Les propriétaires de petits immeubles locatifs comptent souvent sur les loyers pour payer leur prêt hypothécaire. Or, quand les taux d’intérêt augmentent, tout leur montage financier peut s’écrouler. Alors, encore rentable, le plex ?Bertrand Gimat a fait l’achat d’un bâtiment de six appartements dans le Vieux-Rosemont avec trois amis, en 2020. L’idée était simple : louer les logements et utiliser les revenus des loyers pour payer le prêt hypothécaire et l’entretien du bâtiment. Le profit viendrait plus tard, au moment de la vente.Mais les choses ne se sont pas passées comme prévu. L’immeuble de 800 000 $ a été acheté au moyen d’un prêt hypothécaire au taux de 2,8 % amorti sur 25 ans. Les paiements mensuels étaient d’environ 3700 $.« On avait pris un financement hypothécaire sur cinq ans et, au bout de cinq ans, la réalité avait beaucoup changé, raconte Bertrand Gimat. Maintenant, on a un taux qui est à 4,35 %. » Résultat : les paiements mensuels ont bondi à 4400 $.« Aujourd’hui, on est à perte par rapport à notre investissement, alors que quand on l’avait acheté, à la base, on avait un modèle financier qui tenait la route, explique-t-il. Nos loyers ne couvrent plus l’hypothèque. »Plus de la moitié des prêts hypothécaires en vigueur au pays devraient être renouvelés en 2025 ou en 2026. Or, le coût du financement a augmenté dans les dernières années et les taux sous les 3 % sont chose du passé. Plusieurs propriétaires pourraient donc se retrouver à court de liquidités.Pas de hausses de loyerIl y a des conséquences bien concrètes à la hausse des taux. « Avant, vu qu’on avait un petit peu plus de marge de manœuvre, on pouvait proposer des améliorations, on pouvait faire des petits travaux dans les logements », relève M. Gimat. Cette marge de manœuvre n’existe plus.« Par exemple, il y avait des travaux qu’on avait prévu de faire, [mais] on ne peut plus les faire parce qu’on n’a plus les liquidités qu’on avait prévues. » Cela risque de nuire au bon état du parc immobilier, selon lui.Il n’est pas question d’augmenter les loyers pour remédier à la hausse du coût d’emprunt, assure M. Gimat. Le Tribunal administratif du logement ne prend d’ailleurs pas en compte le coût du financement dans son calcul d’augmentation des loyers.« Ce n’est pas une bonne solution de transférer cette augmentation des coûts sur le locataire. […] Ce n’est pas du tout dans vos valeurs. » Ce faisant, le problème reste entier et son investissement risque de lui coûter bien plus cher que prévu.Un risque inhérent à l’immobilierLe cas de M. Gimat est une bonne illustration des risques d’investir en immobilier, explique Yvon Rudolphe, professeur à l’Université du Québec à Montréal et chercheur à la Chaire La Caisse en immobilier. « Présentement, [le marché] est dans une pure spéculation », selon lui.En ce moment, le prix des immeubles, le montant des loyers et les taux d’intérêt font notamment en sorte de miner la rentabilité des investissements immobiliers. « On voit que l’investisseur perd de l’argent, dès le départ », observe M. Rudolphe.