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Immobilien: Die Krise der Immobilienfonds liegt nicht nur an den hohen Zinsen Die schlechten Nachrichten für Zeichner offener Immobilienfonds reißen nicht ab. Ob Anleger nun durchhalten sollten und was die Alternativen sind.

Markus Hinterberger 14.07.2026 - 11:32 Uhr Artikel anhörenWohnhäuser in Leipzig: Längst nicht jede Immobilie ist für Anleger noch ein gutes Geschäft. Foto: Westend61/Getty ImagesMünchen. Teure Kredite, wenig Bewegung am Immobilienmarkt, Anleger, die ihr Geld zurückwollen, und immer wieder Fonds, die vorübergehend schließen müssen. Die Lage offener Immobilienfonds ist kritisch. Nach Zahlen der Bundesbank haben die Fonds in den vergangenen Jahren zusammen gut 14 Milliarden Euro verloren. Das sind mehr als zehn Prozent des Vermögens, das die Fonds noch 2023 verwaltet haben.Kritiker und Befürworter der Fonds sind sich einig, dass neben den schlechten Rahmenbedingungen auch Beratungsfehler bei Banken und Missmanagement zur Misere beigetragen haben. Stefan Loipfinger, Gründer der Plattform Investmentcheck, spricht von einem „unheilbaren Imageverlust“. „Offene Immobilienfonds können in ihrer aktuellen Form nicht weiter bestehen“, sagt er.Was bedeutet das für die Zehntausenden Zeichnerinnen und Zeichner? Das Handelsblatt hat Analysten, Investoren, Juristen, Verbraucherschützer und Wissenschaftler befragt, was sich ändern muss, damit die Fonds die Renditen bringen, die sie versprechen.Die Krise der offenen Immobilienfonds hat gleich mehrere Gründe. Der schwerwiegendste war die Zinswende im Jahr 2022, die dafür sorgte, dass die Zinsen für Immobilienkredite binnen weniger Monate beinahe dreimal so teuer geworden sind. Der Immobilienmarkt brach regelrecht zusammen, größere Objekte, wie sie Immobilienfonds in der Regel in ihren Beständen haben, wurden kaum mehr gehandelt.Daneben führten insbesondere drei weitere Faktoren zur Krise der Fonds.Die Fonds brauchen ZeitImmobilien lassen sich nicht von heute auf morgen verkaufen. Offene Immobilienfonds versprechen, Immobilien als Geldanlage dennoch einigermaßen liquide zu machen. In der Finanzkrise sorgte das dafür, dass viele Fonds abgewickelt werden mussten.Daraus folgte eine erste Reform. Bis zum Jahr 2013 konnten Zeichnerinnen und Zeichner ihre Anteile an Immobilienfonds noch täglich zurückgeben. Seit 2013 gilt eine einjährige Mindesthaltefrist. Wer kündigt, muss ein Jahr warten, bis das investierte Kapital wieder ausgezahlt wird.Diese Regelung soll Fonds Zeit verschaffen, bei Bedarf Immobilien aus ihrem Portfolio zu verkaufen. „Diese feste Frist sorgte aber eher dafür, dass Immobilien zu einem niedrigen Preis auf den Markt geworfen wurden“, sagt Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der Uni Regensburg.Finanzierungsexperte Steffen Sebastian: Immobilienfonds sind sinnvoll, aber Anleger sollten mehrere Fonds zeichnen, um ihr Risiko zu streuen. Foto: PRUm diese Entwicklung zu bremsen, trat Mitte April das Fondsrisikobegrenzungsgesetz in Kraft. Es erlaubt das sogenannte „Gating“. Dabei kann die Fondsgesellschaft ihre Anteilseigner sofort auszahlen, sofern genügend Geld vorhanden ist. Ist das nicht der Fall, ist auch eine Teilauszahlung möglich.Sonja Knorr, leitende Analystin für Immobilienfonds bei der Ratingagentur Scope, sieht darin einen großen Vorteil, da die Anleger gleichbehandelt und im Falle zu hoher Rückgaben anteilig ausbezahlt werden. Doch nur wenige Fonds nutzen das Gating, wie Knorr berichtet.Streit über die KostenIm Durchschnitt werden offene Immobilienfonds laut Loipfinger mit jährlichen Kosten von 4,2 Prozent belastet. Bezogen auf die vom Fondsmanagement kalkulierten durchschnittlichen Bruttorenditen entspricht das einer Kostenquote von 75 Prozent.Zahlen, die laut Sonja Knorr auf die maximal möglichen Kosten abzielen. Nach ihren Erhebungen kommen die meisten Fonds bezogen auf das Fondsvermögen im Schnitt auf eine Gesamtkostenquote von 0,92 Prozent. Nicht berücksichtigt sind dabei die Ausgabeaufschläge oder Kosten auf Immobilienebene.Aus Anlegersicht kritisch bewertet Knorr die hohen Vertriebskosten. „Fünf Prozent Ausgabeaufschlag müssen erst einmal wieder verdient werden, es gab und gibt aber immer wieder auch Banken, die einen geringeren Ausgabeaufschlag verlangt haben“, sagt die Analystin.Sebastian hält ein Provisionsverbot für einen möglichen Ausweg. „Die Fonds müssten dann so überzeugend sein, dass Anleger von sich aus zugreifen“, sagt er. Er räumt aber ein, dass viele Fonds auf Banken und Vermittler angewiesen sind, die ihre Anteile verkaufen. Fondsmanager sprechen hinter vorgehaltener Hand von einer Zwickmühle, denn auch sie belasten die Vertriebskosten.Loipfinger schlägt vor, die Fonds über die Börse zu handeln. Er wundert sich, dass die meisten Anlageberater ihren Kunden die Anteile über die Fondsgesellschaft kaufen. Denn seit 2022 haben sich die Preise für Anteile, die direkt von der Fondsgesellschaft kommen, und solche, die an der Börse gehandelt werden, auseinanderentwickelt. „Berater hätten hier zumindest darauf hinweisen müssen, dass die Anteile via Börse günstiger zu haben sind“, sagt Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg.Giorgios Alsandis, dessen Kanzlei bereits zahlreiche Vergleiche bei offenen Immobilienfonds erzielt hat, kann sich vorstellen, dass Berater rechtlich belangt werden können. „Je größer und je länger die Preisdifferenz bestand, desto eher kommt eine Haftung wegen fehlerhafter Anlageberatung in Betracht“, sagt der Anwalt.Wurden die Fonds von den Falschen gekauft?Offene Immobilienfonds wurden und werden als schwankungsarm und sicher beworben. Seit 2023 gibt es ein Risikoschema für Investmentprodukte von Klasse 1 (sehr risikoarm) bis 7 (sehr riskant). Ihre Emittenten stuften offene Immobilienfonds mehrheitlich in die Klassen 1 und 2 ein. Inzwischen haben einige Fonds ihre Risikoeinschätzung erhöht, aber längst nicht alle.Das hat Bafin-Chef Mark Branson auf den Plan gerufen. Der oberste Finanzaufseher kritisiert die niedrige Risikoeinstufung und setzt auf ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs. Die Luxemburger Richter entscheiden über eine Klage gegen das Management des Uni Immo Wohnen ZBI.In den vorherigen Instanzen in Deutschland ging es um die Frage, ob die Risikoklasse des Fonds deutlich höher hätte angesetzt werden müssen. Der Wohnungsfonds musste im Sommer 2024 fast um ein Fünftel abgewertet werden. Das löste nicht nur beim Uni Immo Wohnen ZBI, sondern bei beinahe allen Fonds eine Welle von Kündigungen aus.Scope-Analystin Sonja Knorr: „Immobilienfonds sind ein langfristiges Investment und kein Ersatz für ein Festgeldkonto“ Foto: ScopeDiese Unsicherheit bei der Risikoeinstufung hat laut Knorr für weitere Unsicherheit gesorgt. Dass nun Klarheit geschaffen wird, sei aber notwendig. „In der Niedrigzinsphase wurden Fonds zum Teil als Festgeldersatz verkauft, was sie aber nicht sind“, sagt die Analystin. „Immobilienfonds sind ein langfristiges Investment, deren Renditen schwanken können.“ Für sie ist es verständlich, dass Anleger, die die Fonds als Festgeldersatz gekauft haben, nun aussteigen.Was Anleger nun tun könnenTrotz der Kritik hält Sebastian Immobilienfonds nach wie vor für die sinnvollste Möglichkeit, breit gestreut in Immobilien zu investieren, abgesehen von der selbst genutzten Immobilie. Er empfiehlt Anlegern aber, mehrere Fonds zu zeichnen.„Es bräuchte schon eine neuerliche Niedrigzinsphase, damit offene Immobilienfonds wieder in Tritt kommen, aber danach sieht es momentan gar nicht aus“, sagt Loipfinger. Das jüngste Finanzierungsbarometer des Immobiliendienstleisters BF Direkt bestätigt diese Einschätzung. Die befragten Finanzierungsfachleute rechnen eher mit teureren Krediten. Keiner von ihnen erwartet große Immobilientransaktionen, die nötig wären, um den Fonds mehr Liquidität zu verschaffen.Loi­pfinger rät Zeichnern, sich von den Anteilen zu trennen: „Aussitzen ist keine Alternative.“ Er rechnet damit, dass sich die Lage noch verschärfen wird. Als Mitte Januar mit dem Wertgrund Wohnselect D der erste Fonds vorübergehend schließen musste, ist die Zahl der Kündigungen bei einigen Fonds noch einmal enorm gestiegen.So verwiesen die Manager des zu Ende Juni ebenfalls vorübergehend geschlossenen Habona Nahversorgungsfonds auf deutlich mehr Kündigungen seit Mitte Januar. Wenn Anfang 2027 die einjährige Kündigungsfrist endet, kann es laut Loipfinger sehr ernst werden – auch für Fonds, die bislang gut durch die Krise gekommen sind.Immobilien Große Immobilienfonds kommen durch, kleine müssen kämpfen Sonja Knorr berichtet aber auch von Fonds, bei denen nun weniger gekündigt wird. Es handele sich um Fonds, die bereits lange am Markt seien und in der Hochzinsphase weniger Geld von Anlegern erhalten hätten, die nur eine Alternative zum Festgeld suchten. „Das Risiko ist umso geringer, je weniger Immobilien die Fonds im aktuell ungünstigen Marktumfeld verkaufen müssen“, sagt Knorr.Verbraucherschützer Nauhauser weist darauf hin, dass der Verkaufspreis nach einer Kündigung erst zwölf Monate später berechnet wird. Außerdem können je nach Bedingungen Rücknahmeabschläge verlangt werden. Die Rückgabe kann quotiert oder ausgesetzt werden, bis hin zur Schließung und Abwicklung des Fonds. „Dann kann sich die Rückzahlung über Jahre hinziehen“, sagt der Verbraucherschützer. „Bei einem Verkauf über die Börse habe der Anleger zumindest Gewissheit über den Verkaufspreis.“Alternativen zum ImmobilienfondsAktien von Immobilienunternehmen sind aus Sicht von Stefan Loipfinger eine Alternative. Er gibt allerdings zu bedenken, dass diese Werte derzeit wie die Immobilienfonds noch unter den Folgen der Zinswende leiden. „Geduldige finden hier aber unter Umständen lukrative Investments, denn der Immobilienmarkt wird nicht ewig leiden, und etwa Wohnungen bleiben ein gefragtes Gut.“Andreas Görler von Wellinvest-Pruschke & Kalm aus Berlin sieht in Reits (Real Estate Investment Trusts) eine Alternative. Diese börsennotierten Immobilieninvestmentgesellschaften seien auch als Dividendenwerte attraktiv, sagt der Vermögensmanager. Verwandte Themen ImmobilienfondsBaFinNicht wenige Vermögensverwalter sehen Chancen, Anteile von offenen Immobilienfonds günstig über die Börse zu kaufen. Roland Schmack, Geschäftsführer der Münsteraner Vermögensverwaltung meine Werte, differenziert aber: „Der Abschlag wirkt attraktiv, aber die eigentlichen Probleme bei Bewertung, Liquidität und Objektverkäufen kommen erst noch.“Bei börsengehandelten Anteilen großer Flaggschifffonds, die deutlich günstiger als von der Fondsgesellschaft angegeben sind, ist er weniger kritisch. „Dort bewertet der Markt die Risiken bereits skeptischer als die Fondsgesellschaft“, sagt Schmack. Michael Thaler vom Münchener Vermögensverwalter Top Vermögen sieht das ähnlich, gibt aber zu bedenken, dass Anleger sehr lange auf ihr Geld warten müssen, sollte ein Fonds endgültig geschlossen und abgewickelt werden. Veröffentlicht nach den redaktionellen Standards des Handelsblatts. Mehr Informationen finden Sie in unseren Richtlinien. 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