Heizung: Wo für Vermieter bei der Heizungswahl Zusatzkosten lauern

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Heizung: Wo für Vermieter bei der Heizungswahl Zusatzkosten lauern Das Gebäudemodernisierungsgesetz erlaubt zwar den Einbau neuer Gasheizungen, bürdet aber besonders Vermietern zusätzliche Kosten auf. Vor dem Heizungstausch sollten sie genau rechnen.

Ein Haus, mehrere Mieter: Vermietern drohen künftig höhere Kosten, wenn mit Gas geheizt wird. Foto: Malin Wunderlich/dpaBerlin, München. Mehr Freiheit bei der Heizungswahl – das war ein wichtiges Anliegen der schwarz-roten Bundesregierung. Der Frust über das Heizungsgesetz (GEG) der Ampelkoalition war groß, der Handlungsbedarf in den deutschen Mehrfamilienhäusern ist es allerdings auch: Etwa jede dritte Heizung dort ist älter als 20 Jahre. Viele Vermieterinnen und Vermieter müssen sich deshalb in den kommenden Jahren für ein neues Heizsystem entscheiden.Nun steht der GEG-Nachfolger fest: das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es bringt Vermietern nicht nur mehr Freiheit, sondern auch finanzielle Risiken. Wer künftig in eine Gasheizung investiert, muss sich ab 2028 nämlich stärker an den Heizkosten seiner Mieter beteiligen. Vermieter müssen also neu rechnen, welche Wärmeversorgung für sie am wirtschaftlichsten ist.Welche zusätzlichen Kosten sind zu erwarten? Und wie finden Vermieter die wirtschaftlichste Heizungstechnik? Das Handelsblatt beantwortet die wichtigsten Fragen.Was ändert sich für Vermieter?Vermieter bekommen zunächst einmal mehr Flexibilität. So dürfen funktionierende Heizsysteme weiterbetrieben werden, auch wenn sie älter als 30 Jahre sind. Zuvor gab es teilweise eine Austauschpflicht.Die wichtigste Neuerung: Ursprünglich sollten künftig nur noch neue Heizungen eingebaut werden, die mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Die Vorgabe entfällt. Neue Gas- und Ölheizungen sind wieder zulässig. „Das erweitert die Auswahl möglicher Lösungen für Vermieter“, sagt Henner Schmidt, Energieexperte des Immobilienverbandes Deutschland IVD. Und könne etwa bei nur schwer zu ersetzenden Gasetagenheizungen helfen.Allerdings müssen die neuen Gas- und Ölheizungen von 2029 an stufenweise grünes Öl und grünes Gas zumischen. Die sogenannte „Biotreppe“ sieht vor, dass der Anteil klimafreundlicher Brennstoffe schrittweise von zehn Prozent ab 2029 auf 60 Prozent ab 2040 steigt.Trotz der größeren Flexibilität bezweifelt Henner Schmidt, dass sich der Einbau neuer Gasheizungen für Vermieter noch lohnt. Es gibt nämlich eine weitere wichtige Veränderung: Werden Gasheizungen neu eingebaut, tragen Mieter und Vermieter ab dem 1. Januar 2028 jeweils zur Hälfte die anfallenden Kohlendioxidkosten und Gasnetzentgelte – und zwar unabhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes.Steuerungsanlage einer Gasheizung: Künftig müssen Vermieter drei Kostenbestandteile der Gasrechnung mitbezahlen. Foto: Bernd Weißbrod/dpaDen Anreiz zu sanieren, gebe das neue Gesetz damit auf, sagt Markus Hamacher. Er ist Geschäftsführer des Energiedienstleisters Westbridge Energy, der Immobilienbesitzer rund um das Thema Energieeffizienz berät. „Ab 2029 müssen Vermieter auch die Hälfte der Mehrkosten für den laut Biotreppe vorgeschriebenen Anteil an grünem Gas übernehmen“, erklärt er.Damit beteiligen sich Vermieter künftig an drei Bestandteilen der Gaskosten, statt wie bislang nur an den CO₂-Kosten. Das Urteil des IVD-Energieexperten Schmidt fällt eindeutig aus: Dies mache eine neue Gasheizung in vermieteten Gebäuden in der Regel unwirtschaftlich und damit nicht realisierbar, sagt er.Welche Kosten kommen auf Vermieter zu?Welche konkreten finanziellen Belastungen durch die stärkere Beteiligung an den Heizkosten der Mieter auf Eigentümerinnen und Eigentümer zukommen, hat der Energiedienstleister Westbridge Energy an einem Beispiel für das Handelsblatt berechnet.Das fiktive Mehrfamilienhaus für die Beispielrechnung umfasst acht Wohnungen mit je 75 Quadratmetern Wohnfläche. Es wurde 1980 erbaut, hat einen mittleren energetischen Zustand, und die Mietparteien werden zentral mit Heizung und Warmwasser versorgt. Der Wärmebedarf für alle Wohnungen liegt bei rund 75.000 Kilowattstunden (kWh) jährlich.„Die Anschaffungskosten für eine Wärmepumpe liegen nach Abzug der aktuellen Förderung bei etwa 80.000 Euro. Ein zentraler Gaskessel kostet in dieser Objektklasse im Mittel ungefähr 36.000 Euro“, sagt Hamacher. „Das ist eine deutliche Differenz, aber letztendlich gar nicht mehr so viel, wenn man die Betriebskosten gegenüberstellt.“ Durch die neuen Regeln könnten nach dem Einbau einer Gasheizung über einen Zeitraum von 20 Jahren auf Eigentümer nämlich einige Zehntausend Euro Mehrkosten zukommen, ergänzt er.Der Modellrechnung zufolge müsste der Vermieter des Beispielhauses im Jahr 2029 damit rechnen, 1085 bis 2209 Euro Heizkostenanteil zu übernehmen. Da bislang nicht festgelegt ist, wie sich die Gasnetzentgelte, Kosten für „grünes“ Gas und die CO₂-Bepreisung in den kommenden Jahren entwickeln, gibt Westbridge Energy eine Spanne an. Das Beratungsunternehmen kalkuliert mit einem günstigeren und einem teureren Szenario.In den Jahren nach 2029 steigen die Kosten der Prognose zufolge weiter. So bleibt der Vermieter 2035 auf einem Kostenanteil zwischen 2200 und rund 4000 Euro sitzen. Im Jahr 2040 wären sogar bis zu 4751 Euro nicht mehr umlagefähig. In einem schlechter gedämmten Gebäude mit höherem Gasverbrauch lägen die Kosten noch höher.Wie sollten Vermieter vorgehen, wenn die Heizung getauscht werden muss?Der IVD-Energieexperte Henner Schmidt hat einen klaren Ratschlag. „Der Vermieter sollte zunächst prüfen, wie effizient das Gebäude ist“, sagt er. Bei ineffizienten Gebäuden sollte man vor einem Heizungseinbau sanieren. „Damit die Heizung dann kleiner dimensioniert werden kann“, sagt Schmidt.Danach sollte der Vermieter die örtliche Wärmeplanung dahingehend prüfen, welche Heizung empfohlen wird. Genauso sollten Vermieter checken, ob die Versorgung mit einer Wärmepumpe in dem Gebäude technisch machbar ist.Oft reiche der Elektro-Hausanschluss in älteren Mehrfamilienhäusern nicht aus, um eine Wärmepumpe mit der benötigten Leistung zu betreiben, sagt Hamacher. Dann müsse der Eigentümer beim Stromnetzbetreiber erfragen, ob der eine zusätzliche Anschlussleistung zur Verfügung stellt. Die Zusatzkosten dafür und für eventuell nötige Umbauten an den Elektroinstallationen im Haus können dem Experten zufolge einen hohen fünfstelligen Betrag erreichen.Sind alle Möglichkeiten analysiert, sollte der Eigentümer für die verbleibenden Optionen Angebote einholen, um das wirtschaftlichste Angebot auszuwählen. Sei der Einbau einer Wärmepumpe nicht möglich und biete die Kommune erst in einigen Jahren ein einigermaßen CO₂-neutrales Fernwärmenetz an, könne eine Gasheizung unter Umständen – für zehn oder 15 Jahre – als Übergangslösung dienen, sagt Hamacher. Je nachdem, wo das Fernwärmenetz am Haus vorbeilaufe, seien die Umstellungskosten nicht so hoch.Welche weiteren Risiken bestehen beim Einbau einer Gasheizung?Wer langfristig auf eine Gasheizung setzt, sollte nicht nur die potenziell steigenden Kosten für Biogas im Blick haben, sondern an ein weiteres Risiko denken. Die geplante Novelle des Energiewirtschaftsgesetzes soll Netzbetreibern ermöglichen, unwirtschaftliche Gasnetze mit einer Ankündigungsfrist von mindestens zehn Jahren stillzulegen.In einer Umfrage unter 164 Stadtwerken und kommunalen Energieversorgern gab im Oktober 2025 jeder fünfte Versorger an, sein Gasnetz stilllegen zu wollen. Der Mannheimer Energieversorger MVV hat bereits angekündigt, schrittweise aus dem Gasnetz auszusteigen.Hamacher sieht darin allerdings kein flächendeckendes Risiko. Die Situation in Mannheim sei besonders, weil dort Gas- und Fernwärmenetz teils parallel verlegt wurden, sagt er: „Aber es wird durchaus Teile der Gasnetze geben, die irgendwann nicht mehr genutzt werden.“Bleibt ein Netz weiter erhalten, drohen unter Umständen höhere Kosten. Verabschieden sich immer mehr Immobilieneigentümer vom Gas als Energieträger, werden die Fixkosten für den Netzbetrieb unter den wenigen verbliebenen Kunden aufgeteilt. Das könnte die Netzentgelte stark nach oben treiben. Verwandte Themen WärmepumpeErdgasUnabhängig davon ist dem Experten zufolge mit fossilen Heizungen ein weiteres Risiko verbunden: „Vermieter sind auch Investoren. Bei neuen Finanzierungen schauen sich Banken inzwischen nicht mehr nur die Kostenseite eines Objekts an, sondern auch, wie nachhaltig es ist“, sagt er. Wer weiter auf fossile Heizungen setzt, könnte es künftig also schwerer haben, eine Anschlussfinanzierung oder Kredite für Investitionen zu bekommen. Veröffentlicht nach den redaktionellen Standards des Handelsblatts. Mehr Informationen finden Sie in unseren Richtlinien. Mehr zum Thema Unsere Partner Anzeige remind.me Jetziges Strom-/Gaspreistief nutzen, bevor die Preise wieder steigen Anzeige ImmoScout Jetzt kostenlos den Wert deiner Immobilie ermitteln Anzeige IT BOLTWISE Fachmagazin in Deutschland mit Fokus auf Künstliche Intelligenz und Robotik Anzeige Presseportal Direkt hier lesen! Anzeige STELLENMARKT Mit unserem Karriere-Portal den Traumjob finden Anzeige Expertentesten.de Produktvergleich - schnell zum besten Produkt