A támogatott lakáshitelek – így az Otthon Start és a csok plusz – kamata is jellemzően két részből áll össze. Az egyik elemet az adós fizeti a bank részére, ez a fenti két kölcsön esetében fix, legfeljebb évi 3 százalék lehet. A másik részt az állam fizeti a bank részére kamattámogatás formájában.Hogyan határozzák meg a támogatott hitelek kamatát?A támogatott lakáshitelek teljes kamatát jellemzően jogszabályban határozzák meg. Ott rögzítve van, hogyan kell kiszámolni az adós által fizetendő kamatot, illetve a kamattámogatás mértékét is.Első megközelítésben a fenti két tényező összegét határozzák meg, ez jellemzően valamilyen módon függ az állampapírhozamoktól. Például az Otthon Start esetében az 5 éves futamidejű állampapírok aukciós hozamából indulnak ki.Az ügyleti kamat éves mértéke nem haladhatja meg az Államadósság Kezelő Központ Zártkörűen Működő Részvénytársaság által havi rendszerességgel közzétett, a közzétételt megelőző 3 naptári hónapban tartott, 5 éves névleges futamidejű államkötvény aukcióin kialakult átlaghozamok adott aukciókon elfogadott mennyiségekkel súlyozott számtani átlaga 110 százalékának 1 százalékponttal növelt mértékét.Gyakorlatilag az igénylést megelőző 3 hónap aukciós átlaghozamának veszik az 110 százalékát, és még hozzáadnak 1 százalékpontot. Az így kapott kamatszint a teljes kamat. Ebből legfeljebb évi 3 százalékot fizet meg az ügyfél, míg a 3 százalékon felüli rész a kamattámogatás.A Bankmonitor szakértői a 2026. júniusi Otthon Start-szerződésekre érvényes kamaton keresztül mutatnák meg ezt a számítást pontosan.Az elmúlt 3 hónapban az 5 éves futamidejű állampapírok aukciós átlaghozama 6,22 százalék volt. Ez publikálásra kerül minden hónapban az ÁKK oldalán.Ennek a 6,22 százaléknak kell venni az 1,1 szeresét (110 százalékát), ez így 6,84 százalékot eredményez.Ezt a 6,84 százalékot kell még megnövelni 1 százalékponttal. Így 7,84 százalékot kapunk, ami a június hónapra érvényes teljes végső kamatszint.Ebből a 7,84 százalékból fizet meg az adós 3 százalékot, míg az állam 4,84 százalékot. A kamattámogatás mértéke akkor is ennyi, ha a bank kedvezményt ad az ügyfélkamatból, azaz 3 százalék alatti kamaton kínálja a kérdéses hitelt.Miért van problémája az MNB-nek a képletben lévő szorzóval?A képletben szereplő 110 százalékot lehet lefordítani egy 1,1 szeres szorzónak is. Gyakorlatilag tőkeáttétel alakul ki a kamat számítása során az állampapírhozamokhoz képest, emiatt viszont a kérdéses hiteleket a bankoknak kötelességük valós értéken kimutatni a könyveikben.Ez viszont komoly ingadozásokat, kilengéseket okozhat a bankok eredményében és tőkehelyzetében is. Az Otthon Start felfutása miatt pedig az ilyen hitelek aránya meredeken emelkedésnek indult a bankok portfóliójában.Az MNB elsősorban ezen szempont miatt javasolja azt, hogy a támogatott hitelek meghatározásának képletéből kerüljön ki a kérdéses szorzó tényező.Nem cél tehát az, hogy az adósok, érdeklődők magasabb kamatot fizessenek.Sőt alapvetően az sem hangzott el célként, hogy az állam kevesebb támogatást fizessen, ami ugye alapvetően az állami kiadások mérséklődéséhez és a banki bevételek csökkenéséhez vezethetne.Ha szimplán kivezetnék a szorzót a számításból az áttételesen hatna az adósokra isAdná magát az a megoldás, hogy a képletből egyszerűen kiemelik a szorzót, azaz megszűnne az 1,1 szeres növelés. Igen ám, de ez komoly hatást gyakorolna a bankok profitabilitására és az állami kiadásokra is.A korábbi példánál maradva az Otthon Start kamata 2026. júniusában a csak 7,22 százalék lenne, ha egyszerűen eltűnne belőle a szorzó. Ebből fizetne 3 százalékot az adós és 4,22 százalékot az állam. Azaz 62 bázisponttal kevesebb kamatot kapna a bank, fizetne az állami a mostani szabályhoz képest.Az állam tehát jobban járna valamelyest, míg a bankok a rosszabbul, hiszen csökkenne az állami kamattámogatás mértéke.Elsőre az adósokat ez a döntés nem érinteni, hiszen ők továbbra is legfeljebb 3 százalékos kamatot fizetnének. Van azonban két nagyon fontos szempont, amiről nem szabad megfeledkezni:A bankok komoly kedvezményeket adnak az Otthon Start igénylőknek. Szinte mindenhol kaphatnak az érdeklődők ajándék pénzt jóváírás formájában a hitel mellé, sőt több bank bemegy a 3 százalékos kamatszint alá is. Ezen kedvezmények köre jó eséllyel leszűkülne, hiszen a banknak már nem érné meg annyira ezt a hiteltípust kihelyezni.Akkor pedig nagyon is megérezné a pénztárcája az adósoknak – jó értelemben – a kamattámogatás mérséklését, amikor valami miatt vissza kellene fizetni azt az állam részére. Ilyen eset például, ha 5 éven belül eladná az igénylő az Otthon Starttal vásárolt lakást.A Bankmonitor szakértői ez utóbbira is hoztak egy példát. Induljunk ki abból, hogy valaki 30 millió forint Otthon Startot vett fel 25 évre és pont az 5. év végén adná el a kérdéses lakást.A jelenlegi szabályok alapján ebben az esetben – a mai alapkamat mellett – durván 8,93 millió forint büntetés kell fizetnie az adósnak. A szorzó szimpla kivezetésével azonban ez a büntetés lecsökkenne 7,66 millió forintra.Persze ez egy hipotetikus felvetés, nem biztos, hogy ezen javaslat alapján tényleg átalakítaná a kormány a támogatás kamatozását. Illetve a szorzó megszüntetését más módon kompenzálhatja az állam a bankok felé: elképzelhető, hogy a szorzót olyan módon vezetik majd ki, hogy a kamattámogatás mértéke végül nem változik, valamilyen fix elemmel az vissza lenne pótolva.Ami nagyon fontos, hogy ezen változás önmagában semmiképp sem érintené direktben az Otthon Start kölcsönök 3 százalékos ügyfélkamatát.Nyitókép: HVG / Veres Viktor