El piso estaba prácticamente cerrado para un alquiler de temporada por 1.500 euros al mes cuando apareció una alternativa inesperada: tres jóvenes dispuestos a asumir el precio. "Lo tenían medio apalabrado con una pareja y un hijo", asegura Óscar (nombre ficticio), uno de los inquilinos que finalmente se quedó con el alquiler y que ahora comparte la vivienda con dos compañeros cerca de la Diagonal de Barcelona. "No sé si eran guiris o no, pero sí que era un alquiler de temporada por 1.500 euros. Eso era lo que querían sacar", afirma sin ambages.A pesar de que la renta de referencia -el máximo que permite la regulación- estaba en 1.397 euros tras la actualización del IPC, los propietarios pedían 1.500, la misma cantidad que preveían obtener con un alquiler de temporada, una modalidad que no está sujeta al tope de precios. Con los precios disparados, los tres decidieron unir fuerzas y repartir gastos para poder, por fin, emanciparse. "Nos dijeron que les daba igual quién entrara, si una pareja con un bebé o tres chavales, mientras llegaran los 1.500 euros", explica.Para llegar al importe estipulado la solución fue firmar un anexo en el contrato; 103 euros mensuales además de renta base ajustada a los topes que marca la normativa de vivienda en Catalunya, en concepto de reformas. Una cifra que figuraba en una cláusula paralela, y que por lo tanto permitiría alcanzar la cifra deseada. "Para cobrar 1.500 tuvieron que hacer este apaño", recuerda. Era un piso nuevo en el mercado, por lo tanto debía estar sujeto al tope de precios. Jaume Rovira Rojas, abogado especializado en derecho civil y mercantil, señala que la existencia de anexos o acuerdos complementarios no siempre implica una vulneración automática de la ley. "Jurídicamente puede ser posible si se trata de una prórroga o modificación de un contrato existente, porque el límite de renta se refiere a los nuevos contratos", apunta.Los límites de precios al alquiler se incluían en la ley de vivienda, aprobada por el Gobierno central en 2023, pero solo se han implementado en algunas comunidades autónomas como Catalunya, País Vasco o Navarra. Catalunya empezó a limitar el precio del alquiler en marzo de 2024, extendiéndose a la mayoría de "municipios tensionados" en octubre del mismo año. En 2025, llegan los primeros balances: el precio de los nuevos alquileres cayó alrededor de un 4,9% y en Barcelona la caída fue del 8,9%. Al mismo tiempo, han proliferado fórmulas alternativas para esquivar la regulación. Los contratos de alquiler de temporada crecieron más de un 50% en el mismo periodo y pasaron de representar alrededor del 6% al 11% del total de contratos registrados.Ingeniería contractualAnexos, pagos en metálico, cláusulas de reducción de rentas o transferencias con conceptos ambiguos son algunas fórmulas que, según fuentes consultadas, se estarían utilizando en algunos casos para cobrar por encima de lo permitido y dejar sin efecto la ley de vivienda. Preguntado por estas dinámicas, Rovira matiza que no necesariamente se trata de una práctica generalizada desde la entrada en vigor de los topes de precio. Según explica, para que se produzcan este tipo de situaciones deben darse circunstancias concretas, como la finalización de un contrato que posteriormente se prolonga con el mismo inquilino.Ahora bien, los alquileres de temporada y los contratos por habitaciones son modalidades aún poco reguladas y con escasa presencia en las estadísticas oficiales. Según datos del registro de fianzas del Institut Català del Sòl (Incasòl), difundidos el 28 de febrero, los contratos de temporada se han multiplicado por cuatro en los últimos tres años. Desde 2023, el aumento alcanza el 340% y ya suponen el 16% de todos los contratos firmados en Catalunya. Aunque el alquiler de habitaciones no está regulado directamente por la Ley de Vivienda estatal, la normativa catalana establece que en zonas tensionadas la suma de las rentas de todas las habitaciones no puede superar el precio máximo que tendría el piso alquilado en su conjunto.Esta última casuística es la que afecta a otro joven inquilino, que prefiere mantenerse en el anonimato. Vive en una habitación en Vic, Barcelona, y, además de alquiler, también debe comprometer más pagos. Comparte piso con otras cinco personas: son seis en cinco habitaciones. Cada una tiene un contrato independiente de un año, y hasta enero de 2026 todos pagaban 450 euros al mes, lo que suponía unos 2.250 euros mensuales en total para el propietario.Empieza el año y cambian las reglas del juego. El propietario les hace firmar un anexo que, sobre el papel, reduce el alquiler de la habitación a 170 euros mensuales. Según el Sindicato de Inquilinas, el cambio busca adaptar el contrato al tope de precios aplicable al alquiler por habitaciones. Sin embargo, el inquilino asegura que en la práctica sigue pagando lo mismo.Para completar el importe, el inquilino transfiere 170 euros por banco a su casero y entrega en metálico los 280 restantes hasta llegar a los 450 que, según explica, quiere percibir el propietario de la vivienda. Además, paga otros 200 euros mensuales por suministros, también en efectivo. "El propietario pasa personalmente a recoger el dinero en el piso", añade, que "dispone de llaves de la vivienda y en el contrato incluye una cláusula que le permite entrar libremente".Desde el sector promotor niegan tener constancia de prácticas irregulares generalizadas para esquivar el tope del alquiler. Carles Sala, vicesecretario general de la Asociación de Promotores Constructores de Edificios de Catalunya (APCE), asegura que no han detectado este tipo de conductas entre sus asociados. "No tenemos constancia y, evidentemente, ni de lejos lo recomendamos", afirma. Según explica, su labor es orientar a los propietarios para que actúen dentro de la legalidad y sostiene que los casos que conocen son los que aparecen en los medios de comunicación.Un piso partido en dosEl límite de precios también se pone a prueba cuando un mismo piso se divide y se alquila por partes. Es el caso de Juan, que también decide preservar su identidad. Desde hace seis años vive solo en un espacio reformado dentro de una vivienda mayor en Barcelona que la propietaria separó en dos unidades con cocina y baño propios. Él paga 950 euros al mes y, cuando la otra parte estaba ocupada, el alquiler superaba los 800. En total, más de 1.700 euros mensuales por un piso de unos 55 metros cuadrados. "Se sacaba unos 700 euros más al mes de lo que correspondería al piso entero", asegura.Según explica, cuando firmó el contrato la cédula de habitabilidad figuraba "en trámite" y nunca volvió a tener noticias. Sospecha que el piso no tiene licencia para dividirse en dos viviendas y que una de las partes no cumpliría los mínimos de superficie exigidos, por lo que ya no puede alquilarse de forma independiente. Ahora la propietaria, que vive fuera del país, le ha propuesto compensar lo pagado de más y ajustar el precio al límite que marca la ley."Me dice que podemos llegar a un trato: que deje de pagar unos meses y luego me vaya", explica. "Serían unos cuatro meses sin pagar, pero al final me iría sin nada. Y hoy no voy a encontrar otro piso por este precio". En cualquier caso, cuando un piso se fragmenta para alquilarse por partes, la suma de los alquileres no debería superar el precio máximo permitido para la vivienda completa.Control e inspeccionesDesde el Sindicato de Inquilinas advierten que la regulación de precios pierde eficacia si no se acompaña de mecanismos de control e inspección. Piden que el índice de referencia no solo "contenga" los precios, sino que "permita abaratar los arrendamientos" y que se persigan las estrategias que lo eluden con pagos o cláusulas extra. Según la organización, un año después de la entrada en vigor del régimen sancionador "apenas se han impuesto dos sanciones y hay once expedientes abiertos por posibles incumplimientos".Por su parte, el Govern ha abierto "los 13 primeros expedientes sancionadores" por incumplimientos de la contención del precio del alquiler, a partir de la actividad inspectora de la Agencia Catalana del Consumo y la Agencia de la Vivienda de Catalunya, "dos de ellos ya con sanciones impuestas". Entre los casos tramitados por Consumo hay un expediente grave por "no incluir la información del índice de referencia del alquiler ni la etiqueta de eficiencia energética" en el anuncio, con una multa que puede llegar a 25.000 euros. Además, "ya se han impuesto dos sanciones graves por un total de 27.000 euros" por "incrementar la renta sin justificar los conceptos" y por "ejercer como administrador de fincas colegiado sin estarlo", comunica. La Agencia de la Vivienda de Catalunya mantiene seis procedimientos abiertos, dos con sanciones de 30.000 euros, dos de 3.000 euros y dos "pendientes de determinar".La APCE considera que la respuesta institucional puede estar teniendo efectos contraproducentes. "Se han impuesto sanciones en algunos casos desproporcionadas, lo que puede provocar la salida de viviendas del mercado del alquiler", advierte. A su parecer, endurecer la normativa sin revisar su funcionamiento "solo contribuirá a reducir aún más la oferta".A Óscar y sus amigos les alquilaron el piso con un contrato de vivienda habitual de 5 años. Durante los primeros meses, abonaban la cantidad adicional en efectivo, después el pago extra evolucionó al sistema Bizum. "Nos pedían 103 euros más de lo legal", dice, a la vez que recuerda como en los primeros pagos tuvo que poner monedas: "¿Ni eso nos podían perdonar?". Óscar paga 515 euros, lo mismo que su amigo Pep; y 470 otro chico que ha entrado recientemente, después de marcharse el que fue vecino de los propietarios, al encontrar mejores condiciones en otro piso con su pareja. Los tres transfieren a la cuenta del piso estos importes, a los que suman 206 euros cada dos meses, especificando en el concepto "enero-febrero" o "marzo-abril", según corresponda.Mientras tanto, el sindicato asegura haber presentado ya medio centenar de denuncias por anuncios de alquiler que consideran irregulares y prepara nuevas acciones. "Si la administración no actúa de forma proactiva en la inspección y la sanción, el mensaje que se transmite es de impunidad y la regulación acaba siendo, en la práctica, opcional", sostienen. Desde un punto de vista jurídico, Rovira considera que no siempre puede hablarse de fraude de ley únicamente por la existencia de anexos o ajustes contractuales. A su juicio, si la situación responde a una prórroga o modificación de un contrato existente, la normativa de topes no necesariamente se estaría infringiendo. "Si no hay fraude de ley, no se puede argumentar que se esté vulnerando el límite de renta", afirma.La zona gris de la temporalidad"Lo que se formaliza es una reducción para cumplir la ley, pero a la práctica sigue cobrando el mismo importe anterior en B", incide el sindicato sobre la situación de alquiler en Vic. También advierten que esta dinámica no solo tiene consecuencias sobre la efectividad real de los topes de precio, sinó también un impacto directo sobre el inquilino: no puede acreditar documentalmente el importe íntegro que paga en concepto de renta y queda en una situación de "mayor vulnerabilidad y sin los derechos de protección que reconoce la LAU".Según explica Rovira, para que un juez pudiera considerar que existe una forma de eludir la normativa, el inquilino tendría que acreditar que se está produciendo un fraude. "Si no se demuestra ese fraude, difícilmente se puede sostener que se está infringiendo el tope de precios", afirma. Para el abogado, el debate también apunta a las propias limitaciones del marco regulatorio. Considera que la normativa actual genera interpretaciones diversas entre propietarios, inquilinos y operadores del mercado. "Las regulaciones actuales son interesadas y arbitrarias, porque no resuelven el problema de fondo y lo único que hacen es pervertir el mercado y confundir a los operadores y a los consumidores", asevera. En cambio, sí distingue otro tipo de estrategias para esquivar la regulación, como el uso del alquiler de temporada en viviendas que en realidad se destinan a residencia habitual. En ese caso, advierte, sí podría considerarse un fraude de ley desde el punto de vista jurídico. Una vía que los propietarios del piso donde vive Óscar también quisieron contemplar.Si quieres contactar con 20minutos, realizar alguna denuncia o tienes alguna historia que quieres que contemos, escribe a actualidad@20minutos.es. También puedes suscribirte a las newsletters de 20minutos para recibir cada día las noticias más destacadas o la edición impresa.