una nueva fase tras el dictamen del Consejo de Garantías Estatutarias (CGE), que ha cuestionado su adecuación al marco constitucional considerando que vulnera el derecho a la propiedad privada, entre otros.PublicidadEl dictamen del CGE no es vinculante, ya que se trata de un órgano consultivo, pero su posicionamiento ha obligado a los grupos que quieren sacarla adelante a revisar algunos aspectos y a encontrar una fórmula que combine el objetivo de frenar la especulación con las garantías jurídicas necesarias para que la norma pueda resistir eventuales recursos de la patronal inmobiliaria o la bancada de la derecha. De hecho, fue Junts y el PP los que llevaron el texto al CGE a mediados de julio y los que paralizaron su tramitación.Tanto el revés del CGE como las discrepancias de los diferentes partidos de izquierda que apoyan la ley -PSC, Comuns, ERC y la CUP- abren el debate sobre si la ley contra la compra especulativa de vivienda puede acabar quedando descafeinada. Repasamos qué ha dicho cada formación y hablamos con el Sindicat de Llogateres.Una ley que prohíba la especulaciónCatalunya lidera en el Estado español la reformulación legislativa del sector inmobiliario que pretende hacer frente a la escalada de precios de la vivienda. Fue la primera en aplicar un tope a los alquileres en zonas tensionadas y en regular los alquileres de temporada y de habitaciones. En Barcelona ya se ha decretado la prohibición de todos los pisos turísticos a partir de noviembre del 2028.Pero con todo ello, el acceso a la vivienda sigue siendo uno de los principales problemas de la ciudadanía, según el Centro de Estudios de Opinión (CEO). Por eso el Govern catalán, forzado por los Comuns, se ha fijado ahora limitar la compra especulativa de viviendas que practican determinadas empresas, fondos de inversión, entidades financieras y particulares con múltiples viviendas, los llamados grandes tenedores.PublicidadLa intención es cambiar la ley de urbanismo, de modo que los ayuntamientos de las zonas tensionadas -más de 200 municipios, que agrupan a la gran mayoría de la población catalana- puedan condicionar que la vivienda sólo pueda destinarse a vivienda habitual o al alquiler residencial. Las cuatro formaciones que han apoyado la tramitación comparten la necesidad de actuar ante la presión inmobiliaria, pero discrepan sobre hasta dónde debe llegar la regulación y sobre quién debe afectar.A grandes rasgos, ERC y PSC defienden que la prohibición se limite a los grandes tenedores, es decir, a los titulares de cinco o más viviendas. Los Comuns y la CUP quieren evitar que la norma dependa de los ayuntamientos y de modificaciones posteriores de los planes urbanísticos municipales. El Govern, por su parte, insiste en que hay que encontrar "una vía jurídicamente segura para proteger el derecho a la vivienda de acuerdo con el Estatut". Por lo tanto, deja la puerta abierta a adaptar el texto a las objeciones planteadas por el CGE.El papel de los ayuntamientosEn el texto inicial de la proposición de ley se deja en manos de cada ayuntamiento decidir si aplicará o no la prohibición de la compra especulativa de vivienda, así como el control de los incumplimientos. Esto quiere decir que aplicarlo en las zonas con mercado residencial tenso se deberían hacer nuevas planificaciones urbanísticas. Esta cuestión explica buena parte de las enmiendas que han presentado conjuntamente los Comuns y la CUP, con el apoyo del Sindicato de Inquilinas. Por ello proponen eliminar la parte de la ley que condiciona las limitaciones en la compra de viviendas a los planes de ordenación urbanística municipales.Publicidad"Lo que proponía inicialmente el texto no era prohibir ni limitar las compras especulativas, sino permitir que los municipios que quisieran, y cuando quisieran, y a través de un planeamiento urbanístico que tardaría años en llegar, pudieran llegar a limitarlas", critica Eric Aragonès, portavoz del Sindicat de Llogateres, en declaraciones a Públic. Aragonès reclama que sea la propia ley catalana de urbanismo la que establezca un marco común y la aplicación directa de la prohibición en todos los municipios que ya tienen la consideración de zona de mercado residencial tensionado.Tanto para los Comuns y la CUP como para el Sindicat de Llogateres, esta fórmula permitiría dar una respuesta más rápida en un mercado en el que la compra de un edificio y el cambio de su modelo llega mucho antes de que un consistorio pueda completar una modificación del planeamiento. "Fácilmente pasarían tres años o más para que algún municipio llegara a aplicar esta limitación", afirma Aragonès.Finalidad residencialLos Comuns también han acordado con el PSC varias enmiendas para introducir excepciones a las limitaciones de compra. La propuesta de los de Jéssica Albiach pasa por modificar siete artículos de la ley catalana de urbanismo para restringir la compra de viviendas cuando no responda a una finalidad residencial. El planteamiento es que los inmuebles se puedan adquirir principalmente para vivir, para alojar familiares directos —como hijos, nietos, hermanos o padres— o para destinarlos al alquiler habitual dentro de los límites de precio establecidos.También contempla algunas excepciones, como las adquisiciones por causa de muerte, así como la compra de edificios destinados a una rehabilitación integral siempre que exista el compromiso de destinarlos posteriormente al alquiler habitual. De manera excepcional, también se prevé la posibilidad de adquirir una segunda cuando sea la única segunda residencia del comprador y esté situada en un municipio distinto al de su residencia habitual.Poner el límite en los grandes tenedoresLos republicanos defienden que el texto debe ser jurídicamente robusto para evitar que una regulación con voluntad de frenar la especulación acabe siendo inaplicable. ERC comparte la necesidad de regular las compras especulativas, pero considera que el texto debe delimitar claramente a quién se aplica. Tanto los republicanos como el PSC han presentado enmiendas para que la prohibición se centre en los grandes tenedores —personas físicas o jurídicas con más de cinco viviendas— y en las personas jurídicas. Las formaciones consideran que esta distinción es necesaria para evitar que una misma norma trate por igual a personas con realidades patrimoniales muy distintas. Una posición que no acaba de gustar a los Comuns.Evitar grietasEsta distinción tampoco es compartida por el Sindicat de Llogateres. Aragonès considera que centrar la regulación en el número de viviendas que tiene cada propietario puede generar grietas para esquivarla y que el objetivo debería ser limitar determinadas prácticas independientemente de quien las haga. "Lo que prohíbes no es un tipo de tenedor, sino unas prácticas", afirma. El Sindicat considera que, si finalmente se introducen excepciones para pequeños propietarios, estas deberían estar muy bien delimitadas para evitar que se puedan crear sociedades o repartir formalmente la propiedad entre diferentes personas para superar los límites establecidos.PublicidadEsta es una de las principales preocupaciones del sindicato en la redacción final de la norma. Aragonès alerta de que cualquier excepción destinada a proteger a pequeños propietarios debería aplicarse solo a personas físicas y no convertirse en "una puerta de entrada" para estructuras societarias creadas expresamente para eludir las limitaciones. "Es muy importante que, si hay alguna excepción para pequeños tenedores, sean solo para personas físicas, para que no se empiecen a crear personas jurídicas a diestro y siniestro para esquivar las limitaciones", señala. Aragonès considera que esta cuestión es importante si la norma acaba estableciendo un umbral de propiedades, ya que las formas societarias pueden permitir fragmentar formalmente la titularidad de un patrimonio inmobiliario.En este sentido, otra de las prácticas que el sindicato quiere que quede específicamente limitada es el conocido como flipping inmobiliario: comprar un edificio entero, hacer una reforma rápida y volverlo a poner a la venta en un periodo muy corto, aprovechando el incremento de valor del inmueble. "Habría que blindar bien la prohibición, es decir, que no se pueda comprar un edificio entero, hacer una reforma rápida y en menos de un año volverlo a vender", explica Aragonès, que reclama que la ley no sólo defina quién puede comprar, sino que identifique "las operaciones que pueden contribuir a convertir la vivienda en un activo de negocio y expulsarlo del parque residencial habitual".¿Qué dice el CGE?El dictamen del CGE ha trastocado los planes de la ley, pero ¿qué dice exactamente? Pues concluye que la proposición de ley vulnera el derecho a la propiedad privada, a la herencia y a la libertad de empresa, entre otros aspectos. El órgano consultivo considera que, aunque la garantía del derecho a la vivienda es una "finalidad legítima", la norma no supera el test de proporcionalidad porque impone restricciones excesivas a los propietarios y a los compradores sin mantener un "justo equilibrio" con el objetivo perseguido.PublicidadEl Consejo sostiene que la iniciativa limita de manera directa el poder de disposición sobre las viviendas, afecta a la libertad de pactos e incluso tiene consecuencias sobre las herencias, ya que "condiciona qué pueden hacer los herederos con los inmuebles recibidos". También advierte de que la prohibición de adquirir viviendas con fines distintos a la residencia habitual impone "una barrera desproporcionada" a la actividad económica y recuerda que "no todas las compras que no tienen como destino la vivienda habitual son necesariamente especulativas".El Sindicat de Llogateres discrepa del argumento de que la iniciativa vulnere el derecho de propiedad y considera que hay otras interpretaciones jurídicas que avalan una regulación de los usos de los inmuebles. Aragonès considera que la propuesta no implica retirar propiedades a sus titulares ni prohibir la propiedad privada. "No se está vulnerando el derecho a la propiedad en ningún caso porque no se trata de aquellos que ya sean propietarios que lo dejen de ser, ni se trata de prohibir ninguna propiedad en sí misma sino de determinar los usos", defiende.La intención inicial era aprobar la proposición de ley de limitar la compra especulativa de vivienda antes de las vacaciones de verano, pero la petición al CGE por parte de la oposición y su subsecuente dictamen han obligado a replantear el calendario. Su votación se prevé hacia el otoño.