El ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, ha ubicado con insistencia su optimismo de corto plazo en el sector de la construcción. “Lo que va a permitir una rápida recuperación del empleo es la recuperación de la construcción. No hay programa público que sustituya recuperar el sector de la construcción. Y por eso este sector es una prioridad absoluta que se va a notar en el segundo semestre”, dijo la semana pasada el jefe de la billetera fiscal a Pulso.Hoy, de acuerdo con los datos de la Cámara Chilena de la Construcción, existe una brecha de 181 mil puestos de trabajo entre lo que actualmente emplea la industria y el potencial que tiene esta actividad.La megarreforma del gobierno incluye varias medidas que apuntan a reactivar el mercado inmobiliario. Entre ellas, la suspensión del IVA durante un año en la venta de viviendas nuevas, con la que busca reducir el stock de unidades en entrega inmediata, que alcanzó el año pasado un récord de más de 64 mil a nivel nacional. Hacienda estima que la medida generaría una reducción de los precios entre un 6% y un 7%. Además, se incluye un nuevo régimen para viviendas DFL2, con lo que espera “permitir comprar viviendas con ventaja tributaria”, e incentivar la construcción de proyectos que cumplan con los criterios, es decir, de menos de 90 m2. El gobierno también impulsa modificaciones a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (OGUC) que permitirían una mayor densificación, una baja de costos y la consiguiente reducción de precios, dice el Ejecutivo; y otras de tipo normativo, en la Comisión para el Mercado Financiero, “que también van a tener un efecto en términos de mayor facilidad para el crédito”, afirmó el ministro.Los actores del mercado de la construcción coinciden con el ministro en que el sector es clave en materia de empleo. “El país enfrenta desde hace 48 meses un grave problema en materia de empleo, que tiene como causa el bajo crecimiento económico registrado en los últimos años. A causa de sobrerregulaciones y largos tiempos de espera en materia de permisos, muchas inversiones no pudieron concretarse en los tiempos adecuados. Enfrentados a este problema, hemos insistido que la construcción es un sector clave para la generación de empleo a corto plazo y de manera intensiva. Con medidas reactivadoras adecuadas, es posible generar puestos de trabajo que ayuden a activar nuevas inversiones y más crecimiento”, dice el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Alfredo Echavarría.Créditos hipotecariosFue en las primeras semanas de marzo cuando el ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, señaló que se estaban estudiando una serie de medidas para impulsar al sector construcción y vivienda. Y una de ellas tenía que ver con la CMF.“En el tema crediticio, una de las cosas que va a hacer la nueva comisionada del Mercado Financiero es revisitar algunas regulaciones bancarias, y ver si estamos al día, o si no estamos en algunos casos imponiendo cargas excesivas al otorgamiento de crédito, en particular el hipotecario”, dijo Quiroz.Uno de los aspectos que estaría analizando el regulador es la normativa relativa a las provisiones para créditos hipotecarios. La regulación establece las provisiones mínimas requeridas para los créditos computados en la cartera grupal. Así, la provisión para un crédito equivalente al 40-80% del valor de la propiedad llega a 0,021%, porcentaje que sube a 0,5421% para el tramo que va de 80% a 90%, y se eleva a 0,7452% para un crédito mayor al 90%. En la práctica, la provisión sube casi 13 veces cuando el hipotecario cubre más del 80% del valor de la vivienda, encareciendo el préstamo para alguien que tenga un pie menor al 20%.Sin embargo, en la industria bancaria explican que la principal problemática radica en el valor de los departamentos y casas, cuya alza en la última década en parte fue “ocultada” por las tasas que en 2019 alcanzaron mínimos de 2%. Respecto de cómo podrían reducirse la tasa, en el sector financiero sostienen que existen normativas que, de alinearse con los estándares internacionales, podrían implicar un recorte en exigencias de capital que harían caer la tasa máximo 20-25 puntos básicos, una reducción importante, pero que no solucionaría el problema principal, que es el costo de la vivienda.Según datos del Banco Central, las tasas para la vivienda encadenan tres meses consecutivos bajo el 4%, niveles que no se veían desde noviembre de 2021. En junio, el promedio anualizado cerró en 3,94%. Lo que ha ocurrido con el sector es un tema que siguen de cerca en la Asociación de Bancos. El 17 de junio el presidente y gerente general del gremio, José Manuel Mena y Luis Opazo, respectivamente, concurrieron hasta las oficinas de la CMF para hablar sobre el “mercado hipotecario. A la cita acudió también el comisionado Osvaldo Adasme; Francisco Cabezón, director general de Regulación Prudencial; y Carlos Pulgar, director general de Regulación Prudencial de Bancos, Seguros y Cooperativas de Ahorro y Crédito. En la cita justamente se abordaron problemáticas relativas a las exigencias regulatorias que encarecen el costo del crédito. Las constructoras se muestran a favor de generar medidas para abaratar los créditos. “El crédito hipotecario es una variable central para la compra de vivienda. Medidas que permitan aumentar la competencia y mejorar las condiciones de crédito o reducir barreras de acceso pueden, sin duda, contribuir a reactivar la demanda”, sostiene el gerente general de Inconac, Hernán Mora.El CEO de Echeverría Izquierdo, Sebastián Echeverría, dice que “el financiamiento sigue siendo un cuello de botella. Si bien las tasas hipotecarias han mejorado, las reglas de provisiones y garantías que castigan los créditos sobre el 80% del valor encarecen y restringen el acceso justo donde se traba el comprador de primera vivienda y la clase media, que es el problema del pie. Recalibrar esas exigencias es una herramienta muy potente porque baja el costo del crédito sin gasto fiscal y apunta exactamente a la restricción del pie”.¿Son suficientes?Entre los actores del mercado hay un consenso: las medidas apuntan en la dirección correcta, pero se mantiene la pregunta de si, en conjunto, son suficientes para lograr sacar a la construcción de una de las peores crisis por las que ha atravesado.El economista senior de Toctoc, Jorge Pino, señala que “por sí solas no serán suficientes para generar un cambio profundo. El sector inmobiliario enfrenta desafíos que van más allá de los incentivos tributarios o financieros, como la capacidad de ahorro de los hogares, la incertidumbre económica, los plazos de tramitación de proyectos, etc. En ese sentido, para lograr una reactivación robusta se requiere una estrategia integral que combine incentivos a la demanda como mejoras en el acceso al crédito, mayor certeza regulatoria y medidas que permitan desarrollar proyectos de manera más eficiente, y un mercado laboral más robusto”. “Las medidas van en una dirección positiva, pero la reactivación del mercado no depende de una sola herramienta. Se requiere una combinación de incentivos a la demanda, mejores condiciones de financiamiento, mayor agilidad en permisos, certeza regulatoria y confianza para invertir”, evalúa el gerente general de Inconac, la inmobiliaria del grupo Errázuriz.Sebastián Echeverría destaca que haya medidas que apunten a la oferta y otras a la demanda. Pero, por ejemplo, en el caso de la suspensión del IVA por un año, hay un riesgo por el poco tiempo. “Medidas que caducan demasiado pronto pueden afectar una recuperación que recién parte”, advierte.“Por el lado de la demanda, los niveles actuales de tasas se han mantenido estables, vemos los últimos tres meses tasas bajo el 4%, sin embargo se requiere un mayor acceso al crédito para que el impacto sea más robusto”, agrega Marcos Retamal, gerente general de Moller & Pérez Cotapos. Desde el sector enfatizan en la necesidad de extender el subsidio a la tasa para créditos hipotecarios para la compra de viviendas nuevas, el cual está prácticamente agotado. Sin embargo, el gobierno no ha avanzando empujar esta medida. “No extender esta medida sería un error, es una palanca de bajo costo fiscal, que ha demostrado su efectividad, y que puede contribuir a que una reactivación más estructural tome fuerza”, afirma Echeverría.El plazo de los efectosSi bien el ministro apuntó a que se comenzarán a notar los cambios en el mercado de la construcción durante el segundo semestre, en el sector hay escepticismo.“Hay que considerar que el efecto se apreciará en forma progresiva, comenzando el segundo semestre, pero evidenciándose con más fuerza durante 2027. Las medidas de reactivación van en la dirección correcta, pero la creación de empleo se va produciendo cuando nuevos proyectos se ponen en marcha. Primero iniciarán obras las empresas que presenten mejor situación financiera, y tengan proyectos aprobados y en condiciones de iniciarse, y luego el resto“, dice Echeverría.“La viabilidad de tener efectos en el corto plazo depende de que todas las medidas que se adopten para la reactivación del sector estén en curso rápidamente”, dice el presidente de la CChC. Por su parte, desde la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, afirman que si bien las medidas están bien orientadas, “su impacto será mayor en un contexto en que la economía en su conjunto despegue. En ese sentido, es fundamental despejar la incertidumbre legislativa y dejar definido el nuevo set de reglas para reactivar el mercado inmobiliario”.“No vemos una reactivación fuerte del empleo durante este segundo semestre (...) Mientras no existan certezas reales sobre los cambios a las reglas del juego —principalmente la ley de reconstrucción y las modificaciones a la OGUC—, las inmobiliarias van a estar atentas, pero todavía cautelosas para activar inversiones relevantes", dice Carolina Büchi, directora ejecutiva de Imagina Grupo Inmobiliario. Las inmobiliarias están evaluando nuevos proyectos, pero aún esperan tener certezas. “Estamos revisando proyectos y preparándonos para acelerar cuando estén dadas las condiciones. También estamos agilizando proyectos para poder iniciar ventas en blanco durante la segunda mitad del año. Dicho eso, no vamos a activar inversiones relevantes ni iniciar obras sin certezas normativas, permisos claros, financiamiento competitivo y señales más firmes de demanda. Además, hoy los incentivos están muy enfocados en colocar unidades de entrega inmediata, lo que hace que la venta en blanco avance más lento y termine desplazando el inicio de nuevas obras”, dice Carolina Büchi.“Ciertamente tendremos la necesidad de reponer más producto para los próximos años en la medida que mejoren las velocidades de venta y continúe disminuyendo nuestro stock”, complementa Echeverría.“Actualmente tenemos 10 proyectos inmobiliarios con permisos de edificación aprobados y uno adicional en trámite. Los iniciaremos si las condiciones de mercado lo permiten. Estos proyectos, más las etapas futuras de aquellos en ejecución, conforman un backlog potencial de construcción inmobiliaria por MUF 5.467, con una venta asociada equivalente a MUF 11.354″, dice Retamal, el gerente general de Moller & Pérez Cotapos.