El Institut Català del Sòl (Incasòl) nació en 1980 con el objetivo de convertirse en el principal brazo ejecutor de las políticas públicas de vivienda de la Generalitat de Catalunya. Sus estatutos preveían que se pudiera financiar con aportaciones del Govern catalán o del Estado, pero, según explica a Públic una fuente conocedora del funcionamiento del organismo, este modelo "prácticamente no se llegó a desplegar nunca".PublicidadSin esta financiación estructural, la empresa pública acabó funcionando, durante sus primeros años, con una lógica muy similar a la de una promotora privada. Compraba terrenos, los urbanizaba, los parcelaba y posteriormente vendía el suelo resultante. Los beneficios obtenidos se reinvertían en nuevas promociones de vivienda protegida oficial (VPO). Este modelo permitió impulsar numerosas actuaciones durante los años 80 y 90, pero a medida que el precio del suelo aumentaba y los márgenes se reducían, quedó claro que no sería suficiente para sostener las necesidades de construcción de vivienda pública.De esta constatación nació, en 1996, con Convergència i Unió (CiU) y Jordi Pujol al frente del Govern de la Generalitat, la Ley del depósito de fianzas de los contratos de arrendamiento. Oficialmente, la norma servía para registrar los contratos de alquiler y dar más transparencia a un mercado todavía poco desarrollado. Pero también incorporaba un mecanismo financiero que debía convertirse en el principal motor económico del Incasòl. Y lo fue.Cada vez que se formaliza un contrato de alquiler, tanto de una vivienda como de un local comercial, el propietario está obligado a depositar la fianza en el Incasòl. Cuando el contrato termina, este dinero se devuelve. Ahora bien, como cada año entran muchas más fianzas nuevas de las que se recuperan, se genera un saldo positivo permanente. La misma ley establece que este excedente debe destinarse a la construcción de vivienda de protección oficial.Concretamente, el artículo 7 de la ley dice que "el Institut Català del Sòl tiene que destinar el importe de las fianzas que tenga en depósito a inversiones para la construcción pública de viviendas, con una atención especial a las promociones en régimen de alquiler y a actuaciones directas en núcleos antiguos o sujetos a un proceso de renovación urbana, y también a las finalidades que le son propias de acuerdo con su regulación".PublicidadY continúa: "En todo caso, el Incasòl debe mantener disponibilidades por un importe no inferior al 5% de estos recursos para garantizar la efectividad en el pago de las cancelaciones y las devoluciones consiguientes que ocurran". Es decir que por ley, se tiene que reservar un 5% del dinero generado por las fianzas para devolver las fianzas que se solicitan.Entre los años 2020 y 2022, el Incasòl no acabó ninguna VPO pero ingresó más de 1.500 millones en fianzasSegún la fuente consultada, inicialmente este sistema resultó muy eficaz. Entre 1996 y el inicio de la crisis inmobiliaria de 2008, las fianzas permitieron financiar una parte muy importante de las promociones públicas -sobre todo durante el Govern del tripartito de PSC, ERC e ICV- sin la necesidad de depender de los presupuestos anuales de la Generalitat o de los impuestos directos de los ciudadanos.La crisis financiera e inmobiliaria, sin embargo, marcó un antes y un después. Aunque las fianzas continuaron entrando año tras año y la ley no cambió, la promoción de vivienda pública por parte del Incasòl prácticamente se detuvo y se entró en un descenso que todavía arrastramos hoy. De hecho, esto explica parte de la crisis de la vivienda actual y de la falta de viviendas públicas en todo el país.PublicidadLos datos, consultados en el portal de Vivienda de la Generalitat, reflejan esta situación. En 2011 todavía se acabaron 1.032 viviendas protegidas y en 2012, 365, con Lluís Recoder como conseller de Territorio. A partir de aquí, sin embargo, la producción se desploma: 39 viviendas acabadas en el 2013, un año marcado por los fuertes recortes del gobierno de CiU de Artur Mas, con Santi Vila como conseller; 11 en 2014; 187 en 2015; 121 en 2016, con Josep Rull (Junts) ya como conseller; 108 en 2017; 52 en 2018, con Damià Calvet (Junts) como conseller; una única vivienda acabada en 2019; y ninguna entre los años 2020 y 2022, con Jordi Puigneró (Junts) y Juli Fernàndez (ERC) como consellers de Territorio, respectivamente.Después de este vacío, no es hasta el 2023, con Juli Fernàndez y Ester Capella (ERC) como consellers de Territorio, que se retoma tímidamente la promoción de vivienda pública, con 30 viviendas acabadas, muy lejos de los números de antes del año 2011; seguidos de 97 el 2024 y 24 durante el 2025, con la ya actual consellera de Territorio, Sílvia Paneque.Este hundimiento de la promoción de viviendas públicas por parte del Incasòl contrasta con la evolución de las fianzas depositadas durante más de una década. Según datos facilitados por el Incasòl a este medio, en 2013, el ente público custodiaba 1.103 millones de euros en fianzas depositadas. Una cifra que no ha parado de aumentar año tras año: en 2015 superó los 1.200 millones, en 2016 los 1.300 millones, en 2017 los 1.400 millones y así hasta llegar al cierre de 2024, cuando esta cifra superó los 2.000 millones. En sólo 11 años, la bolsa de fianzas creció en más de 913 millones. Es decir, casi el doble.Este aumento de finanzas depositadas en el Incasòl no es casual. Según la fuente consultada, el mercado del alquiler no sólo ha aumentado en número de contratos, sino también en importe, es decir, alquileres cada vez más caros, por lo tanto, fianzas cada vez más altas. Además, las fianzas no son exclusivamente de las viviendas particulares. También se depositan las correspondientes a los locales comerciales, centros comerciales, concesiones aeroportuarias o grandes superficies. "Cuando una empresa abre un establecimiento dentro de un aeropuerto o en un centro comercial también deposita su fianza en el Incasòl, y estas operaciones mueven cantidades de dinero muy importantes", explica.120 millones anuales de recursos netosActualmente, según esta fuente, el sistema genera alrededor de 120 millones anuales de recursos netos, es decir, el incremento entre las nuevas fianzas depositadas y las que se devuelven. La pregunta, pues, es: si todos estos años se continuaron recaudando fianzas, ¿por qué no se invirtieron en la construcción de viviendas públicas? Públic ha solicitado al Incasòl información sobre dónde se han destinado las fianzas depositadas entre 2013 y 2024, pero en el momento de la publicación de este artículo no ha recibido los datos.En declaraciones a Públic, fuentes del Incasòl han señalado que "no existe una correlación directa entre el volumen global de las fianzas depositadas en el Incasòl en un determinado ejercicio y el número de viviendas de protección oficial Incasòl o terminadas ese mismo año". Argumentan que la promoción de vivienda es "un proceso de largo recorrido, desde la disponibilidad o transformación del suelo (...) hasta la ejecución de las obras pueden transcurrir aproximadamente cuatro años, o incluso más"."Por este motivo", argumentan, "las inversiones realizadas en una determinada anualidad con los recursos disponibles procedentes de las fianzas no se reflejan necesariamente en viviendas iniciadas o terminadas durante ese mismo ejercicio, sino que pueden materializarse varios años después". Ahora bien, hay que tener en cuenta que, según ha comprobado este medio, la falta de promoción de vivienda pública por parte del ente se da al menos desde el año 2013.PublicidadPor otra parte, las mismas fuentes explican que, aparte de la promoción de vivienda pública, "los recursos vinculados a los depósitos de fianzas también se destinan a otras actuaciones propias de la actividad del Incasòl orientadas a facilitar el acceso a la vivienda, regenerar entornos urbanos e impulsar el desarrollo territorial sostenible". Por lo tanto, concluyen desde el Incasòl, "comparar la evolución anual de los depósitos de fianzas con el número de viviendas iniciadas o terminadas en ese mismo año puede conducir a conclusiones equívocas, Incasòl que se trata de magnitudes que responden a dinámicas temporales y operativas diferentes".El impulso de polígonos industrialesLa falta de inversión en la promoción de vivienda pública por parte del Incasòl no puede desvincularse de la apuesta del organismo por impulsar nuevos polígonos industriales con la compra y la venta de suelo destinado a usos industriales y logísticos. De hecho, estro los objetivos del Incasòl está "la promoción y el desarrollo de suelo industrial para actividades económicas para favorecer el desarrollo territorial y la actividad empresarial en Catalunya".Durante los años posteriores a la crisis financiera, en los que la construcción de VPO prácticamente se detuvo, la empresa pública mantuvo hasta prácticamente el año 2020 esta otra función, orientada a generar actividad económica y atraer inversiones por todo el país. Una estrategia para evitar que toda la actividad industrial se concentrara en Barcelona o alrededores pero que fue en detrimento de la promoción de vivienda pública.PublicidadAparte de las decenas de hectáreas de suelo industrial, entre las adquisiciones que generaron más polémica está el adelanto de 96 millones de euros -de 120- de la Generalitat, a través del Incasòl y con Damià Calvet (Junts) como conseller de Territorio, a Criteria -el holding de inversiones de La Caixa- por los terrenos donde tiene que ubicarse el polémico macrocomplejo de ocio Hard Rock en Vila-seca y Salou.La falta de vivienda pública, un problema crónicoLa práctica desaparición de la promoción pública durante más de una década por parte del Incasòl tiene consecuencias que todavía arrastramos. "Si el Incasòl hubiera continuado haciendo unas 1.000 viviendas anuales, hoy tendríamos como mínimo 10.000 pisos públicos más", sostiene la fuente consultada, que defiende que esta falta de construcción explica parte de la actual tensión del mercado del alquiler. "La población sigue creciendo, pero prácticamente sólo se ha generado oferta privada. Si no construyes vivienda pública de alquiler, todo acaba recayendo sobre el mercado", afirma.Aunque en los últimos años se ha iniciado una recuperación de la promoción de parque público con iniciativas como el acuerdo entre el Ayuntamiento de Barcelona y el Incasòl para construir hasta 1.700 viviendas públicas sobre suelo municipal o el plan pactado entre el PSC y los Comuns que prevé la construcción de 50.000 nuevas viviendas públicas hasta el año 2030, recuperar el ritmo perdido no será fácil. "Catalunya necesita decenas de miles de viviendas públicas, no podemos tener una empresa pública que produce menos de lo que producía hace 20 años", concluye la fuente.