La stratégie de logements dits « abordables » du gouvernement peine à produire des habitations accessibles aux ménages ayant les revenus les plus modestes, conclut une analyse universitaire. Les chercheurs considèrent toutefois le programme Unitaînés, qui permet de construire 1700 logements sociaux pour des personnes âgées, comme une recette gagnante à reproduire pour loger tous les types de locataires à faibles revenus — et pas seulement des retraités.Le gouvernement de la Coalition avenir Québec (CAQ) a enclenché un véritable « changement de culture » en matière d’habitation dans l’espoir d’accélérer la construction de logements, rappelle un rapport fraîchement publié par le professeur Louis Gaudreau et l’agente de recherche Béatrice Mercier, de l’École de travail social de l’Université du Québec à Montréal (UQAM). Cette étude a été menée en collaboration avec le Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU), qui milite pour le droit au logement.Le rapport de recherche, intitulé Finance et optimisation, mais à quel prix ? Les nouvelles politiques de financement du logement sans but lucratif, vise à mieux comprendre l’effet du virage pris par la CAQ en matière d’habitation durant son deuxième mandat. Pour faire la lumière sur les conséquences de la nouvelle stratégie caquiste, les chercheurs ont mené neuf entrevues de fond avec des promoteurs, généralement issus du milieu communautaire, qui font construire des logements destinés à des locataires vulnérables.La stratégie de la CAQ vise à « assouplir » les obstacles bureaucratiques et à diminuer la part de financement public dans les logements à but non lucratif, en raison notamment de l’explosion des coûts de construction.« Le point de départ de notre recherche, c’est que l’on constatait que [le changement de culture mis en place par Québec] avait un effet direct sur le prix des loyers. Ce qu’on appelait “l’abordable” était moins abordable que ce qu’on appelait auparavant le logement social », dit Louis Gaudreau au Devoir.Le logement social traditionnel est une espèce menacée : les fameuses habitations à loyer modique (HLM), créées au siècle dernier, étaient subventionnées à 100 % par le gouvernement. Les locataires sont aussi admissibles à une aide financière de l’État pour qu’ils consacrent 25 % de leurs revenus au paiement de leur loyer. L’entretien des bâtiments est aussi garanti par des fonds publics.Ce modèle n’est plus possible, selon la CAQ. L’État n’a plus les moyens de financer à lui seul la construction et l’entretien de logements destinés aux ménages à faibles revenus. Les promoteurs de logements à but non lucratif doivent désormais contracter une hypothèque auprès d’institutions financières.Le gouvernement subventionne des logements dits « abordables », dont le loyer est établi en fonction du prix médian dans chaque région. Mais les coûts de construction et le prix des terrains ont tant augmenté que Québec a créé il y a un an des logements « abordables intermédiaires », au loyer 50 % plus élevé que les logements abordables.On a vu ce que ça donne : des loyers de 1648 $ par mois pour deux chambres, 1940 $ pour trois chambres ou 2638 $ pour quatre chambres. Pour des logements subventionnés, il faut le rappeler.« Abordabilité différée »Les loyers dits « abordables » ou « intermédiaires » sont si chers que Québec mise sur le concept « d’abordabilité différée », explique Louis Gaudreau : « Les logements subventionnés ne pourront pas nécessairement être abordables dès le moment de leur livraison », à cause des coûts de construction et de l’hypothèque.L’ex-ministre responsable de l’Habitation, France-Élaine Duranceau, aujourd’hui au Conseil du trésor, a fait le pari que ces logements deviendront abordables « avec le temps, d’ici plus ou moins 20 ans, grâce au fait qu’ils demeureront la propriété d’organismes sans but lucratif », indique le rapport de recherche.L’efficacité de cette stratégie paraît toutefois « incertaine », note l’étude, parce que les promoteurs de logements à but non lucratif doivent rembourser leurs hypothèques avec les revenus provenant… des loyers. Quand on voit le rythme d’augmentation du coût de la vie, on peut penser que la pression sera grande sur les loyers, ne serait-ce que pour financer l’entretien des bâtiments.Un modèle prometteurLe projet Unitaînés, créé par l’homme d’affaires Luc Maurice, donne cependant espoir aux auteurs de l’étude sur les logements à but non lucratif. Le gouvernement caquiste a beau implanter un changement de paradigme en habitation, « il a appuyé un modèle de développement qui ressemble à du logement social traditionnel », estime Louis Gaudreau.Les 1700 logements d’Unitaînés, destinés à des personnes âgées à faibles revenus, qui doivent être construits dans 17 villes québécoises, sont financés à plus de 90 % par des fonds publics, souligne le professeur. Luc Maurice, constructeur et gestionnaire de résidences pour retraités, affirme être capable de limiter les coûts de construction parce qu’il a de bonnes relations avec ses fournisseurs.