Para Armando D’Almeida Neto, da Multiplan, parcerias aceleram projetos — Foto: Divulgação O lançamento pela Allos, em junho, de um bairro planejado em Campinas (SP), no entorno do seu shopping Parque Dom Pedro, com 17 torres e R$ 4,5 bilhões em valor geral de venda (VGV) previsto, é o mais novo projeto do tipo entre desenvolvedoras e administradoras de centros comerciais, que querem atrair um público mais constante e qualificado para os shoppings. Com grandes áreas em estoque, essas empresas estão fazendo parcerias com incorporadoras, para dar mais celeridade aos desenvolvimentos e desembolsar menos capital próprio. “Há 30 anos, os shoppings eram uma caixa voltada para dentro, com pouca luz natural, uma catedral do consumo. E nossa visão, que já vem de algum tempo, é que o shopping precisa fazer parte da cidade”, afirma Mário Oliveira, diretor de desenvolvimento e novos negócios da Allos. No projeto de Campinas, a empresa planeja ter moradia, hotel e escritórios, em uma área de 476 mil metros quadrados ao redor do centro comercial, que hoje é usada como estacionamento. Ao todo, a Allos já fez oito torres multiuso em seus shoppings e tem outras 64 com contratos já assinados. Os projetos são feitos por 19 incorporadoras. A apenas 12 quilômetros dali, o Iguatemi lançou em 2024 o seu bairro planejado, o Casa Figueira. O desenvolvimento completo, que deve levar 20 anos, prevê mais de uma centena de torres e um VGV de R$ 10 bilhões, dos quais R$ 350 milhões serão do próprio Iguatemi - o restante deve ficar com os parceiros. Caio Teles, diretor de desenvolvimento e gestão imobiliária do Iguatemi, conta que as obras de infraestrutura da primeira etapa do projeto estão em finalização, com instalação de ruas, paisagismo e sistemas de água, esgoto e rede elétrica subterrânea. Há um prédio em construção, com a incorporadora Building. “Temos algumas incorporadoras parceiras em fase final de assinatura de alguns dos lotes do bairro”, diz. Como explica o arquiteto e urbanista Valter Caldana, professor da Universidade Presbiteriana Mackenzie, os shoppings vêm enfrentando uma crise de modelo ao redor do mundo, porque “se autoisolaram excessivamente”. A pandemia e o crescimento do comércio virtual só contribuíram para esse cenário. “Os shoppings precisam se reinventar e descobriram que isso passa por melhorar a relação com a cidade”, diz, diversificando seu uso. Ser uma destinação multiuso, para além das compras, é o objetivo de todas as companhias de shopping consultadas pelo Valor. Nesse intuito de rentabilizar os espaços, entram na conta as áreas no entorno dos projetos, como aquelas usadas para estacionamento. Ainda mais porque, como conta o diretor-financeiro da Multiplan, Armando D’Almeida Neto, há uma mudança de hábito dos clientes, que passaram a usar mais carros de aplicativo para ir aos shoppings, o que reduz a necessidade de garagem. “Muitas vezes você precisa de menos vagas, porque tem público que vem andando e um efeito cada vez maior das pessoas vindo com carro de aplicativo”, afirma. A Multiplan nasceu como incorporadora, mas agora faz projetos em parceria com outras construtoras, no mesmo modelo adotado por Allos e Iguatemi. A empresa fechou parcerias para torres nos centros comerciais de Jacarepaguá, no Rio, de Canoas (RS) e de Campo Grande (MS), e vendeu terrenos no entorno do shopping de Ribeirão Preto (SP). A pessoa que vai comprar o imóvel tem que ter renda superior ao nosso público médio” Já no empreendimento Golden Lake, ao lado do Barra Shopping Sul, em Porto Alegre, os prédios residenciais são construídos pela própria Multiplan. A empresa lançou a terceira fase do projeto, enquanto a segunda está em obras. A primeira fase, já entregue, resultou em R$ 434 milhões em receita apropriada. D’Almeida explica que a decisão de atrair parceiros para os projetos busca dar mais agilidade aos desenvolvimentos. “Temos inúmeros projetos aprovados, que muitas vezes não dá tempo de fazer, então trazemos parceiro para desenvolver conosco”, diz. “Em alguns lugares, começamos a ver que, com a grande quantidade de terrenos que temos, estávamos atrasando o próprio desenvolvimento da região, que poderia crescer mais rápido”. O modelo contribui com uma nova forma de receita para essas empresas, que têm no aluguel dos espaços comerciais sua maior fonte de lucro. Para construir, as incorporadoras precisam pagar pelo terreno. A Allos prevê que esses imóveis vão gerar R$ 539 milhões em caixa até 2036. É algo que “acrescenta valor em dupla face”, como define Oliveira: as companhias rentabilizam um espaço que já possuem e ainda conseguem aumentar o fluxo de visitantes. Com os projetos já entregues, a Allos percebeu que moradores de empreendimentos residenciais anexos aos centros comerciais os frequentam até cinco vezes mais do que outros clientes, e gastam 47% mais. As companhias de shopping consultadas já contam com vastas áreas para serem desenvolvidas: a Multiplan tem 864 mil metros quadrados de projetos aprovados e outros 1,45 milhão de metros quadrados para o futuro. A Allos tem 740 mil metros quadrados já aprovados e também mais 1,4 milhão em estoque. No Iguatemi, são 1,59 milhão de metros quadrados de área privativa que podem ser desenvolvidos nos shoppings já existentes. Nenhuma companhia consultada tem plano de comprar novas áreas para começar um “masterplan” do zero, com um novo shopping e mais espaço para desenvolvimento imobiliário. Tudo isso tem a ver, ainda, com o alto custo de capital nos últimos anos. Ao rentabilizar áreas que já estão dentro de casa e chamar sócios para os projetos, as empresas poupam recursos, que podem ser investidos nos próprios centros comerciais - há uma série de expansões e remodelações em andamento. Franco Pasquali era CEO da 3Z, incorporadora da região de Campinas que pertence ao grupo farmacêutico EMS, e fundou uma empresa de estruturação de projetos imobiliários, a Hub, para atuar em projetos na área, de olho na quantidade de novos bairros planejados. Ele avalia que o ritmo de lançamento das torres está abaixo do que era esperado pelas empresas, por causa do momento econômico mais desafiador para compradores de imóveis de médio e alto padrão, que são o público-alvo desses empreendimentos. “Temos visto que alguns desses projetos têm postergado lançamentos que já deveriam estar acontecendo”, diz. Não à toa, as primeiras torres que serão lançadas no projeto da Allos não são de apartamentos, mas um edifício corporativo e um hotel. O primeiro começa a ser construído neste semestre. “Como são projetos que vão atravessar 20 ou 30 anos, você pode desacelerar os lançamentos”, afirma, ressaltando que as obras de infraestrutura estão acontecendo nesses bairros. A reinvenção dos shoppings passa por melhorar a relação com a cidade” — Valter Caldana Além de residenciais, hotelaria e escritório, cresce a presença de centros de saúde em projetos desse tipo. Também há residenciais para locação e escolas. A chave é atrair um público que frequente o espaço do shopping não só porque precisa comprar algo, mas porque já está circulando pela região. “Isso reduz a dependência do fluxo exclusivamente ligado ao varejo e cria uma dinâmica de demanda mais estável ao longo do dia”, afirma Marcos Carvalho, co-presidente da Ancar, que tem 23 shoppings em seu portfólio. A empresa está em negociação para construir um complexo residencial com 500 apartamentos no Shopping Nova América, no Rio de Janeiro. O shopping já tem três torres de salas comerciais, um prédio de lajes corporativas e dois hotéis da rede Ibis. Mesmo atuando por meio de parceiros, as desenvolvedoras tentam controlar o padrão do projeto que será realizado. “A pessoa que vai comprar aquele apartamento tem que ter renda superior ao nosso público médio”, explica Oliveira. Assim, quando o projeto for entregue, será formado um bolsão com capacidade de gasto maior do que a média do shopping. “Estou aumentando a relevância do ativo”, diz, ressaltando que o foco da empresa sempre será a atividade do shopping. Dessa forma, apesar de serem bairros abertos ao público, os shoppings mantêm um grau de espaço fechado, afirma o urbanista Caldana, que considera um passo positivo que haja uma maior integração com as cidades. “Mas eles ainda fazem isso com uma mentalidade ‘shoppiniana’, de fechamento”, afirma, enquanto “a palavra-chave da sociedade contemporânea é diversidade”. Os bairros planejados pelos shoppings também contam com segurança privada, o que é um chamariz para compradores, avalia Pasquali. Ele conta que apenas no eixo da rodovia Dom Pedro, onde estão os bairros da Allos e do Iguatemi, há mais dois bairros planejados grandes em andamento. O faseamento da construção é importante para que o mercado local consiga absorver essa oferta e também dar conta de construir os projetos, afirma. O empresário alerta que, ao trabalhar com incorporadoras parceiras, as desenvolvedoras precisam estar atentas à manutenção de uma identidade comum aos prédios, o que vai além da arquitetura e envolve até a convenção de condomínio. “É o grande desafio das incorporadoras, de entenderem que fazem parte de um ecossistema”, diz. Com esses cuidados, ele acredita que esse tipo de projeto tem potencial, com o tempo, de se transformar nas futuras áreas mais nobres, e caras, das cidades. Simulação do masterplan Parque Dom Pedro, projeto de minicidade vertical da Allos, em Campinas (SP) — Foto: Divulgação/Allos