Actualizado S�bado,
junio
00:10De todas las modas que ha tra�do la �ltima fiebre de la vivienda, la de comprar una casa ruinosa para ponerla bonita y venderla de nuevo a un precio mucho m�s elevado ha sido una de las m�s exitosas. El house flipping, como se conoce a esa pr�ctica, era una realidad muy extendida en EEUU pero ha sido en estos �ltimos a�os cuando se ha consolidado en Espa�a. Hasta ahora, porque como est� ocurriendo con otros negocios del mercado inmobiliario, su burbuja empieza a pincharse. Quien busque se�ales de un cambio de ciclo en el ladrillo, aqu� tiene otra: el declive del comprar, reformar y vender una casa.Ni el sector residencial tradicional ni el segmento del lujo escapan del ajuste. Uno y otro asisten en las �ltimas semanas a una fuerte reducci�n de la actividad con una ca�da considerable en el volumen de operaciones, un descenso marcado en los precios y una contracci�n nada desde�able de las rentabilidades. En el trasfondo de esta nueva din�mica se sit�a cierto frenazo de la inversi�n inmobiliaria, que en t�rminos generales se est� moderando y afecta, tambi�n, a esta pata del negocio residencial."Efectivamente, es un mercado que no est� registrando la misma efervescencia de a�os anteriores. Por un lado, por el alza media de los precios de compra y de reforma, los m�rgenes son menos atractivos para el inversor; por otro, la pol�tica fiscal de comunidades como Catalu�a no ha favorecido el crecimiento de este segmento", apunta Emiliano Berm�dez, subdirector general de la red inmobiliaria Donpiso.En el mercado de las viviendas premium, las rentabilidades netas de estas operaciones de reventa tras reforma o transformaci�n expr�s en las zonas m�s exclusivas retroceden de media un 51%, mientras que el n�mero de operaciones en algunos barrios como Salamanca o Lista, en Madrid, cae m�s del 62% en comparaci�n con los a�os de mayor dinamismo, seg�n los datos del Servicio de Estudios del grupo inmobiliario Redpiso.El cambio en esta rama de negocio es significativo. El house flipping es una de las pr�cticas que han impulsado en los �ltimos a�os los precios al alza de la vivienda de segunda mano, pues han sido mucho los compradores e inversores que han recurrido a �l para obtener jugosas rentabilidades aprovechando el exacerbado inter�s de la demanda por comprar. Actualmente, el mercado parece estar entrando en una fase de normalizaci�n."En Madrid, desde 2021, la fuerte entrada de fondos de inversi�n y compradores internacionales gener� una importante presi�n sobre los precios en los barrios m�s exclusivos de la ciudad. La elevada demanda de inmuebles para reformar y revender impuls� una escalada continuada de valores que termin� configurando una aut�ntica burbuja en determinados segmentos del mercado premium. La reducci�n ahora de las compras por parte de fondos e inversores extranjeros y su reemplazo por compradores finalistas est� provocando que los precios comiencen a ajustarse a niveles m�s acordes con la demanda real existente", recoge Daniel Samper, agente de Redpiso.En distritos se�oriales como Recoletos, Almagro, Trafalgar, Justicia, El Viso o Retiro, entre otros, donde la velocidad de rotaci�n de los activos era extraordinariamente alta y los inversores compet�an por captar activos "en bruto", la oferta de pisos para reformar ha dejado de resultar financieramente atractiva. El encarecimiento ha provocado que los n�meros ya no cuadren para el perfil del comprador que busca transformar y a�adir valor en el corto plazo.Otra de las consecuencias es la acumulaci�n de viviendas reformadas de lujo que no se est�n vendiendo al ritmo previsto. "Durante los �ltimos a�os, numerosos fondos e inversores adquirieron inmuebles para rehabilitarlos y comercializarlos posteriormente. Sin embargo, la absorci�n de esta oferta se ha ralentizado de forma notable. El vendedor viene de a�os muy buenos y ahora le cuesta bajar los precios, por eso el mercado se ha estancado", explica Daniel Samper, de Redpiso. A esta situaci�n se suma la existencia de numerosos inmuebles que todav�a se encuentran en proceso de reforma y que previsiblemente saldr�n al mercado durante los pr�ximos meses. Esta creciente bolsa de producto reformado est� generando un exceso de oferta en determinados segmentos del mercado premium. Y lo mismo ocurre en el sector m�s econ�mico.Esto no implica que no sigan existiendo oportunidades. Miguel �ngel G�mez Huecas, presidente de las patronales FADEI y AMADEI, reconoce que el house flipping ha perdido fuerza porque han aumentado mucho los costes de compra, reforma y financiaci�n, y los m�rgenes son m�s ajustados. "Aun as�, todav�a existen zonas concretas, especialmente barrios en transformaci�n o municipios con precios m�s accesibles, donde puede seguir siendo viable. La clave est� en comprar muy bien, controlar la reforma y conocer profundamente la demanda local. Ya no es una operaci�n f�cil ni r�pida, pero s� puede funcionar cuando se hace con criterio profesional", argumenta.El cambio de tendencia en esta pr�ctica del mercado se suma a otros ajustes que se est�n viendo en los �ltimos meses, como la ralentizaci�n de las compraventas o la moderaci�n en las subidas de precio, que apuntan a un nuevo ciclo en el negocio residencial. En el caso de las compraventas de vivienda, descendieron en abril un 1,8% en el que supone el cuarto mes consecutivo con descensos: las transacciones de vivienda usada cedieron un 2,4% hasta 41.783 operaciones, la cifra m�s baja en un mes de abril desde 2023, mientras que la obra nueva anot� una discreta subida del 0,6%, seg�n los datos publicados ayer por el INE (Instituto Nacional de Estad�stica).
