Es la principal medida que propuso el gobierno en su reforma al mercado de capitales: la creación del Fondo Nacional para la Vivienda (Fonavi), que será una persona jurídica de derecho público, administrado por BancoEstado, con duración indefinida y patrimonio propio, que irá a comprar créditos hipotecarios que hayan otorgado instituciones financieras como bancos, “priorizando la primera vivienda”, y considerando propiedades de hasta 6.000 UF.El ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, dijo a los parlamentarios que el objetivo en los próximos cuatro años es financiar cerca de 150 mil viviendas nuevas o usadas, con créditos a 30 años, pie del 10% y a tasas competitivas. “Vamos a poder salir a tasas mucho menores que las que tiene hoy día el mercado. En algún sentido uno puede verlo como una continuación del instrumento Fogaes, pero tiene menos riesgos y costos para el Estado. Hemos calculado que el costo en valor presente para el Estado de proveer financiamiento para 50 mil viviendas, supera los US$600 millones. Esto está hecho para que este fondo sea sustentable en el tiempo y no signifique un desembolso del Estado”, dijo Quiroz.Este es precisamente el primer artículo permanente del proyecto de ley en cuestión, y considera que el Estado podrá colocar hasta US$2.000 millones en un plazo de hasta 36 meses, con un aporte inicial de US$500 millones previo a la constitución del primer fondo, que “corresponden a operaciones bajo la línea, por lo que no afectan el patrimonio neto del Fisco”, puntualiza el informe financiero. Estos montos que aportará el fisco se podrán apalancar hasta diez veces su patrimonio mediante la emisión de deuda con garantía estatal. Esto significa que el fondo podría llegar a representar hasta US$20 mil millones una vez que emita cuotas y haga colocaciones de bonos u otros instrumentos de deuda de oferta pública. “Deuda que esperamos hacer atrayendo capital que está fuera de Chile”, dijo Quiroz a los parlamentarios.Esto ocurrirá gracias a que el Fonavi está habilitado “para recibir recursos de inversionistas institucionales, entre ellos los fondos de pensiones, y su constitución requerirá informe favorable del Ministerio de Hacienda y autorización previa de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF)”. El mensaje del proyecto de ley explica que este fondo fue diseñado de esa manera, para abordar “la restricción de capital que enfrenta el originador: cada crédito que mantiene en su cartera exige destinar capital regulatorio a respaldarlo, lo que limita su capacidad de seguir prestando”. Se refiere a la banca y las provisiones y el capital que se les exige al momento de dar un préstamo.“La transferencia de créditos hipotecarios a los fondos que constituya el Fonavi libera esa exigencia de capital, amplía la capacidad de originar nuevas operaciones y multiplica el impacto de los recursos públicos comprometidos, pues cada peso aportado por el Fisco moviliza recursos privados varias veces superiores”, argumenta el proyecto de ley.El fondo no va a generar hipotecas ni financiar directamente a deudores, ese va a seguir siendo el rol de los bancos, cooperativas, cajas de compensación, y aseguradoras o administradoras de mutuos hipotecarios. Ellos podrán hacer ofertas, respecto de las comisiones que cobrarán por la originación, administración y cobranza de los créditos. “Ese banco sigue siendo la cara con la cual se entiende el cliente. El cliente le paga el banco, etcétera, pero es el administrador de un crédito que posee el fondo”, aclaró Quiroz.El Fonavi, más bien, “podrá constituir fondos destinados a adquirir, financiar, refinanciar, administrar y enajenar créditos hipotecarios, mutuos hipotecarios endosables y demás activos vinculados al financiamiento habitacional”, señala el proyecto de ley.En ese sentido, detalla que “ese efecto multiplicador explica que el Fonavi no pueda operar sin el concurso del sector privado: su arquitectura supone la participación de inversionistas de largo plazo, como adquirentes de los instrumentos de deuda que podrán contar con garantía del Estado que emitan los fondos. El aporte fiscal no sustituye al capital privado, sino que lo habilita, ordenando su ingreso a un mercado que hoy no ofrece un vehículo idóneo para canalizarlo hacia el financiamiento habitacional de largo plazo”.El Fonavi y los fondos que constituya estarán sujetos a la fiscalización de la CMF. “La constitución de cada fondo requerirá la autorización previa de la CMF, la que se otorgará mediante resolución fundada, previo pronunciamiento sobre el reglamento interno que someta a su aprobación el administrador”, señala el proyecto.Primera pérdida y reglamentoLas bases de cada procedimiento deberán establecer, entre otras cosas, los volúmenes y montos de los activos a adquirir, el valor máximo de la vivienda que no podrá ser superior a 6.000 UF, “el porcentaje máximo de financiamiento, el plazo de los créditos, las regiones o provincias en caso de determinarse y las demás condiciones financieras aplicables”.Allí también quedarán definidas “las condiciones de tasa de interés y demás cargos, incluyendo la primera pérdida”. La minuta explica este punto, que hasta ahora es el que más cuestionan los bancos sobre esta propuesta: que las instituciones que originen las hipotecas “deberán asumir una primera parte de las eventuales pérdidas asociadas a esos créditos”. Y dice que “con ello, mantiene responsabilidad sobre el riesgo y los incentivos para otorgar financiamiento bajo adecuados estándares de evaluación”. En definitiva, los bancos y otras instituciones que originen créditos, “deberán mantener una exposición económica al riesgo asociado a dichos activos como primera pérdida, la que se estructurará como un deducible respecto de cada crédito transferido considerado individualmente, en cuya virtud soportarán con preferencia las pérdidas que se produzcan ante el incumplimiento del deudor hasta la proporción que se determine en función del riesgo de la operación respectiva, asumiendo el fondo únicamente el exceso por sobre dicha proporción”. Los bancos y otras entidades originadoras “deberán registrar contablemente dicha exposición, la que se mantendrá vigente mientras el crédito respectivo permanezca en el patrimonio del fondo”. Cuánto será esta primera pérdida que deberán cubrir los bancos es algo que aún no se conoce, dado que será definida por el reglamento interno de cada fondo, estableciendo los valores mínimos y máximos del deducible en cuestión.A juicio de Quiroz, el gobierno queda menos expuesto mediante este instrumento versus Fogaes, donde según dijo, el 100% de la pérdida de los bancos en la práctica queda asegurada por el Estado.