Panelház és épülő új lakópark Óbudán, a kép illusztráció – Fotó: G7Kisebb fordulat jeleit mutatja az ingatlanpiac az utóbbi napokban megjelent elemzések alapján, a jelenség fő oka az lehet, hogy visszaesett a befektetők aktivitása, azaz a befektetési célú lakásvásárlások mértéke.Előzmények: tavaly két tényező is alaposan megdobta az ingatlanok iránti keresletet, és mindkettőnek komoly árfelhajtó hatása volt.A korábbi nagy infláció miatt magas kamatozású állampapírok után felvett nagy mennyiségű pénz helyet keresett magának, és sokan fordultak befektetési (azaz leginkább lakáskiadási) céllal az ingatlanok felé.Másrészt ősszel megjelent az Otthon Start Program kamattámogatásos hitele, sokan ezt kihasználva igyekeztek előrehozni a tervezett vásárlásaikat.Az Otthon Starthoz illeszkedő, annak érdekében akár kiemeltté is nyilvánított újlakás-beruházások ugyan elindultak, de a kínálatot még ma is csak fokozatosan tudják felpörgetni.A kereslet megugrásának egyik következménye az volt, hogy bizonyos helyeken a használt lakások ára az újakéhoz drágult, a panellakások pedig különösen növelték értéküket.Felülnézet: az árfelhajtó két láb közül mára a befektetési célú kereslet több ingatlanpiaci elemzés szerint is visszaesett, de az Otthon Start lendülete is mérséklődik.Az OTP Budapesti Újlakás Értéktérképe szerint a beruházókat viszi előre a lendület, a kereslet azonban befékezett, így a fővárosban elkezdett felhalmozódni az eladatlan lakáskészlet.A Duna House Barométer szerint a teljes hazai lakáspiacon az első hat hónap forgalma közel 11 százalékkal elmaradt az egy évvel korábbi szinttől, mert a magas árak tartósan fékezik a keresletet.A KSH–Ingatlan.com lakbérindex adatai szerint júniusban országosan csak 0,9 százalékkal, Budapesten pedig 1,1 százalékkal emelkedtek a lakbérek májushoz képest, a kiadó lakások kínálata egy hónap alatt közel 2,6 százalékkal csökkent.A lakbérek középtávon várhatóan egyre kisebb mértékben emelkednek, így a lakáskiadás már nem kínál akkora hozamot a befektetőknek, mint korábban, ez csökkenti a befektetési hajlandóságot.Két és fél éve nem lehetett annyit alkudni a budapesti lakáspiacon, mint idén tavasszal az OTP Ingatlanpont elemzése szerint, mert az erősen túlárazott fővárosi piacon egyre nehezebb megtalálni a vevőket.A panellakások iránti érdeklődés az elmúlt hónapokban különösen visszaesett.Számokban: a tényleges tranzakciós értékekből képzett hivatalos, összetételhatással is korrigált KSH lakáspiaci árindexekből egyelőre csak az első negyedéves adatok jelentek meg, és azokon még legfeljebb csak előszele látszik a változásnak.Ha a negyedéves árakat az előző negyedévhez mérjük, akkor drámai mértékű kilengés nem látszik.Ha azonban az egy évvel korábbi negyedévekhez hasonlítunk, akkor erőteljesebb esést mutat a használt és az új lakások indexe is. (De kifejezetten árcsökkenés csak az új lakásoknál látszik.)Mi következik? A Duna House várakozásai szerint a második félév kérdése, hogy a magas árszint tartósan fékezni fogja-e a forgalmat, vagy az eladók kénytelenek lesznek árat csökkenteni.Néhány panelpiacon például ez már megfigyelhető, de nem biztos, hogy általános jelenséggé válik, mert lehet, hogy az eladók kivárnak, és magasabb árszinten áll be új piaci egyensúly.Ha lesz is tartósabb árcsökkenés, a jelenség szegmentált lehet, vagyis erősen függhet az ingatlan típusától (például használt vagy új, panel vagy tégla) és az elhelyezkedésétől (például főváros, vidék vagy üdülőövezet), illetve még ezen belül is eltérhet a dinamika a lakbérek és a lakások vételára között.Miért fontos ez? Kifejezetten érdekes, hogy épp a felsőoktatási ponthatárok meghúzása előtt állunk, de az egyetemi városokban a hirdetésekben kért lakbérek még nem kezdtek el a megszokott mértékben emelkedni.