Immobilien: Plus 49 Prozent – hier steigen die Wohnungspreise am stärksten

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Immobilien: Plus 49 Prozent – hier steigen die Wohnungspreise am stärksten Preise von Bestandswohnungen sind im 2. Quartal stärker gestiegen als Neubaupreise. Exklusive Daten der 400 deutschen Kreise zeigen, wo Wohnraum teurer und wo er günstiger geworden ist.

So stark sind die Immobilienpreise im 2. Quartal gestiegen. Foto: dpa, Montage: Ben Mendelson [M]Düsseldorf. Bundesweit ist die Wohnungsnot groß. Neubauvorhaben halten mit der Nachfrage nicht mit. Mit der Folge, dass die Angebotspreise für bestehenden Wohnraum stärker steigen als die von Neubauten.So kosteten Bestandswohnungen im zweiten Quartal dieses Jahres mit durchschnittlich 3226 Euro pro Quadratmeter 6,8 Prozent mehr als ein Jahr zuvor, während das Plus bei Neubauwohnungen lediglich 0,8 Prozent auf 5171 Euro betrug.Das zeigen Daten des neuen Immobilienpreisindexes des Analysehauses Empirica Regio. Er liegt dem Handelsblatt exklusiv vor. Die Daten zeigen auch, wie unterschiedlich sich die Preise in allen deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten entwickeln.Die Seitwärtsbewegung bei Neubauwohnungen erklärt Empirica-Regio-Chef Jan Grade so: „Die Preise können kaum sinken, weil die Baukosten und Finanzierungskosten das nicht zulassen. Und sie können kaum steigen, weil sich keine Käufer finden.“Der Blick auf die regionalen Daten zeigt aber, dass Dynamik im Markt ist. Nicht nur die Top-7-Städte entwickeln sich ganz unterdurchschnittlich. Doch an welchen Orten sind die Preise am stärksten gestiegen? Wo sind Immobilienpreise und Mieten besonders hoch – und wo sind sie vergleichsweise niedrig? Das Handelsblatt zeigt in sieben Grafiken genaue Daten für alle 400 Landkreise und kreisfreien Städte.Die Daten stammen von der Value AG und basieren auf Inseraten von mehr als 100 Immobilienplattformen wie Immoscout24, Immowelt und Immonet. Insofern bilden sie die Angebotspreise und -mieten ab.Um die Daten vergleichbar zu machen, hat Empirica Regio die unterschiedlichen angebotenen Immobilien auf Referenzwohnungen umgerechnet. Für Eigentumswohnungen gilt etwa eine Wohnung mit 60 bis 80 Quadratmetern und guter Ausstattung als Vergleichswert.Die folgende Tabelle zeigt die 20 Kreise mit den höchsten Preisen von Neubauwohnungen sowie die Veränderung des Niveaus im Vergleich zum 2. Quartal 2025. München führt das Ranking erneut an: Hier kostet eine Neubauwohnung pro Quadratmeter im Schnitt 10.951 Euro. Außerdem sind unter den teuersten Kreisen acht weitere, die weniger als 50 Kilometer von der bayerischen Landeshauptstadt entfernt liegen. Und auch Garmisch-Partenkirchen und Rosenheim zählen zum erweiterten Speckgürtel Münchens.Auffällig ist jedoch, dass in den drei teuersten Kreisen die Neubaupreise gesunken sind. Von den Top-20-Regionen verzeichnet Hamburg mit fünf Prozent den größten Preisanstieg.Die folgende Karte zeigt für alle Landkreise und kreisfreien Städte die Kaufpreise für Neubauwohnungen. Die dunkelsten Verfärbungen zeigen den Großraum München sowie gefragte Großstädte mit den höchsten Preisen.Die günstigsten Neubaupreise gibt es indes im Kreis Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt: 1832 Euro kostet hier der Quadratmeter Wohnraum im Schnitt.Etwas anders sieht der Markt für Bestandswohnungen aus. Auch hier ist die Stadt München der teuerste Kreis mit 8091 Euro pro Quadratmeter. Damit ist die Landeshauptstadt 22 Prozent teurer als die zweitteuerste Region: der Landkreis München (6645 Euro). In den Top 5 steht aber etwa auch der Kreis Nordfriesland mit der Ferieninsel Sylt (5832 Euro).Am günstigsten sind die Preise für Bestandswohnungen in den ostdeutschen Flächenländern Sachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen. Selbst die teuerste Großstadt in den Ländern, Leipzig, liegt mit 3118 Euro pro Quadratmeter deutschlandweit im Mittelfeld.Insgesamt sind in 57 Prozent aller Kreise die Bestandspreise um mehr als fünf Prozent gestiegen. Den stärksten Anstieg gab es im ostfriesischen Leer mit fast 48 Prozent. Doch auch in Großstädten wie Rostock, Oldenburg und Paderborn haben sich Bestandswohnungen um mehr als 20 Prozent verteuert.Dass Bestandswohnungen deutlich teurer werden, liegt laut Tobias Just, Professor für Immobilienwirtschaft an der Uni Regensburg, an den hohen Neubaupreisen: Auf der Suche nach erschwinglichem Wohnraum würden „gerade in angespannten Märkten die etwas günstigeren Bestandswohnungen interessanter und werten folglich stärker auf“.Immobilienkauf 400 Kreise im Check – Wo Eigentum bis 2035 wertvoller wird Das gelte auch für Metropolen und ihr Umland. „Erschwinglichkeit ist das Thema des Jahres“, sagt Just. Der Druck aufs Umland großer Städte halte an. Dies gelte insbesondere für den Neubau, bei dem es einen „besonders großen Unterschied macht, im günstigeren Umland zumindest etwas günstiger bauen zu können“.Die folgende Karte zeigt die Kreise, in denen die Preise von Neubauwohnungen binnen eines Jahres am stärksten angezogen haben. Insgesamt lagen die Neubaupreise in jedem fünften Kreis mehr als fünf Prozent über dem Vorjahresquartal.Den stärksten Anstieg gab es demnach in Anhalt-Bitterfeld. Die Region zählt mit einem Quadratmeterpreis von 3112 Euro aber immer noch zu den 30 günstigsten Kreisen.Jan Grade sagt zur Einordnung der teils starken Anstiege: In strukturschwachen Regionen fielen relative Entwicklungen „oft höher aus“. Ursache seien das niedrige Preisniveau und die geringe Zahl von Inseraten, mit denen der Durchschnitt berechnet werde.Indes gab es in 40 Prozent der Kreise sinkende Neubaupreise. Die folgende Karte zeigt die Regionen. Am stärksten war der Rückgang demnach im thüringischen Nordhausen. Dort fielen die Preise um 34,5 Prozent.Häuserpreise sinkenEin ähnliches Bild wie bei Wohnungen gibt auch der Häusermarkt ab. In der folgenden Karte sind die Kreise nach dem Preis von neu gebauten Ein- oder Zweifamilienhäusern eingefärbt. Auch hier ist München samt Großraum am teuersten.Insgesamt sind in fast der Hälfte der Kreise die Häuserpreise im Vergleich zum 2. Quartal 2025 gesunken. Der durchschnittliche Rückgang lag bei 0,5 Prozent, am stärksten war er in den Top-7-Städten (3,7 Prozent).Für Jan Grade geht der Rückgang darauf zurück, „dass sich für Objekte mit zu hohen Preisen keine Käufer finden“. Die Angebote dürften sich also in günstigeren Lagen befinden beziehungsweise kleinere Grundstücke haben. „Höherpreisige Objekte rechnen sich nicht und landen darum auch gar nicht mehr auf den Onlineplattformen.“Laut Tobias Just stehe zudem „die energetische Effizienz etwas weniger im Mittelpunkt“. Das könne sich aber mittelfristig „als teure Entscheidung herausstellen“ – wenn in energetische Effizienz investiert werden müsse.Immobilien Welche Sanierung lohnt sich für ihr Haus? Berechnen Sie es hier Mit dem interaktiven Handelsblatt-Rechner finden Sie heraus, wie Sie Ihre Immobilie sinnvoll dämmen, um Portmonee und Energieverbrauch zu schonen. Steigende Mieten: Wer sucht, verliertDie stärksten Anstiege gibt es aber nicht bei Kaufpreisen, sondern bei den Mieten: Neubaumieten sind binnen eines Jahres um 3,5 Prozent gestiegen, Mieten in Bestandswohnungen um 9,7 Prozent.Auch hier sind München und Region die teuersten Kreise: In der Landeshauptstadt werden für Neubauten durchschnittlich 25,20 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter aufgerufen. Bemerkenswert ist: Die Mieten steigen auch in den teuersten Regionen, am stärksten in Garmisch-Partenkirchen (+19,8 Prozent).Empirica-Regio-Chef Grade sagt: „Mieter und Mieterinnen verlieren, wenn sie eine neue Wohnung in einem angespannten Wohnungsmarkt suchen.“ Der Abstand zwischen bestehenden Mieten und Neuvertragsmieten nehme „immer weiter zu“ und es gebe zu wenige Wohnungen. Angesichts der steigenden Bau- und Sanierungskosten sowie der durchschnittlichen Einkommen sei der Anstieg der Mieten aber „nicht dramatisch“, sagt Grade. Verwandte Themen Sachsen-AnhaltDer Bundesdirektor des Deutschen Mieterbunds, Florian Becker, widerspricht: Die Lage sei dramatisch. Nettokaltmieten von mehr als 20 Euro pro Quadratmeter seien „für die meisten Haushalte schlicht unbezahlbar“. Das verschärfe „die soziale Schieflage“.Tobias Just sieht einen Zusammenhang zwischen steigenden Mieten und der Verlagerung des Kaufinteresses: „Die Mietsteigerungen führen zur Verdrängung ins günstigere Umfeld und zur Stärkung der Bestandsmärkte.“ Eine Entspannung auf dem Mietmarkt sei nicht in Sicht, „weil zu wenig gebaut wurde und wird“. Veröffentlicht nach den redaktionellen Standards des Handelsblatts. Mehr Informationen finden Sie in unseren Richtlinien. Mehr zum Thema Unsere Partner Anzeige remind.me Jetziges Strom-/Gaspreistief nutzen, bevor die Preise wieder steigen Anzeige ImmoScout Jetzt kostenlos den Wert deiner Immobilie ermitteln Anzeige FREITAG® Immobilien FREITAG® Immobilien – Ihr Makler und Gutachter für München & Starnberg Anzeige Presseportal Direkt hier lesen! Anzeige STELLENMARKT Mit unserem Karriere-Portal den Traumjob finden Anzeige Expertentesten.de Produktvergleich - schnell zum besten Produkt