Gerardo Roger Fernández (Oviedo, 77 años), arquitecto urbanista, padre del Plan General de Ordenación Urbana de Almería, director general de Urbanismo de la Generalitat Valenciana entre 1990 y 1995, y uno de los redactores de la ley estatal del Suelo de 2007, reconoce que el urbanismo español no ha sido capaz de resolver el problema de la falta de viviendas asequibles. Lo dice en plena emergencia habitacional. “Una vivienda protegida que ronda los 200.000 euros ¿puede considerarse asequible?”, plantea. “Dos tercios de todos los asalariados españoles ganan menos de 2,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional (SMI), menos de 2.500 euros netos al mes. Y su capacidad de gasto [no se debe emplear más de un 30% del sueldo], comporta que el alquiler de una vivienda no supere entre 400 y 700 euros al mes. Pero la realidad es otra, pues una vivienda protegida de 100 metros cuadrados cuesta legalmente unos 190.000 euros y en alquiler, unos 1.100 al mes. ¿Quién puede acceder a pagar esas cantidades?”, cuestiona. Roger insiste en que hoy es posible hacer pisos de alquiler a 400 o 700 euros mensuales y entra en materia. La colaboración público-privada, que es la fórmula empleada en los planes Vive de Madrid o la Comunidad Valenciana, permite a la Administración ofrecer suelo al promotor gratuitamente -mediante un concurso público- para que lo construya y lo explote hasta que venza el derecho de superficie. “Para este promotor, el coste del suelo es cero porque se lo da el Ayuntamiento pero tiene que promoverlo e incorporar su beneficio empresarial, que estaría en un 15 o 16% del total, y el coste de financiarlo. Eso arroja unos alquileres de 1.100/1.200 euros al mes. Por lo tanto, no resuelve el problema del precio” para la mayoría social señalada, argumenta. En este sentido, este arquitecto entiende que el nuevo plan estatal de vivienda 2026-2030, dotado con 7.000 millones de euros, puede ayudar porque el empresario no puede construir las viviendas a un precio más bajo y los adjudicatarios no pueden pagar más de 700 euros de renta.El plan se financia en un 60% con dinero del Estado y en un 40% con fondos autonómicos y las 17 comunidades autónomas tendrán ahora que hacer convenios con el ministerio, con controles para evitar precisamente casos como el ocurrido en Alicante con la promoción en San Juan de Les Naus. En el nuevo plan estatal de vivienda, la lista de adjudicatarios la controlará la Administración pública. La otra fórmula es la construcción de vivienda pública pura, apunta Roger, que es a lo que parece que se va a dedicar Casa 47, el nuevo ente público creado por el Gobierno, que se encargará de lo que lleva haciendo el resto de Europa desde hace un siglo: “La Administración, sean los ayuntamientos, las comunidades autónomas o el Estado, se convierte en empresario público y se encarga de urbanizar el suelo, construir las viviendas y alquilarlas. Como el coste del suelo es cero, no hay beneficio empresarial y la financiación —del ICO o del BEI— es competitiva, y se pueden hacer pisos de 50 o 60 metros a 400 euros de renta”, añade. En Europa desde la Segunda Guerra Mundial se levantaron millones de hogares protegidos pero llegó la democracia en España y el parque público de vivienda se transfirió a las comunidades autónomas que vendieron las casas a los adjudicatarios porque no querían hacer de arrendadores públicos, sostiene. “Y creamos una vivienda tipo llamada de protección oficial cuyo precio era más bajo que el del mercado, de media un tercio menor, y para compensar al promotor se le daba una subvención y al adjudicatario una ayuda. Y con eso se hicieron tres millones y pico de viviendas. Pero luego se descalificaron esos pisos, que acabaron en el mercado libre”, explica Roger.De las 300.000 viviendas anuales que se hacían entre los años 70 y los 80 del siglo pasado, un tercio eran de VPO. Por tanto, desde la transición hasta que estalló la burbuja inmobiliaria se hicieron 3,5 millones de viviendas protegidas, la mayoría privadas, explica. “¿Cuantas hay ahora? Unas 300.000, es decir entre el 2 y 3% del parque es protegido, mientras que la media de Europa es de un 9,6%; en Viena es del 24% y en Holanda, del 30%. “Ellos han hecho un parque público de vivienda permanente y nosotros lo vendimos a los adjudicatarios”, resume en lo que tilda de error. Roger se opone por ello a que se siga planteando la descalificación de la vivienda pública pero, según una reciente sentencia, la competencia o la decisión es preferentemente de las comunidades autónomas. “Por eso el nuevo plan de vivienda y la ley estatal dice que los pisos protegidos en los que la Administración central ponga dinero, no se podrán descalificar. Las que financien en solitario las autonomías podrán hacerlo si quieren”, precisa. Sobre los planes para densificar las ciudades, como el que baraja el Ayuntamiento de Madrid, el urbanista lanza: “¿Es necesario que Madrid siga creciendo más? ¿No sería más racional y sostenible, si es necesario, que se hiciera en municipios del área metropolitana?“, plantea tras advertir que la densificación permitirá además duplicar especulativamente el valor del suelo. “Podría exigirse que la mayoría, si no la totalidad, de las nuevas viviendas a construir se destinaran a vivienda asequible”, sostiene. “Por lo menos, que esos beneficios empresariales se destinen a promover vivienda pública a 500 o 600 euros al mes y no se descalifiquen porque si no, no hacemos nada”, analiza. El escándalo en torno a la promoción en Alicante de Les Naus ha puesto el foco en lo que puede considerarse una vivienda protegida. “Tiene que tener calidad pero quitarse de lujos”, responde cuando se le pregunta por esas promociones de VPP que incluyen piscina o pistas deportivas. “El derecho a la vivienda recogida en el artículo 47 de la Constitución no da derecho a piscina ni a pistas de pádel sino al uso de una vivienda digna y en buenas condiciones pero no al lujo”, puntualiza. Y vuelve a citar la promoción de la playa de San Juan: “Si resulta que tengo una vivienda protegida que vale 200.000 euros y dentro de 10 o 15 años la descalifico y tiene piscina y pistas, la puedo vender al doble, pero no se trata de eso”.“La vivienda asequible no debe costar más de 500 o 600 euros de alquiler mensual. Ahora tenemos unas 300.000 viviendas protegidas, la mayoría privadas. Si vamos a la media europea, España necesitaría para equipararse 2,5 millones de pisos, así que si construimos unas 50.000 anuales con calificación permanente, en 40 años llegaríamos a la media”, apostilla. De momento, la fórmula más fácil que propone el urbanista para amortiguar la crisis de vivienda es que se construya vivienda en los suelos dotacionales. “La primera ley autonómica que habla de ello es la LOTUP [Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje] de 2014 y luego refundida: son equipamientos residenciales rotatorios para menores de 35 años, mayores de 65 años o víctimas de violencia de género, entre otros. Funcionaría como una residencia de mayores pública. En Valencia capital, hay 500.000 metros cuadrados de suelos calificados para uso educativo ”criando malvas” desde hace décadas, donde se podrían construir pisos para alquiler asequible, que podría edificar el ayuntamiento, la Generalitat o la Administración central, incluso con el colegio. “Tiene la enorme ventaja de que estos suelos dotacionales están en medio de la ciudad, no en zonas periurbanas”, concluye.