Gran Vía 28 es uno de los edificios más icónicos de la ciudad de Madrid. Construido entre 1926 y 1929, fue el primer rascacielos de España y fue, durante décadas, la sede de la que fue la Compañía Telefónica Nacional de España (CTNE), germen de la actual Telefónica. El inmueble en cuestión está de plena actualidad después de que la operadora decidiera, hace unos meses, ponerlo a la venta con el objetivo de conseguir 300 millones de euros, un 30% de los más de 1.000 millones de euros que ha ingresado la compañía que preside Marc Murtra durante la última década vendiendo activos inmobiliarios de su propiedad. Y es que, en las últimas décadas, de manera recurrente, Telefónica ha ido desprendiéndose poco a poco de su patrimonio inmobiliario. Son muchos los activos vendidos, pero los que más titulares han acaparado han sido aquellos que formaban parte de un largo listado de casi medio centenar de edificios que fueron incluidos en el convenio que comenzó a gestarse entre el Ayuntamiento de Madrid (José María Álvarez del Manzano) y Telefónica en 2003 (con César Alierta a la cabeza) y que permitió recalificar todos esos inmuebles, de uso infraestructural a residencial, disparando su valor de mercado, ya que la mayoría se encuentran en las zonas prime de Madrid. Un amplio listado de inmuebles del que fue expresamente excluido Gran Vía 28 con el objetivo de mantener su carácter dotacional al servicio de la colectividad para preservar la memoria histórica y el perfil urbano de la ciudad. "La parcela de la CI Gran Vía N°28 no es objeto de cambio de calificación. Aun cuando el edificio se adquirió en su día en libre mercado y por lo tanto, podría someterse al criterio general adoptado para la modificación que se pretende tramitar, históricamente se le reconoce con un carácter dotacional al servicio de la colectividad, constituyéndose como uno de los hitos de referencia urbana más significativos en la ciudad, y ello con independencia de su máxima catalogación como elemento singular por el Plan General", recoge el informe sobre la modificación del PGOUM de 1997 respecto a las parcelas calificadas de servicio infraestructural en la clase de telefonía. "Su descalificación como dotacional podría quebrar la memoria histórica de la ciudad" "Por este motivo", se puede leer literalmente, "se entiende que su descalificación como dotacional podría quebrar la memoria histórica de la ciudad en el contexto de la estructura dotacional, por lo que, por ambas partes, se convino extraerlo del Convenio para asegurar su preservación y plena integración en el sistema dotacional y en el perfil urbano". Es decir, tanto Telefónica como el Ayuntamiento de Madrid entendieron hace ya más de 20 años -y plasmaron en aquel convenio de 2003-, la necesidad de preservar el carácter histórico del edificio y la necesidad de protegerlo y ponerlo al servicio de la ciudad. Una sensibilidad que ambos mantuvieron varios años después, en 2009, cuando Telefónica planteó al consistorio un Plan Especial para hacer determinadas reformas en el edificio que permitieran un mayor uso dotacional y cultural del edificio al servicio de los madrileños. Aquel Plan Especial buscaba regular las obras necesarias para proteger este rascacielos singular y, simultáneamente, permitir la implantación de un uso cultural y público que estuviera gestionado por la Fundación Telefónica. La exclusión de Gran Vía 28 del convenio y, pocos años después, la tramitación de este Plan Especial, blindaron la protección de este edificio histórico, y complican a día de hoy, tal y como aseguran varios expertos consultados, la posibilidad de que en un futuro pueda transformarse en viviendas de lujo o en un hotel, como si ha sucedido con una docena de los edificios de aquel convenio vendidos desde entonces por Telefónica a inversores privados o como ha venido sucediendo en los últimos años en la Gran Vía con la transformación de numerosos edificios en hoteles —en su mayoría— o viviendas de lujo. Dos oportunidades perdidas —convenio y Plan Especial de 2009— si tenemos en cuenta el contexto actual en el que Telefónica está acelerando la venta de su patrimonio inmobiliario, incluyendo su emblemática sede de Distrito Telefónica, principalmente para reducir deuda y ganar liquidez en un momento de alta inversión en infraestructuras digitales. Un cambio de uso a residencial u hotelero complejo Una lectura de la memoria de dicho Plan Especial pone de manifiesto el empeño de Telefónica por mantener y potenciar el carácter dotacional y cultural del inmueble. De hecho, la operadora buscaba transformar su sede histórica en un edificio "público" representativo que funcionase como su buque insignia y, al mismo tiempo, reforzase la identidad de Madrid. El plan proponía, por ejemplo, convertir espacios anteriormente privados en un área de uso y disfrute colectivo, democratizando el acceso a este histórico edificio y, para asegurar la viabilidad del proyecto, el Plan Especial elevaba la proporción permitida de uso compatible (cultural/educativo) del 25% al 50% de la superficie total edificada. TE PUEDE INTERESAR De central de telefonía a pisos de lujo: la gran jugada inmobiliaria de Telefónica E. Sanz Formato: Emma Esser Formato: Sofía Sisqués Formato: María Mateo Es decir, el edificio mantenía su uso principal como servicios infraestructurales, pero se le integraba formalmente el uso de equipamiento cultural para proveer servicios educativos a los ciudadanos. Telefónica argumentaba que la introducción de estos usos era vital para revitalizar el entorno de la Gran Vía, permitiendo que el patrimonio edificado fuera vivido plenamente por la sociedad madrileña. En resumen, el Plan Especial reflejaba la voluntad de Telefónica de evolucionar su sede de un centro tecnológico cerrado a un complejo centro cultural de referencia a nivel europeo. Por todo esto, son varios los expertos consultados los que inciden sobre las piedras en el camino que pueden encontrarse los potenciales interesados en comprar el inmueble a la hora de tramitar un cambio de uso, ya sea a hotel o a residencial. "Gran Vía 28 no parte de un uso terciario y, el salto de un uso cultural/dotacional a hospedaje no es tan sencillo" "La Gran Vía es un eje terciario y, en los últimos años, todos los edificios que han solicitado un cambio de uso a hospedaje/hotelero han tenido que recurrir, bien a un Plan Especial o a un ERIU (Estudio de Repercusión por Implantación de Usos), y tenían que justificar cierta terciarización histórica del edificio -en más de un 66%- para conseguir la aprobación del Ayuntamiento de Madrid, ya que originalmente, la Gran Vía era una zona residencial, aunque en la práctica muchos edificios se transformaron en oficinas u hospedajes. ¿Qué sucede con Gran Vía 28, pues que en 2009, Telefónica, con la aprobación del Ayuntamiento, el uso infraestructural se complementa con un 50% de equipamiento dotacional de aspecto cultural. Es decir, en este caso, el edificio ya no parte de un uso terciario como ha sucedido con otros edificios de Gran Vía y, el salto de un uso cultural/dotacional a hospedaje no es tan sencillo", explica una fuente que ha participado en la tramitación de varios Planes Especiales en la Gran Vía y su entorno. "Si hubieran dejado el uso infraestructural, posiblemente ahora sería más sencillo solicitar un cambio de uso, pero el problema es el uso cultural que se introduce en 2009. El infraestructural, al fin y al cabo, podría ser asimilable a terciario/oficinas, y en ese caso, el cambio a residencial sería más sencillo en virtud de las políticas de recuperación del tejido residencial. Sin embargo, el salto de cultural/dotacional a residencial, no lo veo tan claro. ¿Cómo justificas que te cargas un uso de equipamiento cultural? Es como si, de repente, el Reino Sofía quisiera convertirse en un hotel", añade la misma fuente. Para Antonio Giraldo, portavoz de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad del PSOE en el Consistorio madrileño, "Gran Vía 28 es un caso muy particular porque, a ojos del Plan General, es un sistema local como puede ser, por ejemplo, una subestación eléctrica, al menos en parte. Por ello, y a diferencia con lo que ha sucedido con otros edificios en la Gran Vía, el Plan Especial no vale para cambiar el uso, porque esta figura urbanística no sirve para detraer redes o sistemas locales". "En todo caso, la única forma que se nos ocurre, y nos parece muy complicado, es a través de la modificación del Plan General, lo cual es un proceso mucho más largo. La modificación consistiría en suprimir la calificación de sistema local; si bien, una parte del Plan General dice que no se pueden reducir los sistemas locales, igual que no se pueden suprimir, por ejemplo, las zonas verdes, salvo justificaciones o compensaciones muy concretas, y no creemos que un hotel pueda justificar la reducción de un sistema local", añade Giraldo, quien, si bien reconoce que el edificio ya no alberga "ninguna infraestructura vinculada a la telefonía, a efectos jurídicos vemos muy complicado un cambio de uso incluso a través de una modificación del Plan General. Más bien creemos que habría que modificar puntos concretos de la ley". "El edificio se dejó así para proteger su carácter dotacional y de servicio a la colectividad y se hizo así intencionalmente, por lo que vemos prácticamente imposible que se pueda transformar en un hotel", añade Giraldo. Vista de la parcela de Gran Vía 28 desde el Visor Urbanístico del Ayuntamiento de Madrid. Como se puede apreciar en la imagen superior, extraída de la Modificación del PGOU de 2024 del Ayuntamiento de Madrid, el uso de los edificios a ambos lados de la Gran Vía es terciario (Nivel D). Solo Gran Vía 28 es la excepción. "Todo en Gran Vía está en rojo... menos Telefónica. Todos los edificios tienen Nivel D, dentro de un claro eje terciario, con usos compatibles y alternativos, menos Gran Vía 28, que es mitad infraestructural y mitad equipamiento cultural Es decir, Urbanismo ya lo trata como edificio singular y si te fijas en la imagen, la parcela aparece en gris al igual que otros edificios como el propio Ayuntamiento de Madrid, la Biblioteca Nacional, el Cuartel General del Ejército, la Puerta del Sol, el Congreso... Es decir, en el eje terciario, que es la Gran Vía, aunque estemos dentro del centro histórico, se permiten determinados cambios de uso mediante Plan Especial, pero justo el edificio de Telefónica parece catalogado como un uso de tramitación independiente", explica otra fuente consultada. Esta misma fuente, si tuviera que apostar por un hipotético cambio de uso del edificio, "vería más factible el residencial, ya que con el nuevo Plan RESIDE, no es que se esté coartando la implantación de los hoteles, porque en realidad van contra los apartamentos turísticos, pero sí se está intentando recuperar el tejido residencial para ejercer un mejor control del precio de la vivienda". Máxima protección para un edificio histórico Todas estas posibles trabas urbanísticas ante un posible cambio de uso del edificio, diferente al dotacional o cultural, son las que estarían complicando la venta del edificio. Ya que, como avanzó Cinco Días, el Ayuntamiento de Madrid, dirigido por José Luis Martínez-Almeida, habría advertido a los potenciales interesados que no facilitará el cambio de uso a residencial (viviendas de lujo) o terciario (gran hotel), con una gran superficie comercial, que eran las opciones más rentables para los inversores. Una advertencia que no solo ha impactado negativamente sobre el precio, que se habría ajustado en el entorno de los 220-250 millones de euros frente a los 300 millones (unos 10.000 €/m²) esperados por Telefónica, sino que incluso podría dar al traste con la operación, ya que elimina de un plumazo a los compradores dispuestos a pagar los precios más altos. "Sin olvidar", añade otra fuente consultada, "que cuando hablas de usos lucrativos, si hay incrementos de aprovechamiento por un cambio de uso, el Ayuntamiento querrá una compensación económica". Sin ir más lejos, en 2003, cuando Telefónica consiguió la recalificación de medio centenar de edificios, tuvo que pagar 53 millones de euros al consistorio, como publicó El País. Un edificio muy protegido Además, a esta rigidez normativa respecto a un posible cambio de uso, se suman las importantes limitaciones por su elevada protección. Y es que el inmueble cuenta con un nivel de protección máxima: forma parte del Catálogo de Edificios Protegidos de Madrid y cuenta con un Nivel de Protección 1 en Grado Singular. ¿Qué significa todo esto exactamente? En primer lugar, que el edificio debe ser protegido en su conjunto. Es decir, se deben conservar sus características arquitectónicas y constructivas, sus volúmenes, sus formas y todos sus elementos decorativos, mientras que las obras en el mismo están muy limitadas, ya que solo se permiten actuaciones que no alteren los valores fundamentales del edificio, como restauraciones o acondicionamientos muy específicos para mejorar la accesibilidad o seguridad. Gran Vía 28 fue el primer rascacielos de España. (iStock) Además, el hecho de que Gran Vía 28 cuente con un Grado de Protección Singular, la distinción máxima dentro del catálogo de edificios protegidos, reconoce al edificio como un elemento relevante y un hito fundamental en la trama urbana de Madrid y se le considera una pieza clave en la historia del arte y la arquitectura, no solo de Madrid, sino de toda España, de ahí su carácter irremplazable. ¿Qué implica todo esto en la práctica? Pues que cualquier intervención debe estar estrictamente regulada por un Plan Especial. El edificio no se puede demoler, mientras que cualquier cambio de actividad (como el que se propuso para uso cultural) debe demostrar que no supone una merma o deterioro de los valores que justificaron su catalogación. Además, solo se autorizarán intervenciones mínimas indispensables, como la creación de nuevas escaleras para cumplir con la normativa de incendios, siempre que se preserve la percepción espacial original. Es decir, cualquier reforma sobre Gran Vía 28 debe respetar la fachada y elementos clave de su arquitectura de 1929, lo cual encarece los costes y, por tanto, rebaja el precio de compra. Con todas estas dudas sobre la mesa, los inversores esperan en las próximas semanas una respuesta a sus ofertas por parte de Telefónica. Entre estos inversores figuran perfiles muy diversos, desde grandes fondos internacionales hasta family offices. Entre los nombres que han trascendido figuran el Grupo Romero (Perú), el financiero español, Rafael Serrano (Prime Investors Capital);, la aseguradora italiana Generali o el fondo estadounidense Bain Capital. Asimismo, se han postulado en la compra la familia Ardid y Grupo Drago.