Cinco pontos que você precisa saber sobre aluguel de imóveis na reformaMaria Carolina Gontijo, a Duquesa de Tax, fala sobre as mudanças para os locatários e os aluguéis com a reforma tributária. Crédito: Jefferson Perleberg (Edição)A Tecnisa prepara um novo edifício de alto padrão no bairro de Higienópolis focado em longevidade e envelhecimento ativo. O projeto chamado Naara Higienópolis é desenvolvido pela incorporadora em parceria com a Naara Longevity Residences, fundada e liderada por Joseph Nigri (filho do fundador da Tecnisa). A obra será realizada pela Think Incorporadora e Construtora. Em vez de ser uma casa de repouso vertical, o edifício residencial integra moradia, serviços de hotelaria e uma camada adicional de cuidados com a saúde, preservando a autonomia dos moradores. PUBLICIDADEO projeto da Tecnisa com a Naara é o primeiro entre as grandes construtoras de alto padrão do País a adentrar um segmento de mercado que cresce no mundo diante do envelhecimento populacional, o chamado Aging in Place, que tem residências adaptadas para a longevidade dos moradores.O edifício terá 26 andares e 70 unidades residenciais, com apartamentos entre 94 m² e 140 m², compostos por duas suítes, salas de estar e jantar, cozinha e área de serviço. O público-alvo principal são pessoas que procuram por uma moradia menor, já que os filhos saíram de casa, com praticidade, conforto e suporte ao longo do envelhecimento.Nos primeiros andares, o projeto contará ainda com estúdios destinados à locação de longa permanência, voltados a um público mais jovem. Segundo Nigri, a proposta é estimular a convivência intergeracional. Para atender ao morador da terceira idade, a concepção arquitetônica do edifício foi desenvolvida com apoio de profissionais especializados em gerontologia, incorporando corredores mais largos, corrimões, pisos adequados e banheiros adaptados.PublicidadeO principal diferencial do novo prédio da Naara em Higienópolis é a integração de serviços de saúde ao cotidiano dos moradores. O empreendimento terá ambulatório com atendimento de emergência 24 horas, botões de pânico nos apartamentos e dispositivos vestíveis para os moradores (como pulseiras), que permitem monitoramento de dados de saúde. Os serviços oferecidos no prédio também contarão com atendimento de nutrição e fisioterapia. A infraestrutura do condomínio inclui ainda elevador preparado para maca e vaga dedicada para ambulância na garagem. Apartamentos com acessibilidadeAtividades de bem-estar, como fisioterapia, hidroginástica, yoga, zumba, além de cuidadores e motoristas compartilhados, poderão ser contratadas sob demanda, ou seja, pagos conforme o uso. De acordo com Nigri, algumas dessas atividades em grupo já podem ser cobradas diretamente junto com a taxa condominial para facilitar o pagamento e conseguir descontos de contratações por grupos.O empreendimento funciona como um branded residence, oferecendo serviços típicos de hotelaria. A gastronomia será um dos destaques, com restaurante operado pela marca Bé na fachada ativa, com atendimento tanto no salão quanto nos apartamentos. Entre as comodidades estão limpeza, lavanderia e concierge. As áreas comuns incluem piscina, academia com pilates, sauna, jacuzzi, sala de massagem e cinema, além de uma programação social com degustações, palestras, debates e passeios culturais.Do ponto de vista econômico, o Valor Geral de Vendas (VGV) da parte residencial está estimado entre R$ 150 milhões e R$ 160 milhões. O preço médio do metro quadrado gira em torno de R$ 28,5 mil, com unidades variando entre R$ 3 milhões e R$ 4 milhões. O condomínio mensal estimado é de cerca de R$ 5.500, valor que já contempla a estrutura de saúde 24 horas e as atividades físicas em grupo.PublicidadeO perfil do público do projeto é de pessoas com idades entre 50 e 60 anos (ou até mais) que querem uma moradia menor e mais moderna sem sair de Higienópolis. “O que temos visto é que os compradores são pessoas do bairro ou que têm filhos que moram no bairro. No Brasil, as pessoas querem estar próximas da família e próximas também dos serviços, dos restaurantes e do shopping. São moradores que não vão ficar só em casa. São pessoas ativas que querem estar perto desses serviços”, diz Nigri em entrevista ao Estadão.O executivo afirma que Pinheiros será o próximo bairro a receber um empreendimento com características semelhantes ao Naara Higienópolis, com lançamento previsto para o final de 2026. Outros bairros que estão na mira da incorporadora são Jardins, Vila Nova Conceição e Paraíso.A Tecnisa é a primeira entre as grandes empresas a explorar esse mercado voltado ao público da terceira idade em SP. Segundo Nigri, isso faz parte de uma trajetória de adoção rápida a novas tendências. Em 2001, a empresa passou a usar a internet para vender apartamentos e, em 2012, trouxe ao Brasil o conceito de rooftop residencial aos seus edifícios.De olho na tendência, a Vitacon também prepara um projeto para o chamado “senior living”, como são chamados no mercado imobiliários os projetos voltados para o morador de terceira idade. O empreendimento em Higienópolis é parecido com o feito pela Tecnisa, mas aposta em telemedicina e enfermagem como formas de atendimento aos moradores. PublicidadeOutra diferença é o tamanho das plantas. A empresa, conhecida por ter lançado apartamentos de 10 metros quadrados em São Paulo, terá espaços menores no edifício, variando entre 30 e 60 m². No empreendimento de mais de 300 apartamentos com preços entre R$ 600 mil e R$ 1,2 milhão, o VGV é estimado em R$ 400 milhões. O lançamento está previsto para este ano.Tendência globalDiante da inversão da pirâmide etária em muitos países, a criação de edifícios pensados para a terceira idade já é uma realidade em grandes cidades pelo mundo. De acordo com Gustavo Favaron, CEO global do GRI Institute, cidades como Londres, Paris, Berlim, Nova York, Los Angeles e Miami já têm edifícios feitos com o foco na longevidade dos moradores, oferecendo acessibilidade e serviços de saúde. Assim como em São Paulo, cidades da Índia como Mumbai e Bangalore também estão em ascensão nesse segmento imobiliário.O especialista diz ainda que Dubai tem se destacado como um hub para empreendimentos de luxo para a terceira idade, com uma grande concentração de expatriados aposentados e uma demanda crescente por serviços de saúde e bem-estar de alta qualidade.PublicidadeO foco é em projetos imobiliários de alto padrão, visando um nível de cuidado elevado, com serviços de atendimento e adaptações nos apartamentos. “O conceito de ‘viver bem na aposentadoria’ está se tornando mais valorizado no Brasil, especialmente entre a classe alta, que busca um estilo de vida mais confortável e com serviços de saúde e lazer exclusivos. Se há demanda, ou seja, oportunidade, é óbvio que a oferta vai aparecer”, afirma Favaron.Nigri conta que uma das partes mais importantes para empreendimentos voltados a esse público é o planejamento do edifício para que ele tenha viabilidade econômica e adesão do público. Por isso, a estratégia no primeiro projeto da empresa para esses consumidores teve plantas de tamanhos grandes e ampla oferta de serviços e áreas comuns.“O senior living é um mercado enorme fora do Brasil, nos Estados Unidos. Muitas pessoas tiveram a ideia ou até tentaram trazer o conceito para cá, mas o modelo do negócio é o grande diferencial. Quando falamos de inovação, falamos da forma como trouxemos isso para cá. O número de dormitórios e o tamanho dos apartamentos. Algumas iniciativas em São Paulo tentaram fazer quartos de 20 m² e as pessoas não aderiram. Não tiveram sucesso”, afirma Nigri.A chegada dos apartamentos adaptados para idosos a outras camadas sociais, como a classe média e o consumidor de baixa renda, ainda não se tornou realidade no Brasil e em outros países por falta de viabilidade econômica dos projetos, que têm obras mais complexas do que as de prédios comuns — o elevador acessível, por exemplo, é um dos itens mais caros, assim como a ampla oferta de áreas planas que requerem terrenos grandes. Por isso, o mercado imobiliário prevê a necessidade de incentivos públicos para que toda a população tenha acesso a moradias feitas para o envelhecimento saudável.Publicidade“No cenário global, já vemos exemplos de projetos de senior living acessíveis em países como os EUA e Reino Unido, onde a verticalização e o uso de tecnologias reduzem os custos, mas mantendo uma boa qualidade. Porém, para a conta fechar, é importante que haja incentivos governamentais ou parcerias público-privadas”, diz Favaron.Leia tambémNovo prédio da Living para classe média na Vila Mariana terá foco em academia e saúde; veja detalhesRaro projeto de casas milionárias quer atrair alta renda para entorno do Jockey ClubCondomínio vira o ‘aluguel do proprietário’ e sobe acima da inflação desde 2022; entendaElite tradicional de SPA escolha das incorporadoras para criar edifícios voltados à terceira idade em Higienópolis se dá em razão da história do bairro, sempre associada a moradores de alta renda.Como conta Raul Juste Lores na obra ‘São Paulo nas alturas’ (Companhia das Letras), a elite paulistana se estabeleceu em Higienópolis a partir do final dos anos 1800 para evitar as enchentes comuns na capital paulista, mesmo que com pouca chuva. “Altitude era documento: os terrenos à venda em Higienópolis, região loteada pouco após o fim da escravização e a proclamação da República, também usavam como atrativo para os compradores a localização mais salubre e distante de bairros como Luz, Campos Elíseos, Bom Retiro, Mooca e Brás, onde se concentravam multidões”, segundo o livro.Com isso, o bairro conta com edifícios históricos de luxo e alto padrão, bem como com moradores de famílias tradicionais da cidade que já estão na terceira idade — e têm dinheiro para comprar apartamentos milionários. PublicidadeO bairro de Higienópolis foi loteado por volta de 1890 pelos imigrantes alemães Martin Burchard e Victor Nothmann. Inicialmente, era chamado Boulevard Burchard e foi planejado para a elite, vendido como um local alto e salubre, supostamente livre de epidemias de febre amarela, tifo e cólera. Ele tinha, por exemplo, algo até então inédito na cidade: água encanada e esgoto.